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‖專題背景‖

自5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍。財政部 國家稅務總局于3月23下發了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知 》（財稅〔2016〕36號 ）文件，頭上的“靴子”終于落地，立即引發了全國業界人士對營改增的再次充分關注。與此同時下發了配套文件總局13---19公告，分別就建筑業、房地產營改增的具體落實做出了相關的規定。自此，現行營業稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業和房地產業適用稅率為11%，金融業和生活服務業適用稅率為6%。四大行業營改增涉及面廣，硬骨頭多，對于建筑企業和房地產企業，引起稅負較大變化。

實施“營改增”后，企業由于原有的有形動產進項稅額無法抵扣、稅率提高、人工成本不準抵扣等原因可能使“營改增”企業初期稅負明顯增加。企業對增值稅計稅方法的選擇舉棋不定，新老項目的確認以及增值稅計算疑惑重重，增值稅如何在房地產開發全流程完美體現？增值稅的會計處理如何操作？營改增對企業所得稅和土地增值稅影響又是什么？

?本課程，幫助您企業建立營改增思維，落地營改增政策，實現李克強總理的減稅利益。分享稅制改革“紅利”,名課堂攜手王老師老師助你完成從“增值稅外行”到“行家”的嬗變，掌握營改增減稅的“神器秘笈”，在產業鏈定價與戰略決策中“占得先機”“決勝于千里”。通過對最新營改增政策的解析，尋找適合您的應對策略。

‖培訓受眾‖

各房地產企業，建筑施工企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內容‖

一：營改增政策框架闡述

1．資金密集與勞務密集性企業、積極所得和消極所得的增值稅稅率是如何設計的

2．增值稅的一般計稅方法與房地產企業的開發周期有什么聯系？

3．如何理解承包、承租、掛靠？營改增之后，建筑企業的掛靠行為何去何從？掛靠的經濟流程到底是什么？為什么會出現“三流一致”的規定？

4．如何劃分一般納稅人和小規模納稅人的“年應稅銷售額”？會計核算健全如何理解？

5．房地產、建筑業是否可以選擇小規模納稅人？是否涉及一般納稅人的強認定？

6．如何理解增值稅規定的“有償”勞務？

7．房地產企業先租后售行為，進行免租期的優惠，是否涉及增值稅？

8．營改增之后，哪些進項不允許扣除，在進行會計核算的時候注意什么問題？

9．如何理解“非正常損失”？房地產企業的設計失誤而發生的重建行為是否可以抵扣進項稅額？

10．什么是兼營？房地產企業“買一送一”模式下是否涉及增值稅？二者稅率是否一致？如何規避？

11．進行廣告宣傳，在汽車與房屋不同載體宣傳廣告費稅負是否相同？如何選擇？

12．5.1之前銷售完結，5.1之后退房的，如何進行增值稅與營業稅的處理？

13．營改增之后，企業代收的測繪費、辦證費、天然氣初裝費、契稅等代收款是否計征增值稅？稅率是？

14．房地產企業取得預收款如何預繳增值稅？申報表如何填列？和營業稅相比有什么重大變化？如果收取的是誠意金呢？

15．企業享受減免稅，為什么有的企業會放棄減免稅呢？

16．餐飲服務的增值稅發票不可以抵扣銷項，住宿發票呢？

17．物業公司在營改增中如何確認收入？轉售水電如何處理？

二：營改增政策主要涉稅風險分析

1．不動產投資行為是否計征增值稅？是否給被投資方開具增值稅專用發票？

2．房地產企業自用一年以上又再次銷售的房屋，計稅方法和銷售“一手房”一樣嗎？和土地增值稅的聯系是什么？

3．企業銷售5.1之前之后取得不動產計征增值稅的差異在哪里？取得的條件是增值稅專用發票嗎？

4．企業和個人轉讓不動產的稅負差異是什么？是否均適用差額計稅？

5．法院判決書、裁定書、調解書是否可以作為差額計稅的扣除憑證？是否可以作為企業所得稅、土地增值稅的扣除憑證？

6．銷售不動產預繳的增值稅如何抵扣在當期的應交增值稅，案例告訴您操作方法。

7．轉讓“二手”不動產如何開具發票？

8．營改增之后取得不動產可以分次抵扣，取得的條件是合同的簽訂？還是款項的支付？發票的索取？會計賬簿登載？

9．施工現場修建的臨時建筑物、構筑物是否使用分次抵扣增值稅進項的規定？

10．在建不動產抵扣進項的時點是？設計當初就可以抵扣？還是工程決算之后？

11．改建的不動產超過50%的可以分次抵扣，如果恰恰是49%？如何讓抵扣？

12．電梯、中央空調等附屬設施作為不動產管理，是喜是憂？和房產稅的規定有什么相似之處？

13．已經抵扣的不動產改變用途，如何計算轉出的進項？案例告訴您準確的計算方法。

14．納稅人注銷后尚未抵扣的進項如何處理？可以辦理退稅嗎？

15．房地產企業開發的商業地產5.1之前之后轉作出租的稅負分析

16．小規模納稅人出租不動產是否涉及5.1營改增的時間限制？

17．售后回租業務中個人取得租賃費收入可以代開增值稅專用發票嗎？稅率是？

18．建筑企業、房地產企業如何區分新老項目？樁基是老項目，建筑主體是新項目如何適用政策？

19．建筑業如何分項目計算預繳稅款，申報表如何填列？如果是多個項目如何填列案例告訴您計算方法。

20．建筑企業預繳是差額計稅，申報是全額納稅嗎？取得分包工程進項如何抵扣？勞務分包呢？適用6% 的稅率嗎？

21．建筑業預繳的稅款，如何在當期計算抵扣？

22．建筑面積、測繪面積、預售面積不一致的時候，如何計算允許扣除的地價款？如何理解“對應”的土地價款？

23．收到土地返還款如何計算抵扣？不同的土地返還款全方位分析

24．同時銷售新老項目，如何計算當期的進項稅額？通過案例告訴您中間的“秘密”

25．房地產企業如何建立增值稅發票臺帳？

三：實際問題應對

1．增值稅與土地增值稅是否重復征稅?會不會取消土地增值稅?如果不取消，計算流程是否修正？如何扣除稅金？

2．政府招拍掛的土地成本是否可以從銷售額中抵扣？土地成本一次扣除？還是按照銷售比例扣除？契稅、耕地占用稅？拆遷補償款如何處理？

3．營改增之前提前“預繳”但是沒有收到預售款如何處理？

4．營改增后材料甲供與乙供的稅負差異？開發商與總包商利益如何平衡？

5．“營改增”對銷售不動產營業稅發票和建筑業營業稅發票是如何規定的？取得舊發票如何處理？

6．預售房款如何征收增值稅？機構所在地還是項目所在地？什么時候清算？企業的資金成本會因此加大嗎？

7．無產權車位的“銷售”是否征收增值稅？人防車位呢？

8．融資成本不可以抵扣進項？無息借款、民間融資如何應對增值稅改革？

9．地稅局欠稅清繳及事后稅收檢查會否帶來較大的風險？

10．面積確權后怎樣應對測繪面積和建筑面積的差異？

11．營改增對于企業所得稅、個人所得稅有無影響？

12．營改增后材料采購還要不要貨比三家？如何設計低稅負的采購制度？

13．建筑企業按照工程完工進度確認收入還是按照實際開具發票額來確認收入？

14．未開具發票確認收入可否扣除稅金及附加？

15．統借統還政策是否延續原來的營業稅優惠？

16．營改增后銷售折扣、促銷、折讓、退款等該如何納稅處理？

17．分期付款、按揭付款的銷售如何計稅？

18．先租后售、售后回租、售后回購、跨期租賃銷售等如何應對營改增新政？

19．“買一送一”贈送不同的產品（空調、物業、面積、車位）如何確認增值稅計稅依據？如何確定稅率？

20．計稅價格偏低如何應對新政？營改增文件對此如何規定？

21．拆一還一的情況，如何確定計稅成本？是否可以抵扣？還建的商品房是否計征增值稅？對企業所得稅和土地增值稅的影響是什么？契稅的計稅依據是否調整？

22．營改增之后，合作建房、以地換房的模式如何計算增值稅？其他稅種的影響又是什么？

23．銷售毛坯房、精裝房的增值稅待遇一樣嗎？委托裝修的增值稅如何處理？

24．營改增推行之后，在利益博弈的中如何計算臨界點，如何索取增值稅專用發票與普通發票？

四：營改增的會計處理

1．營改增之后，如何設定會計科目？

2．收到預收款如何進行賬務處理？涉及的城建稅如何處理？在企業所得稅申報表如何反映？

3．不同的視同銷售行為如何進行會計處理？如何計算銷項？

4．不得抵扣的增值稅如何進行處理？已經抵扣但改變用途的如何進行處理？

5．綠化工程如何抵扣進項？

6．接受境外設計勞務如何代扣代繳增值稅？

7．取得減免的增值稅如何進行會計處理？

8．首次購入增值稅稅控系統專用設備的會計處理如何操作？

9．房地產企業同時銷售新老項目，不同的計稅方法如何核算未交增值稅？

10．月末如何進行增值稅的會計處理？

11．小規模納稅人如何進行增值稅的會計處理？

五：專家現場預留時間答疑互動，解答學員營改增疑難問題。

王老師

‖主講專家‖王老師：會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；數十家房地產企業稅務顧問、答疑專家。有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，營改增實務操作，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產、建筑行業稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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