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課程分析

如何在土地一級開發中做好成本合約的層層管控、步步把關？如何通過科學操作一級開發成功獲取土地？如何規避土地一級開發可能遇到的風險，做好成本合約的風險防范應急預案？如何科學操作實現一二級聯動，以最小的代價獲取目標地塊，將開發利益最大化？一二級聯動的實現有哪些操作技巧？有哪些風險？如何規避？這一系列問題無疑是擺在一級開發商面前的一道道壁障。

本課程就是針對上述房地產企業在土地一級開發、土地一二級聯動獲取土地中遇到的成本合約方面的困惑，采取步步為營，各個擊破的方法，為房地產企業深刻剖析，并用大量成功的土地一級開發、土地一二級聯動開發的真實案例，全面展現土地一級開發、土地一二級聯動的成本合約的實戰操作經驗和教訓，與此同時，還為房地產企業奉上切實可行的成本合約管理的風險應急預案，使房地產企業真正做到投資利益最大化，開發過程的風險最小化。

課程收益

1、了解土地一級開發的基本流程

2、掌握成功實現土地一級開發的方法

3、了解土地一級開發過程中會遇到的問題

4、掌握應對土地一級開發各種成本合約及政策風險的關鍵管控點

5、知道如何制定完備的土地一級開發成本管控的流程文件

6、知道如何制定土地一級開發的合約應急預案

7、了解一二級聯動操作模式中的成本合約關鍵控制點

8、掌握成功實現一二級聯動中的成本控制技巧

培訓對象

房地產企業中高層管理人員、成本合約管理部經理、項目前期拓展部和法務人員等

課程綱要

一、土地一級開發實操、風險分析及應急預案

（一）土地一級開發的含義及內容

（二）土地一級開發的主體

（三）土地一級開發的五種模式及其比較分析

（四）土地性質、現狀、規劃等對土地一級開發順利進行的影響

（五）土地一級開發成本構成及負擔分析

（六）土地一級開發利潤獲取、利潤分配及盈利點分析

（七）土地一級開發稅費承擔問題

（八）土地一級開發過程中如何把控工作進度及費用監管問題

（九）土地一級開發各方權利義務關系分析

（十）土地一級開發的不同階段所需法律文件匯總

1、前期開發的法律文件

2、土地一級開發的法律文件

3、土地一級開發成本類的法律文件

（1）收購土地及拆遷的文件

（2）基礎設施投資類文件

（3）前期費用文件

（4）計入土地一級開發成本的二級開發文件

（十一）經典案例：全程展示成功實現土地一級開發、防范風險的幾大關鍵管控點

二、土地開發一二級聯動

（一）土地一級開發和二級開發有怎樣關系？如何找到二者之間的契合點？

（二）土地開發一二級聯動的四種模式選擇及比較分析

（三）一二級聯動實操中五大關鍵管控點

1、如何策劃前期資金投入保障資金安全

2、如何合理合法避稅

3、如何設定土地一二級聯動開發招拍掛時的合法壁壘

4、如何做好項目可行性分析，處理好與拆遷相關事宜

5、需要政府授權的法律文件以及每個階段政府需要審批的相關批文、需要政府辦理的所有相關手續的辦理程序全程展現

（四）經典案例展示開發商成功實現一、二級聯動的幾大秘籍

三、土地一、二級聯動整體方案策劃

1. 土地一、二級聯動開發認知

(1) 一、二級土地聯動項目的主動與被動選擇

(2)一、二級土地開發中土地價值的有效挖掘

(3)一、二級土地的經濟技術可行性研判 (結合江蘇xx項目案例)

2. 全國各地對于一級土地開發執行深度的對比表

四、土地一、二級聯動實施流程及關鍵節點

1.一、二級土地整理常規流程圖解析

2.一、二級土地項目開發重點管理

3.一、二級土地開發運營管理

4.土地一、二級開發核心內容

(1)土地總體規劃(土地指標獲取，土地整理及征用等)、城市規劃(總體規劃、控制性詳細規劃等)

(2)道路、公共空間、公共節點景觀、水電氣等公共配套、房屋拆遷及安置、附屬工程等(派出所、學校、體育館、安置房、公租房等)

(3)產品定位、設計前置化、工程管理三大目標、銷售策略與技巧、物業運營等二級開發重點板塊

案例：XXXX案例比較分析

(4)一級轉二級的關鍵點(核定掛牌價、設置門檻條件、補充協議的簽訂、利用瑕疵問題延緩進度)

五、土地一、二級聯動項目經濟測算

1.出售型物業土地獲取前的靜態測算

案例：LH項目拿地前測靜態測算表

2.出售型房地產項目動態測算表分解

案例：XX項目測算表詳解

3.長期持有型物業的經濟測算模型

案例：xxx花園城持有型物業測算表

六、土地一、二級聯動項目運作風險

1.風險問題(結合案例)

(1)交易方風險

(2)國家及當地法律、法規變動風險

(3)人脈風險(政府換屆等)

(4)融資風險(地方政府債務問題)

2. 風險控制策略及手段

(1)合理分配資金，滾動開發

(2)品牌開發企業的一二級聯動

(3)人脈平臺的建立、維護與監控

(4)政策空白點的機會把握

七、土地一、二級聯動項目成本節約

1. 土地增值稅的合理計算與減免策略

2. 二級開發中的各種稅費的減免策略

3. 土地價款支付的談判和執行

4. 繳稅的應用技巧

八、土地一、二級聯動項目經典成功案例

若干案例分享：XXX新城項目土地一二級聯動開發

楊老師

楊凡老師

東南大學建筑設計研究所在職研究生班畢業。

國家注冊建筑師，高級工程師，國內資深土地拓展運營專家

曾任江蘇亞東建發集團總工辦副主任，副總工程師

南京百勝麒麟建設發展有限公司副總經理兼總建筑師

蘇寧環球集團南京浦東建設開發有限公司副總經理兼設計總監

吉林市蘇寧環球有限公司常務副總經理

江蘇九洲投資集團地產中心副總經理兼總建筑師

北大、清華等高校房地產MBA班特聘講師。

楊老師長期從事房地產一線開發管理工作是房地產土地拓展運營專家，房地產行業最受歡迎的講師之一，有近20余年房地產行業實操管理經驗。對房地產開發的各個業務鏈條均有涉足，特別是對房地產前期開發、建筑設計、成本管理等模塊有深入的研究和系統的總結。能集思廣益，善于整合資源并為企業提供可持續進步的技術管理正能量，擅長項目執行和監管方面的統籌協調工作，在一、二級開發實踐中有突出的業績。

授課風格：

幽默風趣、生動形象、通俗易懂、案例豐富、理論與實操結合。

主講課程：

《一級土地開發及運營》

《土地一二級聯動開發管理及實戰案例分享》

《房地產一二級開發模式、土地拓展及規劃設計》

《土地一級開發及一二級聯動開發的成本合約管理》

《土地開發模式與流程；一二級聯動開發問題與案例解析》

《土地渠道拓展策略借鑒、拿地模式創新及風險規避能力突破》

服務過的客戶：

葛洲壩、紅星美凱龍、國控集團、北控集團、中房集團、天慶房產、寶冶集團、興東置業、粵海地產、金秀湖集團、蘇州工業園區、福州規劃設計總院、鑫成集團等一百多家企業

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