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‖專題背景‖

2012年1月1日起，營改增試點工作在上海正式落地；

2012年9月1日起，營改增試點工作范圍擴大到上海以外的北京等八個省市自治區；

2013年8月1日起，營改增試點工作范圍擴大到全國范圍。

但是，以上營改增試點工作還僅限于交通運輸業和部分現代服務業。至于建筑業、房地產業營改增，究竟什么時候能夠到來，還始終處在大家的熱切期盼和猜測中。“狼來啦……狼來啦……”，大家喊了很長時間，可是，始終沒有見到狼的影子。因而，對“狼究竟什么時候會來？狼來之前我們要做好哪些準備工作？狼真的到來以后我們又應該怎樣去應對？”等問題，內心十分糾結，不置可否。

2014年12月25日，國家稅務總局正式宣布，2015年底之前，營改增工作必須全面完成。這也就意味著，“狼時代”真的要到來了。而且，來勢是如此兇猛，恍如排山倒海之勢。時不我待，現在我們已經沒有時間再思考了，需要的是馬上行動，進入實質性操作。當前，我們只需要做好兩件事：改革之前，做好各項準備工作；改革之后，全面做好增值稅管理工作。改革之前的準備工作要絲絲入扣，改革之后的管理工作更要腳踏實地，一步一個腳印。為了幫助大家更好地應對營改增工作的到來，提前適應營改增工作的需要，我公司特舉辦本期培訓。

本次培訓，將結合財政部、國家稅務總局最近出臺的十幾個“營改增”新文件，重點講解改革中的應對策略與改革后的增值稅管理。希望通過此次培訓，盡量減少過渡期給大家帶來的損失，讓大家提前步入增值稅管理的正常化、規范化的軌道。此課程，重點突出、難度適中，具有較強的前瞻性和實操性，適合從事建筑業、房地產業的企業老板、財務總監，以及所有從事財務、稅收管理工作的人員商研與學習。

‖培訓對象‖

各房地產企業，建筑施工企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內容‖

前 言：“營改增”過程中最難解決的幾件事

1．營改增前施工發票怎么開？

2．營改增前購貨發票怎么開？

3．營改增前銷售發票怎么開？

4．營改增后銷售不動產、轉讓土地使用權最有可能的稅率是多少？

5．早交增值稅劃算還是晚交增值稅劃算？

6．營改增后支付拆遷補償費取得不了增值稅專用發票怎么辦？

7．營改增后精裝房還能不能蓋？

8．營改增后向小規模納稅人、自然人購物應該怎么辦？

第一部分：你必須了解的增值稅基本常識

1．增值稅納稅人；

2．增值稅一般納稅人與小規模納稅人；

3．匯總納稅企業增值稅納稅人；

4．扣繳義務人；

【例1】增值稅納稅人判定。

5．征稅范圍的一般規定；

6．混合銷售行為征稅范圍；

7．還未納入增值稅征稅范圍的營業稅應稅業務；

【例2】境內業務與境外業務判定；

【例3】是否屬于有償服務判定；

【例4】混合銷售業務稅款計算。

8．增值稅稅率；

9．征收率（3%征收率、依照3%征收率減按2%征收增值稅）；

10．混業經營增值稅稅率。

第二部分：增值稅應納稅額的計算

1．一般計稅方法；

【例5】、【例6】、【例7】一般計稅方法應納稅額計算。

2．簡易計稅方法；

【例8】小規模納稅人應納增值稅額計算；

【例9】一般納稅人運用簡易方法計算應納稅額；

【例10】同時運用一般計稅方法、簡易計稅方法計算應納增值稅額。

3．部分行業超稅負返還；

【例11】即征即退、超稅負返還稅款計算。

4．營改增前租賃業務的稅務處理；

【例12】營改增前發生的租賃業務的稅務處理。

5．對營改增前銷售業務的處理；

【例13】營改增以前施工業務退款處理：

6．期末留抵稅額的調整。

【例14】原增值稅一般納稅人，新增加增值稅納稅業務，期末留抵稅額的處理。

第三部分：銷項稅額和進項稅額的管理

1．銷項稅額的確定：銷售額的組成、價外費用的確認、特殊價外費用處理、

折扣銷售、銷售折扣、銷售折讓、銷售退回、應稅服務中止、服務返利。

【例15】、【例16】、【例17】價外費用判定案例；

【例18】發生商業折扣、銷售折讓業務如何計算增值稅。

2．進項稅額的確定：準予抵扣的增值稅扣稅憑證、不得抵扣的增值稅扣稅憑、不得抵扣進項稅額的外購項目與進項稅額轉出、進項稅額轉出的年末調整；

【例19】集體福利、非正常損失進項稅額轉出；

【例20】運用“年度銷售金額百分比法”對轉出進項稅額進行期末調整。

第四部分：增值稅征收管理

1．納稅義務發生時間、納稅地點、納稅申報期限、稅款入庫期限；

2．納稅申報、專用發票認證、專用發票比對“一窗式管理”：專用發票認證、IC卡報稅、票表稅比對（銷項比對、進項比對、紅字發票比對）。

第五部分：增值稅專用發票管理

1．使用專用發票前的準備工作：安裝防偽稅控系統、確定發票使用聯次、申請最高使用限額、辦理發票初始發行；

2．專用發票的領購；

3．專用發票的開具；

4．專用發票的認證：專用發票認證的基本要求、不得作為抵扣憑證的專用發票、暫時不得作為抵扣憑證的專用發票、專用發票認證的期限、逾期認證的處置

5．專用發票的作廢、專用發票丟失的處理、專用發票的失控、專用發票的虛開、專用發票的繳銷、稅務機關代開增值稅專用發票。

第六部分：增值稅會計核算（建筑、房地產業會計帳務處理實例）

一、會計科目的設置：

二、一般納稅人會計核算：

1．銷項稅額的會計核算：

⑴ “一次性全額收款”方式下銷項稅額的核算：【例21】、【例22】

⑵ “按揭貸款”方式下銷項稅額的核算：【例23】

⑶ “分期收款”方式下銷項稅額的核算：【例24】、【例25】

⑷ “委托代銷”方式下銷項稅額的核算：【例26】

⑸ 折扣銷售、銷售折扣、銷售者讓、銷貨退回業務的銷項稅額核算：【例27】

⑹ 以開發產品換取土地等其他資產的銷項稅會計核算：【例28】

⑺ 將開發產品用作分配給股東或者投資者業務銷項稅額的會計核算：【例29】

⑻ 將開發產品用于福利、獎勵銷項稅額會計核算：【例30】

⑼ 將開發產品無償贈送他人業務銷項稅額會計核算：【例31】

⑽ 將開發產品用于非增值稅應稅項目銷項稅額的會計核算：【例32】

2．進項稅額的會計核算：

⑴ 購進貨物、接受應稅勞務、接受應稅服務進項稅額的會計核算：【例33】

⑵ 輔導期一般納稅人增值稅抵扣的會計處理：【例34】

⑶ 初次購進稅控設備及后期技術維護進項稅額的會計核算：【例35】

⑷ 進項稅額轉出的會計核算：

① 購進貨物用于非增值稅應稅項目進項稅額轉出的會計核算：【例36】

② 購進貨物用于免增值稅應稅項目進項稅額轉出的會計核算：【例37】

③ 購進貨物本身發生非正常損失進項稅額轉出的會計核算：【例38】

④ 開發產品發生非正常損失進項稅額轉出的會計核算：【例39】

3．增值稅繳納和退還的會計核算：

⑴ 繳納增值稅會計核算：【例40】

⑵ 退還增值稅會計核算：【例41】

4．一般納稅人匯總納稅的會計核算：

5．增值稅納稅調整的會計核算：【例42】

三、簡易征收及小規模納稅人會計核算：【例43】、【例44】、【例45】

楊老師

‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產業，建筑業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。楊老師每次在培訓現場與學員互動時間不少于一個半小時，可以現場全部解決學員提出的涉及到房地產，建筑行業的所有的稅收問題，具有較強的時效性與實操性。

‖授課特點‖準確、透徹、簡捷、實用；

‖授課風格‖生動、詼諧、風趣、幽默；

‖授課模式‖政策解讀＋案例分析＋現場互動。

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