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課程背景

隨著土地增值稅清算越來越嚴格，各地在做土地增值稅清算時的口徑有什么不一樣？土地增值稅清算稅務稽查重點是什么？未來土地增值稅的政策將出現什么大變革?如何做好土地增值稅清算？如何理解相關政策？如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產企業應在各環節如何做好配合工作？如何把撐清算口徑做好不同物業類型（一二級聯動、舊城改造、城市綜合體、商業地產等）的清算？怎樣準備清算申報材料？事務所如何進行清算審計？稅務一般審核程序及要點？

現為您講解《土地增值稅清算實務專題》，力爭讓您在兩天內將土地增值稅學透學會，本課程依據現行土地增值稅法規，全方位地解讀土地增值稅的基本法規和國家清算政策，以眾多實際清算的案例介紹土地增值稅的稅務涉稅風險及防范措施，分析和研究土地增值稅的優惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅日常申報業務和清算工作的經驗，以期達到徹底化解土地增值稅稅務涉稅法律風險之目的。

培訓對象

各房地產企業領導、主管財務工作人員和成本合約部及稅務、會計事務所等人員。

主講內容

一、土地增值稅的基本政策

1、土地增值稅納稅人的概念

2、正確理解納稅人的概念必須掌握的“六要素”

3、土地增值稅的“贈與”是什么意思

4、土地增值稅的征收范圍是如何規定的？（納稅人的三個基本含義）

5、土地增值稅的免稅臨界點

6、普通住宅應符合哪些基本條件

7、地下車庫應屬于那類房屋

8、“城市實施規劃”、 “國家建設需要”的含義

9、投資、聯營、合作建房、企業兼并、個人互換住房征免問題

10、股權轉讓的征免規定

11、未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收征免問題

12、地下人防設施是否應屬于土地增值稅的征稅范圍

13、小產權房是否應屬于土地增值稅的征稅范圍

14、采取BT模式建設新民居工程需要繳納土地增值稅嗎

二、土地增值稅的征收管理

1、稅務機關的前期管理

2、土地增值稅的申報與預繳

3、土地增值稅繳納稅款的賬務處理

4、土地增值稅的核定征收的條件及最低核定征收率

三、土地增值稅清算的受理

1、土地增值稅清算的概念

2、土地增值稅清算的條件

3、土地增值稅清算的期限

4、土地增值稅清算應報送的資料

5、《土地增值稅清算申請表》的填制

6、《與收入相關的面積明細表》的填制

7、清算資料的審核與受理

8、土地增值稅清算到底應該掌握在那個時點進行

四、土地增值稅清算的鑒證與審核的基本規定

1、清算鑒證與審核的方式

2、清算鑒證與審核應特別關注的主要事項

3、“清算單位”的鑒證與審核

4、土地增值稅清算時清算項目到底應該分為幾類

5、如何理解“國家有關部門審批的房地產開發項目”、“分期開發的項目，以分期

項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發”

6、一次性取得土地分期開發的共同費用的攤銷

7、商住一體樓土地增值稅計算

8、“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待

五、土地增值稅清算收入的鑒證與審核

1、土地增值稅收入的組成

2、政府補貼收入在計算土地增值稅時應如何處理

3、非直接銷售和自用房地產的收入確定

4、關于土地增值稅清算時收入的最終確認

5、《轉讓房地產收入明細表》的填制

6、土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法

六、土地增值稅清算扣除項目的鑒證與審核

1、扣除項目的組成：

2、《扣除項目明細表》的填制

3、合法有效憑證的界定

4、土地增值稅對預提費用的處理

5、屬于多個房地產項目共同的成本費用，應如何處理

6、扣除項目審核的基本程序和方法包括

7、扣除項目審核的16項主要內容

8、取得土地使用權所支付的金額的鑒證與審核

9、《取得土地使用權所支付的金額明細表》填制

10、房地產企業支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除

11、企業外購樓盤發生的契稅轉讓時如何計算扣除

12、土地征用及拆遷補償費鑒證與審核

13、產權調換方式銷售不動產開發成本的扣除

14、《土地征用及拆遷補償費明細表》填制

15、如何區分拆遷補償費與土地使用權轉讓支出？拆遷補償費應取得什么票據

16、《前期工程費明細表》的填制與審核

17、建筑安裝工程費鑒證與審核及《建筑安裝工程費明細表》填制

18、房屋裝修費用怎樣確定

19、地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應如何計算扣除

20、基礎設施費鑒證與審核及《基礎設施費明細表》填制

21、公共配套設施費鑒證與審核及《公共配套設施費明細表》填制

22、小區外部為政府配套建設的公益性設施費用是否允許扣除

23、開發間接費用鑒證與審核及《開發間接費明細表》填制

24、營銷設施建造費用應計入“銷售費用“還是”開發間接費用

25、開發土地和新建房及配套設施的費用的鑒證與審核

26、費用扣除的計算方法

27、費用為什么不據實扣除

28、利息扣除由哪些相關規定

29、《利息支出明細表》的填制

30、房地產企業像個人、關聯方借款費用應如何扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎

31、取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除

32、開發用地繳納的土地使用稅如何處理

33、因土地糾紛發生的訴訟費、律師費如何扣除

34、房地產公司免費為業主辦理過戶手續產生的費用如何扣除

35、企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用如何扣除

36、為什么必須區分開發間接費和開發費用

七、其他與清算有關的項目的鑒證與審核

1、印花稅、契稅扣除有哪些相關規定

2、未出售房屋繳納的營業稅金及附加是否允許扣除

3、加計扣除的規定都適合哪些開發項目

4、轉讓舊房及建筑物扣除項目的鑒證與審核

5、什么情況下需要進行價格評估

6、土地增值稅稅率是怎樣規定的

八、綜合案例分析

1、土地增值稅全過程計算案例

2、清算后銷售有償轉讓房地產如何計算繳納土地增值稅

九、專家現場開放時間，解答學員疑難問題。

楊老師

我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與全國稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經驗。同時，多年來，楊老師長期工作在稅務稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務稽查實戰經驗和政策研究理論基礎，長期在北京、上海、成都、重慶等全國數十個城市授課，課程涵蓋房地產投融資、商業模式、稅務稽查、土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默。

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