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【課程背景】

全域綜合整治、EOD生態修復工程是鄉村振興、山水林田湖草沙、 “千萬工程”、生態文明建設的重要抓手，是新時代投資、發展、實施之趨勢。國家強大的政策與資金支持，開啟了新的投資、施工、運營賽道，為企業投資農村居民點整理、增減掛鉤、工礦廢棄地治理、農村人居環境整治提升、歷史遺產保護、水流域治理提升、EOD生態修復、高標準基本農田、耕地提質改造等項目提供了有利支持。本次課程我們將邀請行業資深專家授課，結合政策、機遇與窗口，站在實操角度與大家分享項目來源、全流程開發、投資模式、融資模式、風險規避、政府隱形債務規避與產業招商運營等核心內容。通過本次學習，可以將上述項目投融、施工、運營一體化內容系統掌握，有效助力項目投資決策。

綜合整治、EOD、鄉村振興是控制增量、挖掘存量的有利抓手，是新時代“國土”政策之導向，未來新增建設指標減少，傳統拿地投資已然不適應時代發展。新時代，企業發展、生存，必須轉型、破局，由“新增”獲取，轉戰“存量”挖潛。

本次課程，將結合實戰案例與大家分享：關于存量盤活、不動產處置、城市更新涉及土地問題剖析、解決、規避、路徑與處置；存量開發交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑與退出；不動產處置方法、技巧與風險規避以及城市更新地塊選擇、項目合作、協議簽訂、交易價格、政府談判、心態博弈、退出機制、融資模式、投資模式、更新模式、更新流程、處置方式、升值路徑、風險控制等內容，協助企業抓住市場機遇，快速加入存量盤活、城市更新行動。

【課程收益】

1、全方位解讀《土地管理法》、《土地管理法實施條例》土地新政要點；

2、全面掌握參與《國土空間規劃》編制流程、要點、時間，布局整治項目、落實多元化做地模式；

3、掌握土地綜合整治類型、規劃、布局、實施、審批、驗收、供應、交易、盈利、模式；

4、深度剖析土地一二級聯動做地模式、要點、協議、價格、博弈、退出、風險、收益；

5、深度剖析城市更新做地模式、條款簽訂、要點把控、費用支付、成本審計回收、開發周期、土地供應、拿地開發關鍵要點；

6、深度剖析存量盤活方向、土地（變性）前提、方法、技巧、周期、費用、風險、展望、收益；

7、系統了解集體土地開發做地模式、操作模式、規劃、布局、實施、驗收、入市、流程等內容；

8、掌握做地、拿地、供應、盈利模式與鄉村振興產業招商、運營、稅收、優惠等內容

【課程對象】

1、國企、央企、土地一級開發公司、城投公司、城市更新投資集團、房地產開發公司、政府平臺投資公司、不動產收購、處置相關企業、國有資產盤活企業、產業地產開發、實業集團、文旅康養、特色小鎮企業、基建投資、施工企業、地產運營、金融機構、律師事務所、土地開發利用單位、土地服務咨詢機構、策劃相關單位；

2、收并購、資產重組、不良資產處置、證券機構、國企改革、片區綜合開發、PPP項目、舊改、城市更新、基礎設施建設、存量挖潛、產業勾地、土地一二級開發等相關企業；

3、其他涉及拿地、土地開發實業集團、制造業集團。

【課程大綱】

第一講：全域綜合整治/EOD生態修復/城市更新土地痛點解決策略與重大風險規避（研判項目可行性，規避投資風險、施工風險）

1、如何爭取新增指標，滿足農轉用標準

2、如何挖掘存量建設，進行更新、升值

3、如何創造流量指標，布局全域綜合整治

4、如何參與規劃，操作鄉村振興策劃符合規劃

5、如何利用基本農田，推動鄉村振興

6、如何保護生態紅線，投資EOD

7、如何掌握產業導入全流程，助力鄉村振興

8、如何掌握城市更新全流程，盤活存量

9、如何研判標的合法合規性，規避無效投資

10、如何確定標的物價值，科學測算

11、如何利用/布局/盤活集體土地，推動鄉村振興

12、如何進行土地征收，推動項目進程

13、如何抓住《國土空間規劃》機遇，解決痛點

14、如何掌握規劃圖紙要素，進行可行性研究

第二講：全域土地綜合整治投資類型、投資模式、盈利模式、融資模式與隱形負債規避

1、全域土地綜合整治政策分析與發展趨勢

2、全域土地綜合整治土地痛點解決策略與技巧

3、全域土地綜合整治項目類型布局方式

4、農村居民點整理布局、投資模式、盈利模式、風險規避

5、農村居民點整理政府隱形債務規避方法與策略

6、農村居民點整理項目包裝與申報

7、農村居民點整理土地利用與布局

8、農村居民點整理產業導入與運營

9、農村居民點整理與鄉村振興融合打造方向指引

10、農村居民點整理助力鄉村振興案例剖析

11、EOD生態修復項目來源路徑

12、EOD生態修復項目實施主體與修復內容

13、EOD生態修復項目運作模式與全流程分析

14、EOD生態修復項目測算依據與投資測算分析

15、EOD生態修復項目盈利模式與收入來源

16、EOD生態修復項目融資模式與資金來源

17、EOD生態修復項目政府隱形負債規避方式與方法

18、EOD生態修復項目產業導入與運營

19、EOD生態修復項目與鄉村振興融合、策劃

20、EOD生態修復項目風險控制與把控

21、EOD生態修復案例深度剖析

22、增減掛鉤項目全流程解析

23、增減掛鉤項目指標交易方向與模式

24、增減掛鉤項目指標交易流程與核心

25、增減掛鉤投資模式、融資模式、盈利模式

26、增減掛鉤項目風險控制與規避

27、增減掛鉤項目案例剖析與借鑒

28、低效用地再開發項目布局、投資模式、盈利模式分析

29、低效用地再開發融資模式、資金分配模式分析

30、低效用地再開發政府隱形債務規避

31、低效用地再開發案例剖析

32、低效用地再開發與鄉村振興融合發展

33、工礦廢棄地復墾立項、申報、施工、驗收、入庫、交易全流程

34、工礦廢棄地復墾投資測算與工程內容

35、工礦廢棄地復墾投資模式、融資模式、合作模式

36、工礦廢棄地復墾政府隱形債務規避

37、工礦廢棄地復墾風險應對策略及規避

38、高標基本農田投資策略、投資模式、盈利模式分析

39、高標基本農田立項、全流程、施工內容解析

40、高標基本農田資金來源與融資模式分析

41、高標準基本農田工程投資測算

42、高標基本農田驗收與回款

43、高標基本農田與鄉村振興

44、高標基本農田工程運營與管護

45、占補平衡立項前提

46、占補平衡操作模式

47、占補平衡操作流程、審批、手續、費用、時間

48、占補平衡指標交易模式、盈利模式

49、占補平衡交易流程、平臺、費用、風險

50、其他整治類項目投資模式、盈利模式、融資模式與風險規避

案例剖析：

1、D XX社會投資農村居民點整理案例剖析

2、XX市社會投資城鄉建設用地增減掛鉤試點項目

3、XX市指標異地購買增減掛鉤案例分析

4、XX市指標異地使用增減掛鉤案例分析

5、XX市占補平衡開發、指標交易試點項目

6、XX市占補平衡異地指標交易案例分析

7、XX高標準基本農田投資案例剖析

8、XX耕地提質改造（旱改水）

9、XX鄉村風貌提升整治案例剖析

第三講：鄉村振興之集體土地入市前提/流程/報批/產業招商運營與風險規避案例討論

1、集體土地入市政策分析與發展

2、集體土地入市前提操作策略

3、集體土地入市方式與技巧

4、集體土地入市主體設定

5、集體土地入市方式布局

6、集體土地入市地類研究

7、集體土地銷售情況分析

8、集體土地融資分析

9、集體土地入市手續辦理與指導

10、集體土地未來發展趨勢分析

11、集體土地與國有土地優缺點對比

12、集體經營性建設用地未來地位、價值和流通性分析

13、集體經營性建設用地發展走勢，供地方向、供地方式、供地數量、利用率、使用范圍分析

14、集體經營性建設用地入市案例分析

15、集體土地入市助力鄉村振興方式

16、熱門產業分析

17、產業來源與合作模式分析

18、產業導入全流程、全路徑解析

19、優質產業發展形勢分析與落位

20、產業導入文旅、鄉村振興相關業態

21、產業導入多元化土地性質、用途與類型確定

22、產業導入土地成本底價獲取

23、產業導入排他條件設定

24、產業導入土地溢價返還

25、產業導入優惠政策爭取與談判

26、產業導入招商策略與運營技巧

27、A集團鄉村振興項目產業導入全流程及要點解析

28、B集團文旅康養項目產業導入全流程及要點解析

29、C新西蘭鄉村振興項目借鑒與學習

30、D陜西標桿鄉村振興項目借鑒與學習

案例剖析：

1、A稻香莊園休閑度假振興項目討論（土地、資金、人才）

2、B鄉村振興新經濟示范區案例借鑒（產業、包裝、申報）

3、C鄉村文化旅游康養田園綜合體研究（融資、專項、發展）

4、D鄉村振興項目康養醫療度假案例分享（土地、業態、運營、自持）

5、E商業辦公、商墅投資邏輯探討（融資、抵押、租賃）

6、F鄉村振興項目民宿發展集群（合作、模式、盈利）

7、G鄉村振興保障型租賃住房案例剖析（土地、租賃、運營）

8、H鄉村工業產業園項目案例引導（產業、發展、稅收、招商）

9、I鄉村大數據產業園項目操作路徑（地價、流程、路徑、排他）

10、G鄉村產業項目全流程報批（報批、報建、手續、隱債規避）

11、K國外鄉村振興案例借鑒（全流程）

12、L國外鄉村振興項目借鑒（痛點規避）

第四講：城市更新與存量盤活投資全流程、投融資模式、操作實務、流程與案例剖析

1、城市更新全流程解析、操作步驟與注意要點

2、城市更新與傳統土地一級開發區別、特點

3、城市更新項目立項前提、要點、改造方式

4、城市更新政府主導征拆方式要點、流程、風險

5、城市更新政府主導整治項目方式要點、流程、風險

6、城市更新政府+市場方合作方式要點、流程、風險

7、城市更新市場主導方式要點、流程、風險

8、城市更新全面更新方向報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式

9、城市更新微改造整治方向手續、流程、方向、痛點、難點、投資要點

10、城市更新申報前提、審批、主體確認、要求、征地拆遷、土地獲取

11、城市更新土地問題與現狀（現狀、規劃、勘測定界、農轉用、建設用地預審、占補平衡）

12、城市更新主要工作（單元確定、不動產審核、征地拆遷補償方案確定、土地問題解決、土地收益分配、入市主體、產權注銷、入市供應等等）

13、城市更新投資模式、融資模式、盈利模式

14、城市更新政府收儲模式、供地模式

15、城市更新獲地價格確定與資金來源

16、城市更新土地風險把控（土地所有權、使用權、現狀、規劃、評估等等）

17、城市更新項目風險把控（立項主體、資金、土地、合作者、手續、施工等等）

18、上海XX城中村改造案例剖析

19、上海XX片區改造案例剖析

20、北京XX舊城鎮改造案例剖析

21、北京XX舊廠房改造案例剖析

22、深圳城市更新與產業開發案例剖析

23、廣州XX城市更新案例剖析

案例討論：

城市更新的”博弈“

--”城中村“改造案例常見誤區

1、城中村改造項目全流程解析

2、城中村改造項目整體邏輯分析及要點

3、城中村改造項目土地問題分析及解決周期

4、城中村改造項目投資協議簽訂及風險規避

5、城中村改造項目資金注入、回收、風險

6、城中村改造項目政府關系及手續辦理

7、城中村改造項目征地、拆遷、整理痛點解決

8、城中村改造項目規劃設定及可售物業操作

9、城中村改造項目排他設定，保障拿地

10、城中村改造項目安置房回購要點

11、城中村改造項目投資、研判、分析

12、土地問題、協議問題、資金問題應對措施

13、案例其他核心要點提煉、經驗吸取、深坑規避

第五講：存量盤活路徑、技巧、操作、流程、案例解析與風險規避（結合案例剖析）

1、工業用地盤活路徑、方向、機遇、案例與風險規避

1）工業用地盤活路徑都有哪些？

2）工業用地翻建前提、手續流程、要點、審批部門

3）工業用地改造文創園區手續、流程、要點

4）工業用地改變土地用途手續、流程、要點

5）工業用地升級M0手續、流程、要點

6）工業用地轉讓要點、風險、價值

7）工業用地轉讓手續合法合規性分析

8）工業用地變性前提、工作、周期、方式、風險

9）工業變為住宅操作流程、要點、測算、方式、風險、路勁

10）如何確定工業用地價值、收購標的資產

11）工業用地政府收儲流程、價值、要點分析

2、商業用地盤活路徑、方向、機遇、案例與風險規避

1）商業用地盤活路徑都有哪些？

2）商業用地原業態盤活要點、前提、招商

3）商業用地翻建前提、手續流程、要點、審批部門

4）商業用地改造文創園區手續、流程、要點

5）商業用地改變土地用途手續、流程、要點

6）商業用地轉讓要點、風險、價值

7）商業用地轉讓手續合法合規性分析

8）商業用地變性前提、工作、周期、方式、風險

9）商業變為住宅操作流程、要點、測算、方式、風險、路勁

10）商業用地價值確定、轉讓、法拍要點分析

11）商業用地政府收儲流程、價值、要點分析

3、住宅用地盤活路徑、方向、機遇、案例與風險規避

1）住宅用地盤活路徑都有哪些？

2）住宅用地微改造審批流程、手續、要點、費用、投資收益

3）住宅用地翻建前提、手續流程、要點、審批部門

4）住宅用地轉讓要點、風險、價值

5）住宅用地轉讓手續合法合規性分析

6）住宅用地政府收儲流程、價值、要點分析

7）如何確定住宅用地價值、收購標的資產

8）住宅用地使用年限到期處理方式分析

4、宅基地盤活路徑、方向、機遇、案例與風險規避

1）宅基地盤活路徑都有哪些？

2）宅基地出租、抵押方式、業態、內容、風險

3）宅基地復墾前提、指標流轉、費用投資、收益分析

4）宅基地交易前提、流程、要點、費用分析

5）宅基地變更產業發展用地前提、費用、流程、周期

6）集體經營性建設用地入市前提、費用、方式、用途

7）宅基地政府收儲流程、價值、要點分析

8）宅基地進行文旅、康養、民宿業態指引

5、采礦用地盤活路徑、方向、機遇、案例與風險規避

1）采礦用地盤活路徑都有哪些？

2）采礦用地盤活商業方式、技巧、策略

3）采礦用地盤活商業業態分析

4）采礦用地盤活商業投資測算

5）采礦用地建設指標騰退、周轉、交易

6、教育、科研用地盤活路徑、方向、機遇、案例與風險規避

7、醫療用地盤活路徑、方向、機遇、案例與風險規避

8、鐵路、公路、倉儲、交通用地盤活路徑、方向、機遇、案例與風險規避

9、其他建設用地盤活路徑、方向、機遇、案例與風險規避

于老師

土地開發利用專家

清華、北大總裁班特聘講師

曾任職于國內甲級規劃院土地業務負責人

任職于國內知名科技園區、科技城建設集團

負責眾多開發企業項目用地土地政策咨詢、規劃修改、風險控制等業務，指導拿地企業爭取新增建設指標，挖掘存量指標，確保項目盡快落位，合法合規。

長期指導眾多知名公司地產一二級開發聯動、產業勾地、產業規劃設計、運營、招商等工作，具有豐富的土地業務經驗與資源。

承接眾多開發企業勾地業務咨詢顧問與培訓等工作。

專長領域：

1、土地政策咨詢及拿地指導建議：長期負責土地開發企業前沿土地政策咨詢、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》解讀與培訓、土地利用方式探索、土地日常管理、具體地塊拿地途徑分析及建議等工作，能更好的抓住政策核心，抓住政策機遇，為開發企業提供實操技能培訓，全部為干貨、要點、核心。

2、土地規劃業務：參與主導國家上輪多個省市地區規劃編制，了解規劃制定邏輯和核心要點，能更好的與地產開發拿地想結合，解決開發公司拿地規劃問題、法律問題，為公司拿地減少風險，提供保障。長期負責土地開發企業項目用地規劃修改問題，確保企業用地合規合法，為公司省時、省錢。長期幫助土地開發企業爭取新增建設指標，挖掘存量指標，確保項目盡快落位，為地產開發企業爭取更多業務類型。

3、土地綜合業務：參與主導眾多省級、市級征地補償標準確定、基準地價確認等業務，能更好的為企業提供土地估價相關知識體系。同時參與主導國家眾多增減掛鉤、占補平衡、基本農田、建設用地整治、土地后備資源調查利用等業務，為開發企業涉及的土地問題進行全面系統的講解，全面的將知識系統化，由企業理解的點狀到面狀的全面把控，解決企業土地相關問題的空白和盲點。

4、土地風險把控等業務，參與眾多地產企業、國企土地再開發再利用、城市更新項目拿地、收并購項目拿地、海島開發、生態紅線開發利用、黃河沿線、河道開發利用、風景名勝區開發、自然保護地、基本農田建設占用等項目風險把控及規避業務。

5、土地一二級開發聯動、產業勾地業務：長期負責公司一二級開發聯動業務，完成項目手續辦理、一級開發測算、產業規劃設計、合作協議確定、二級拿地、測算、投資分析、項目收購、產業勾地等工作，確保公司項目穩步有序推進。因為有系統的工作經歷，所以能將龐大的土地知識體系與地產一二級聯動開發進行更好的結合，為地產開發企業更好的服務，更好的為大家提供系統的講解。

部分服務企業：中交集團體系公司、中建集團體系公司、中鐵集團體系公司、首創地產、富力地產、保利地產、碧桂園控股、金茂地產、金地集團、華僑城小鎮集團、綠城小鎮集團、藍城小鎮、國藥集團、華潤集團、天恒置業、萬潤控股、澳林控股、電建集團、成都電工集團、海倫堡地產、佛山建投集團、德恒律師事務所等等。

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