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課程說明

2016年，營改增工作全面推進，隨著營改增政策陸續出臺，國地稅合作日趨緊密與規范，執法環境愈加嚴格，房企面臨涉稅復雜性與風險性與日俱增；新年伊始，房企又得面對一年一度的企業所得稅匯算清繳工作！所得稅年度申報表是體現企業一年稅收計算與繳納的核心資料，也是填報難度最大的申報表，幾乎反映了企業所有稅收風險！針對新老項目的交替存在，如何準確計算年度應交稅款以及稅前扣除項目？如何準確把握最新出臺的稅收政策？如何在短時間內掌握房地產行業的稅收重點問題？

?為協助房地產企業做好2016年度所得稅匯算清繳工作，我公司特舉辦“增值稅時代房地產最新新政解讀及經典核心事項處理與成本分攤專題”講座。以營改增政策為背景，以房地產企業所得稅的稅會差異、成本分攤、納稅評估等重點問題為主線，緊緊圍繞企業開發流程，通過具體案例與數據，結合2016最新所得稅政策，聯系稅收稽查進行政策解讀，用最短的時間讓財務人員掌握匯算清繳疑難問題，全面有效開展自查，高效完成2016年度企業所得稅匯算清繳工作。

培訓對象

各房地產企業領導，財務部門負責人、會計主管、會計核算人員、稅務主辦、（具有一年以上工作經驗）稅務、會計師事務所及各財務咨詢公司的人員。

主講內容

第一節：收入稅會差異暨申報表填報要點講述

1．在開發流程的整個過程中，會計在哪個節點確認收入？稅收是如何規定的？二者差異如何協調？

2．如何理解“完工”的標準？“未完工”取得收入如何進行賬務處理？又如何在季度申報表和年度申報表反映？

3．季度申報是否可以彌補以前年度的虧損？

4．營改增后，城建稅、教育附加如何在利潤表列示？

5．營改增之后計稅毛利率計算結果對企業有什么較大影響？如何填報企業所得稅申報表附表5？

6．預收賬款是否作為計算“三費”計算的基數？如何在申報表反映？

7．“完工”開發產品如何確認計稅收入？計稅收入和會計收入、增值稅計稅依據有什么關系？

8．如何確認計稅成本？計稅成本由哪部分構成？具體要求是什么？

9．哪個節點是計稅成本“終止日”？對所得稅的影響是什么？

10．如何確認計稅成本對象？會計和稅收有哪些差異？

第二節：2016年度房地產企業相關新政解讀（摘錄）

1．營改增初始文件重要條款解讀：36號、14-18總局公告等

2．[2016]140財稅：財政部國家稅務總局關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知

3．[2016]86公告：財政部國家稅務總局關于收費公路通行費增值稅抵扣有關問題的通知

4．[2016]53公告：國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告

5．[2016]54公告：國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告

6．[2016]70公告：營改增后土地增值稅若干征管規定的公告

7．[2016]77公告：發布《印花稅管理規程（試行）》的公告

8．[2016]80公告：關于企業所得稅有關問題的公告

9．[2016]81公告：關于房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題的公告

10．[2016]22財會：關于印發《增值稅會計處理規定》的通知

11．[2016]43財稅：關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知

第三節：企業所得稅常見問題解析

1．計提沒有支付的利息是否稅前扣除？財務顧問費、罰息等稅前年扣除與土地增值稅的異同分析

2．資本弱化條款對利息稅前扣除的影響

3．接收捐贈與對外捐贈的稅會差異分析

4．個稅手續費所得稅處理暨營改增后的流轉稅處理

5．員工獎金發放金額與時間的籌劃

6．評估增值是否繳納企業所得稅

7．籌建期時點的把握以及費用扣除分析

8．代繳房產稅以及支付非本企業員工賠償金的扣除

9．補繳以前年度費用以及跨期費用的扣除

10．房屋裝修費涉稅分析

11．查增所得額彌補以前年度虧損以及彌補虧損原理解讀

12．“拆遷還建”（拆一還一）建造模式下，如何確認會計收入？增值稅、企業所得稅、土地增值稅如何計算？風險在哪里？契稅的計稅依據又是什么？增值稅發票如何開具？

13．房企代相關部門收取業主的費用存在什么稅收風險？物業公司代收水電費如何計稅？

14．如何界定合作建房？出資方、出地方不同的合作模式如何界定經濟業務？如何計稅？

15．業務招待費、會議費、差旅費如何確認？私車公用的稅收問題如何應對？

第四節：裝修、售樓部、車位與成本分攤

1．什么是裝修？銷售精裝房的利與弊是什么？

2．什么是軟裝？什么是硬裝？二者的稅收待遇是否相同？

3．不同形式的售樓部如何進行會計處理？如何歸集發生的成本費用？稅收又是如何規定的？

4．售樓部是否繳納房產稅？

5．人防車位如何確認收入？

6．無產權車位的收入如何確認各稅的計稅依據？

7．占地面積法的精要之處是什么？

8．建筑面積法在會計、企業所得稅、土地增值稅處理上有什么異同？如何確認可售面積？

9．什么是層高系數法？可以采取層高系數法的成本是哪些？

10．預算造價法適用的條件是什么？

11．直接成本法數據的采集以及分攤

12．建筑面積、測繪面積、預售面積的差異稅收分析

第五節：稅收風險評估與分析

1．如何理解稅法的遵從度？如何分類？影響遵從度的因素有哪些？

2．稅務機關重點關注會計報表的哪些指標？哪些指標會暴漏企業隱性的問題？

3．日常憑證的整理與裝訂需要注意哪些問題？

4．納稅評估的方法有哪些？針對具體的經濟業務哪個方法更有效？

5．各個會計報表的勾稽關系是什么？如何看待現金流量表的重要性？

6．稅務機關如何確認同地區、同類型建筑成本的“公允價”和“市場價”？建筑企業又該如何尋找可以參考的預警值呢？

7．稅收稽查之前，如何縱向分析會計報表？查找風險？

8．應收賬款與其他應收款的變化存在哪些稅收風險？

9．其他應付款余額的變化有什么風險？審核需要注意哪些方面的問題？

10．日常工作中需要關注哪些會計報表指標？如何修正？

第六節：問題解析與答疑互動

1．不限于以上內容，可以擴展到全流程各稅種答疑；

2．請準備好您的實際操作疑難問題，在課堂上專家老師將和您共同分享解決。

王老師

會計師，注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；數十家房地產企業稅務顧問、答疑專家。有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產行業稅收專題講座上百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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