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‖專題說明‖

2015年房地產企業“營改增”已進入了收官之年，營業稅將成為歷史。營業稅改征增值稅，對于房地產企業來說，無論是納稅人身份、計稅依據、納稅申報還是發票管理都將發生巨大的變化。變化就有潛在的風險，變化也必然存在籌劃的機會，您是否預見到了這些潛在的風險點？您是否洞察到了細微的籌劃空間？凡事預則立，不預則廢，未雨綢繆才能實現過渡期的平穩過渡，事前籌劃才能創造來源于稅收的超預期的收益。

本課程由實戰派專家董老師老師為大家詳盡講解房地產開發企業全流程，結合今年實施的“營改增”，從企業設立、土地取得、開發建設、預售清盤到自持物業經營，一層層抽絲剝繭，將每個節點的節稅技巧和風險控制一網打盡；本專題接地氣、來吧，財務同行們,帶著您的老板來聽課，兩天必將讓您滿載而歸、不虛此行！！！

‖課程收益‖

與時俱進：把脈房地產企業“營改增”最新稅收政策及風險導向；

熟練掌握并解決房地產企業“營改增”過渡期涉稅問題；

掌握“營改增”財稅處理技巧及抵扣憑證風險點；

把握“營改增”應對策略及涉稅籌劃技巧；

掌握房地產企業開發全流程風險點及節稅技巧，將涉稅風險降至最低。

‖培訓對象‖

各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內容‖

第一節：“營改增”對房地產企業的影響與應對策略

一、“營改增”背景分析

二、“營改增”對房地產企業的影響分析

1．價內稅變價外稅對企業的影響

2．納稅人身份的變化對企業的影響

3．抵扣方式變化對企業的影響

4．增值稅專用發票管理模式對企業的影響

三、房地產企業“營改增”的應對策略

1．樹立全員納稅管理意識

2．把住決策關

3．把住合同關

4．把住發票關

5．把住核算關

第二節：房地產企業設立階段的納稅風險管控與籌劃

一、“營改增”過渡期企業設立的籌劃思路

1．案例分析：變量引進法的應用

二、涉稅難點問題解析與風險防范

1．資本結構對納稅有何影響？潛在哪些風險？

2．機構設置不同對納稅有何影響？如何做好事前籌劃？

3．如何界定開辦期？開辦期間業務招待費如何扣除？

4．混合投資業務新政策對房地產企業有哪些影響？

5．選擇納稅地點應注意什么問題？

6．企業改制重組土地增值稅新政對企業設立的影響與操作指南

第三節：土地取得階段的納稅風險管控與籌劃

一、本階段涉及的稅種及申報要點

1．契 稅

⑴ 大配套設施費是否構成契稅計稅價格？

2．耕地占用稅

討 論：耕地占用稅是否計入契稅的計稅依據？

3．城鎮土地使用稅

問題1：土地使用稅和耕地占用稅能不能同時繳納？政策有何變化？

問題2：占用集體土地交不交城鎮土地使用稅？

問題3：土地使用稅納稅義務發生時間如何讓確定？簽訂土地出讓合同時應

注意什么問題？

4．印花稅

5．土地計稅成本核算

二、“營改增”過渡期土地取得階段應關注的主要問題

1．土地成本可以抵扣進項稅額嗎？

2．土地取得的合法票據是什么？

3．本階段應做好哪些準備工作？

三、涉稅難點問題解析與風險防范

1．取得政府土地返還款的不同情形，如何納稅處理？是確認收入？還是沖減成本？各地規定有何不同？

2．支付貨幣拆遷補償如何納稅？需要取得何種票據？

3．接受土地使用權投資如何避免重復納稅？如何利用新政策進行合理籌劃？

4．收購股權方式取得土地的納稅風險分析及防范策略

5．利用增資擴股方式取得土地納稅風險分析及防范？

6．合作開發模式有哪些?本階段應做好哪些準備工作？

第四節：開發建設階段納稅風險管控與籌劃

一、本環節涉及的主要稅種與申報要點

1．印花稅

2．增值稅及附加

3．企業所得稅

4．土地增值稅

5．房產稅

6．土地使用稅

二、“營改增”過渡期開發建設階段的風險管控與應對

1．合同簽訂環節應關注的問題

2．增值稅專用發票取得應注意的涉稅風險

3．建安發票開具時應注意什么問題？

4．如何在合同中約定發票違約責任？

5．設計合同甲方承擔乙方外地差旅費問題如何在合同中約定才沒有風險?

應取得何種發票？

6．境外公司來華咨詢、設計合同如何納稅？應取得何種扣除憑證？

7．銷售自產貨物并提供建筑勞務應提供什么發票？營改增前后有什么不同？

8．房地產企業同乙方之間的違約金發票問題

9．甲供材財稅處理技巧與風險防范，營改增后的籌劃思路

三、涉稅難點問題解析與風險防范

1．售樓處、樣板間裝修的稅務處理

2．精裝修及相關費用的納稅處理

3．地下車庫（車位）的成本歸集

⑴ 有產權地下車庫（車位）

⑵ 銷售無產權的地下車位

4．紅線外成本的扣除問題

第五節：銷售環節納稅處理與風險控制

一、銷售階段涉及的稅種與申報要點

1．印花稅

2．土地使用稅

討 論：土地使用稅納稅義務何時終止？

3．營業稅及附加

4．營改增后納稅申報的主要變化

5．土地增值稅預征

6．企業所得稅

二、增值稅的會計核算

1．增值稅明細科目的設置

2．增值稅會計核算及案例分析

三、“營改增”過渡期的納稅風險管控與應對

1．預收的誠意金、訂金、定金如何進行納稅處理？營改增后是否會有變化？

2．代收款項各稅種規定有何不同？營改增后是否會有變化？

3．分期收款方式銷售開發產品如何納稅？營改增后是否會有變化？

4．賣精裝房送家電、家俱等是否應該是同銷售繳納增值稅？

5．銷售階段支付及收取違約金是否納稅？是否需要開具發票？

6．開發商墊付首付款及銷售返稅存在哪些納稅風險？

7．以房抵債什么時候納稅？計稅價格如何確定？

8．“拆一還一”如何進行納稅處理？

9．合作建房分房階段如何進行納稅處理？

四、涉稅難點問題解析與風險防范

1．銷售合同交房日期如何約定有利于企業納稅？

2．銷售地下車位如何納稅？各地規定有何不同？如何在土地增值稅前扣除車位的成本?

3．自持物業對外經營的模式與納稅技巧

第六節：專家現場預留時間與學員互動交流、答疑解惑。

董老師

‖主講專家‖董老師：中國注冊會計師，注冊稅務師，律師。多年從事財稅方面的理論研究與實踐。研究領域有：稅收理論與實務、會計準則、企業內部控制等。董老師是實戰型企業培訓講師和資深財稅顧問，現任“致通振業“5A級財稅連鎖機構首席稅務顧問、某大型國企培訓中心首席培訓師、房地產企業管理教育網特聘講師。董老師先后在北京、上海、深圳、南京、福州、貴陽、濟南等40多個城市舉辦過上百次房地產和建安業財稅專題講座與研討，培訓過知名房地產企業上千家，并兼任數十家房地產公司的稅務顧問，為多家大型集團企業進行納稅風險診斷和財務內控診斷，為企業成功地進行稅收籌劃,并創造了巨大的經濟效益。講課由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評！

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