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專題背景

?國家稅務總局繼2013年下半年對遼寧、黑龍江、河北、天津、四川、重慶等省市的土地增值稅征管和清算工作進行督導檢查。2014年還將對部分省市土地增值稅的征管和清算工作進行督導。特別是在房地產行業“營改增”以后，土地增值稅這一稅種或許將要退出歷史舞臺，在“營改增”之前對所有應征未征的土地增值稅將采取一次拉網式的征收和清算工作。因此，最近一個時期土地增值稅的征收、清算工作將出現一個“異常火爆”的局面。

?目前，國家稅務總局正在醞釀出臺《關于土地增值稅若干具體問題的公告》（國家稅務總局公告2014第***號），文件中將對：土地增值稅清算條件、裝修費用的扣除、項目規劃建設施支出的扣除、財政返還資金的處理、轉讓土地加計扣除、清算單位中的產品分類、企業分立征收土地增值稅處理等事項進行進一步明確。以進一步加強對土地增值稅征管和清算工作的指導。

?本次培訓為土地增值稅專題，通過精心篩選，編排40余個焦點、難點問題為大家精道講解與剖析。課程安排盡量做到：內容全面、問題集中、突出重點、注重實操。特別是將對“總局2014年新公告”進行提前解讀。力爭使大家在兩天內對土地增值稅這一稅種有一個全面的認識與把握，破解長期以來一直困擾大家的疑惑與難題。

培訓對象

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。

主講內容

第一節：土地增值稅清算條件與清算單位的確認

1、土地增值稅清算的條件：

⑴ 如何理解國稅發[2006]187號文件中“竣工”、“銷售85%”、“取得預售許可證滿三年”

的含義。

2、土地增值稅的“清算單位”：

⑴ 如何理解“國家有關部門審批的房地產開發項目”、“分期開發的項目，以分期項目為單位

清算”、“一次性取得土地，分期開發”

⑵ 商住一體樓土地增值稅清算單位確認操作實例

⑶ “公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待

第二節：土地增值稅清算收入的確認

1、土地增值稅清算收入的組成

⑴ 退房違約金的處理

2、土地增值稅委托代收收入確認

3、土地增值稅視同銷售收入認定

4、土地增值稅收入確認的原則和依據

5、政府補貼收入在計算土地增值稅時應如何處理

第三節：土地增值稅清算扣除項目總額的確認

一：開發成本

1、土地征用及拆遷補償費

⑴ 一次性取得土地分期開發的共同費用的攤銷。

⑵ 房地產企業支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除

⑶ 土地閑置費應如何處理

⑷ 拆遷安置土地增值稅收入、成本的計算

⑸ 企業外購樓盤發生的支出轉讓時如何計算扣除

⑹ 如何區分拆遷補償費與土地使用權轉讓支出，拆遷補償費應取得什么票據

2、前期工程費

3、建筑安裝費

⑴ 房屋裝修費用怎樣確定

⑵ 地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應如何計算扣除

⑶ 土地增值稅清算、企業所得稅匯算時涉及甲供材發票應如何處理

⑷ 房地產開發企業涉及“混合銷售業務”應如何取得發票

⑸ 扣留施工單位的質保金應如何處理

4、基礎設施費

5、公共配套設施費

⑴ 公共配套設施扣除處理的基本原則

⑵ 房地產企業銷售、租賃無產權的地上、地下停車位（包括人防設施）取得的收入在計算

土地增值稅時應如何處理

⑶ 小區外部為政府配套建設的公益性設施費用是否允許扣除

6、開發間接費

⑴ 營銷設施（銷售部、樣板房）建造費用應計入“銷售費用“還是”開發間接費用“？

二：開發費用

1、開發費用為什么不能據實扣除，為什么采取計算扣除的方法

2、房地產企業向個人、關聯方借款費用應如何扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？

3、取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除？

4、企業的下列費用支出屬于開發間接費還是開發費用？

⑴ 開發用地繳納的土地使用稅

⑵ 因土地糾紛發生的訴訟費、律師費

⑶ 房地產公司免費為業主辦理過戶手續產生的費用

⑷ 企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用

⑸ 為什么必須區分開發間接費和開發費用

三：與轉讓房地產有關的稅金

1、房地產企業繳納的印花稅為什么不允許據實扣除

2、未出售房屋繳納的營業稅金及附加是否允許扣除

四：加計扣除

1、加計扣除必須滿足那些條件

第四節：土地增值稅會計核算與稅收優惠

1、土地增值稅會計核算

⑴ 預繳土地增值稅的會計核算

2、土地增值稅稅收優惠：

⑴ 建設普通住宅銷售、因國家建設需要依法征用收回的房地產的征免規定

① 普通住宅的條件

② “城市實施規劃”、 “國家建設需要”的含義

⑵ 投資、聯營、合作建房、企業兼并免稅問題

① 接受土地投資入股，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證

⑶ 股權轉讓的征免規定

① 以股權轉讓形式轉讓土地、房屋是否需要繳納土地增值稅

⑷ 未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收征免問題

第五節：土地增值稅匯算清繳操作實物

1、清算時如何計算土地增值稅（綜合案例分析）

2、清算后繳納土地增值稅如何計算

第六節：專家現場預留時間與學員互動交流，答疑解惑。

楊老師

我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十幾個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃、土地增值稅清算管理等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。

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