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課程背景：

物業標桿項目深度參訪交流暨項目全流程運營

管理與風險防控研修營

各有關單位：

隨著房地產行業進入存量時代，物業項目的運營管理水平已成為企業核心競爭力的關鍵指標。當前，物業行業面臨著多重挑戰：一方面，業主對服務品質的需求日益多元化、精細化，從基礎安保清潔到智慧化社區服務，要求持續升級；另一方面，人力成本攀升、運營效率瓶頸、風險事件頻發（如安全事故、糾紛投訴等），加之市場競爭加劇，倒逼物業企業必須從傳統管理模式向專業化、標準化、精細化

轉型。 與此同時，行業內標桿項目憑借先進的運營體系、高效的流程管理和完善的風險防控機制，在客戶滿意度、經營效益和品牌口碑上脫穎而出，其成功經驗成為眾多企業學習的范本。然而，多數物業企業在實際運營中仍存在流程不清晰、標準不統一、風險預判不足、應急處理能力薄弱等問題，亟需系統性的知識更新與實戰經驗借鑒。

在此背景下，本次研修營聚焦物業項目全流程運營管理與風險防控，結合標桿項目深度參訪，旨在幫助物業從業者打通從前期籌備到日常運營、從風險識別到應急處置的全鏈條能力，實現管理效能提升與風險成本降低，助力企業在存量競爭中

實現高質量發展。

課程收益：

1、掌握物業項目全流程運營邏輯與標準化框架，提升管理效率；

2、學會風險識別、評估及應對技巧，降低運營風險；

3、借鑒標桿項目實戰經驗，優化服務與盈利模式；

4、鏈接行業資源，明晰轉型方向，實現能力升級。

參加對象：

1、物業企業董事長、總經理、部門總監等中高層管理人員；

2、物業項目核心管理團隊、物業公司中層及后備管理干部；

課程內容

8月28日上午08:30-09:40

太慈佳園

1、位于高新區白市驛鎮太慈村，建筑面積8萬多方，共有10棟電梯小高層，小區規劃建設有：車庫、籃球場，為一個城中村安置房；

2、小區主要參觀亮點：

（1）電瓶車集中充電站點設置，糾正了電瓶車隨處停、隨處充電的情況；

（2）業主公共收益資金改造小區環境設施，如：改造綠化、休閑設施、籃球場等；

8月28日上午10:00-10:50

渝水坊 （二期）

1、位于重慶市高新區白市驛鎮驛站社區，建筑面積13萬平米，共有26 棟電梯小高層，小區規劃建設有：二層車庫，共有車位800多個，設置有籃球場、幼兒園、網球場等設施；

2、小區主要參觀亮點：

（1）渝水情功能性黨支部建設；

（2）小區孝善同行的文化底蘊；

（3）渝事好商量網格驛站建設；

（4）垃圾分類示范點；

（5）棄管小區的改造建設；

（6）養老服務站與社區食堂的最佳融合，由物業公司租賃商業門市，建設轄區的養老服務站和社區食堂；

（7）茶館模式，物業公司助力基層社區治理，通過開設免費茶館，開設“我來說法、生活小妙招、老模范講故事、寶媽悄悄話、心靈雞湯”等6大欄目；

8月28日 上午 10:50-11:50交流座談

1、由明灝物業公司董事長及各項目總與參會代表進行深度交流；

2、特邀某省物業協會副會長對老舊小區項目管理溝通交流。

8月28日下午14:30-15:20

明清一條街（景區物業）

1、位于沙坪壩區磁器口4A景區范圍內，建筑面積共4萬方，共有23個無電梯多層單元；

2、小區主要參觀亮點：

（1）老舊住宅項目改造，對原來亂停車、臟亂差、建筑遺留等問題的改造解決，呈現現在最好的濱江和美生活場景；

（2）15分鐘高質量生活圈建設，物業公司未為解決小區居民買菜難、購物難、看病難的問題，參與街道社區對轄區居民急難愁盼問題的一站式解決方案，并推出10大和美濱江場景，提升居民幸福指數；適老化改造全覆蓋，對轄區高齡、獨居、低保、基礎疾病的老年人，全覆蓋進行了政府補貼一部分、物業公司支持一部分的家庭適老化改造，主要包括：床位、蹲改座、安全扶手、防滑、高度差、淋浴椅、智能設施的增加與升級改造；

8月28日下午15:40-16:30 公司總部

1、明灝物業公司成立于2013年，為一家民營物業企業，注冊資金500萬元，為重慶市物業管理協會理事單位，及渝中區、高新區物業協會副會長單位、其他各主城物業協會理事單位、會員單位，服務內容：住宅商業公建物業服務、居家養老服務、社區食堂，目前在管業務達200多萬方；

2、參觀考察亮點：

（1）非公黨建示范點及紅色物業小區稱號的相關黨建工作；

（2）扁平化的總部管理架構；體現在總經理負責全面工作；

（3）獨立的居家養老服務事業部：

（4）務實落地的公司管理模式：

（5）參觀考察明灝物業總部樓下的磁器口街道養老服務中心，主要參觀：機構養老服務、日間托管服務、適老化改造樣板間、智慧養老服務系統；

8月28日

下午

16:30-17:30

交流座談1、由明灝物業公司董事長及各項目總與參會代表進行深度交流；

2、特邀某省物業協會副會長對老舊小區項目管理溝通交流。

8月29日全天-30日上午（1.5天）

物業項目全流程運營管理與風險防控實戰研修營

引言：物業項目風險多，物業管理責任大（說的是案例，講的是管理）

1、小區樓頂雜物起火，二名保安遇難，這家物業公司做錯了什么？

2、業主車輛信息被刪除致保安一死一傷，誰之過？

3、物業被罰30萬，是誰闖的禍？

4、法院通知物業停供業主水電，是否違反了《物業管理條例》《民法典》的有關規定？物業應該怎么辦？

第一部分：物業服務的內涵與本質

一、物業公司不失誤、不出錯、不踩坑應遵循的八個重要原則:

1、業委會或居委會可以委托物業管理嗎？經業主授權后可以嗎？

2、物業有權改變小區現狀嗎？

3、入戶門以內的事情，物業該不該管？該怎么管？

4、物業管理的一般義務是什么？責任邊界在哪些？

5、物業公司“制止、報告”的意義是什么？

6、超值服務：物業公司有4類事情不能做，誰做誰死！

7、干物業，一定要學會如何避險免責；

8、不改變就是在等死！

二、好物業應重視5項管理工作：

1、站在業主的角度看物業；

2、管理是建立秩序，一定要嚴；服務是滿足需求，一定要快！

3、業主的很多壞習慣都是物業培養的；

4、鄰里糾紛應該怎么管？

5、提高物業管理水平，首先要提升你的認知！

三、優秀物業經理的5項工作職責及日常工作清單12問；

四、優秀物業經理的5個真功夫和3個金標準。

第二部分：前期物業服務合同與前期介入

一、物業服務合同的6個核心問題：

1、合同主體問題：選聘、續聘、解聘物業公司的權利屬于誰？誰有資格簽合同？物業公司可以根據政府指導價自主調整收費標準嗎？物業公司可以自主降低物業費收費標準嗎？

2、合同效力問題：交房時物業公司需要和單個業主簽合同嗎？物業公司與業委會簽訂了物業服務合同后，還需要和每個業主簽嗎？

3、合同期限問題：交房前開發商有權終止前期物業服務合同嗎？前期物業服務合未到期，或已到期，開發商有權更換物業公司嗎？業主委員會可以提前終止合同嗎？

4、合同續訂問題：業主同意續訂，物業公司不同意怎么辦？

5、業主合同義務問題：業主有哪3項合同義務？

6、物業合同義務問題：物業公司應履行哪5項合同義務？

二、物業服務收費依據和業主繳費義務；

三、物業服務的6個重點問題：

1、小區有哪幾種性質的停車位？不同性質的停車位有哪些費用？這些費用屬于誰？

2、業主購買的地下停車位為啥大都沒有產權證？

3、開發商用植草磚鋪就的規劃的停車位，到底屬于誰？

4、小區公共收益是業主共同共有，還是按份共有？

5、前期物業服務期間公共收益開發、管理和使用問題，以及公共收益物業公司能不能用、怎么用問題；

6、業主共有收入及費用分攤問題。

四、物業公司簽訂前期物業服務合同應注意的5個主要問題；

五、物業服務合同無效或存在重大瑕疵的8種主要情形。

第三部分 安全管理與風險規避

一、消防安全管理：

1、消防控制室（含監控室）的5個管理要點；

2、消防設施管理的3項基本要求（引申問題：消防管網冬季排空問題）；

3、消防通道僅僅是指小區的道路和樓道嗎？

4、預防電動車火災的6項管控措施；

5、小區架空層到底能不能停放電動車？

6、小區物業如何清理樓道雜物？

7、電纜井：一個容易被忽視的火災發生地；

8、預防充電樁火災的4個管控要點；

9、預防外立面保溫材料火災的6項管控措施；

10、經典案例分析：物業公司應對火災事故的5個核心要點；

11、物業公司火災報警的5個重要問題；

12、物業公司消防安全管理的4個底線及面臨的3個法律風險。

二、居住安全管理：

1、物業公司安全防范工作的性質和重點；

2、高空拋物（墜物）入刑，物業公司需承擔法律責任的3種情形及管控要點；

3、屋頂消防平臺到底應該怎么管？鎖，還是不鎖？

4、水景、游泳池；

5、窨井、溝渠；

6、污水管堵塞的責任劃分和幾個實用小技巧；

7、住改商管理的5個核心要點。

三、電梯安全管理：

1、電梯安全管理存在的3個問題；

2、什么是電梯安全管理的“五個一工作法”；

3、業主被困，物業公司該不該賠償？

4、業主被困，物業公司切勿盲目施救！

四、風險管控：

1、常見突發事件總的處理原則；

2、常見突發事件的處理及管控要點。

五、物業公司安全管理的4個核心要點；

六、物業公司如何正確履行勸阻、制止、報告職責？

第四部分 物業服務與物業服務品質提升

一、業主反感物業公司的8個主要特征；

二、業主需要我們提供什么樣的服務？

1、信用管理的4項核心內容；

2、生活環境管理的10項基本要求；

3、保證生活秩序的4項工作內容；

4、確保小區安全的7項重點工作。

三、我們應該怎樣為業主服務？

1、物業服務的4層含義和3個境界；

2、物業服務的4個必須和5項基本要求。

第五部分 物業費與物業費收費管理

一、物業費收費依據和業主繳費義務；

二、物業公司收費難的7個主要因素；

三、業主拒繳物業費的8主要理由、責任界定和責任劃分；

1、空置房要交物業費嗎？

2、物業沒幫我家里打掃衛生，憑啥室內面積要交費？

四、物業公司提高收費率的12個有效途徑；

五、物業費訴訟時效的4個核心要點；

六、對不起，你保存的催費證據可能是個無效證據！

第七部分 物業公司與“撬盤”“守盤”“保盤”

一、問題的提出；

二、物業公司“丟盤”的內部因素和外部因素；

三、如何應對少數業主“鬧業委會”，揚言要“趕走物業”？

1、物業公司的“半條命”在誰的手里？

2、熟悉法規和程序；

3、把握好4個重要環節；

4、控制好3個時間節點。

四、物業公司“保盤”“守盤”的7個經典策略；

五、經典案例分析：

1、深度還原一場由物管個案引發的差點斷送物業公司性命的群發事件（講失誤、講應對、講逆轉）；

2、如何打贏一場停車收費管理攻堅戰（講思路、講措施、講方法）？

曹老師

曹老師：20余年物業管理從業經驗；物業管理培訓專家；某省房地產業協會評審專家；某省物業協會行業專家；某知名物業服務企業董事長、總經理。曾于萬科物業、碧桂園物業任高級管理職務。北京中晟博越教育咨詢中心物業企業管理流程體系建設首席咨詢專家；曹老師從事物業管理20余年，具有深厚的理論功底和豐富的實戰經驗，熟悉物業服務企業、物業項目全過程管理，其課程內容注重實際，課程設置深淺相宜，案例分析引人入勝，講授內容及效果得到學員的普遍肯定，課程滿意度達到98%以上。

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