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課程背景

“營改增”后，房地產業土地增值稅政策相應發生變化，各級地稅機關將進一步加大對房地產企業土地增值稅預征和清算的管理力度，房地產企業都將面臨“營改增”新形勢下的土地增值稅清算檢查。

本課程結合“營改增”最新稅收政策和稅收管理新要求，將企業財務核算中各環節可能涉及到的土地增值稅清算中的收入和扣除項目風險點和規劃進行詳細分析，使企業財務管理人員能夠較好的掌握企業土地增值稅清算、申報及稅收策劃的要點。

課程收益

了解營改增后清算收入、清算成本的確認、稅金的扣除等各方面的變化；

掌握土地增值稅清算審核的重點；

解析房地產企業開發成本會計核算、企業所得稅成本核算對象、七大成本核算項目具體內容以及共同成本間接成本分攤方法，在此基礎上重點分析土地增值稅清算對象、五大扣除項目與會計核算企業所得稅的差異；

梳理分析土地增值稅清算審核流程和存在的問題以及土地增值稅清算應對策略；

介紹當前土地增值稅幾種主流籌劃方法以及可行性分析，同時對企業實際工作中存在的合作建房、投資經營、售后回租、售后回購、企業重組等特殊經營事項中土地增值稅的政策。

課程對象

各房地產開發公司老板、總會計師、首席財務官、財務總監、財務經理、稅務總監與經理及主管、稅務會計以及稅務咨詢公司財會辦稅人員等。

主講內容

一：開發成本的會計核算與稅務實務

1．項目開發成本的會計核算，介紹財會[2013]17號文件中的開發產品成本核算對象的確定，七大成本項目的具體范圍和共同成本的三種分配方法等

2．企業所得稅開發成本與會計成本差異分析

二：土地增值稅清算政策實務解析

1．土地增值稅的征稅對象和范圍，無產權的地下建筑物和公共配套設施，是否征收土地增值稅？

2．土地增值稅清算對象分類，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分類，銷售舊房如何預征和清算？

3．土地增值稅的預征，哪些類型房產不預征土地增值稅？什么情況下可以實行核定征收？營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅預征收入基數的變化

4．土地增值稅清算的兩種類型和清算時點，包括清算責任和清算時點的選擇，土地增值稅清算后再轉讓房地產處理？

5．土地增值稅項目清算收入的范圍及3步確認法，包括應收未收款房款、價外費用、折扣折讓、銷售退回，面積補差、違約金收入是否繳納土地增值稅？

營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅清算收入如何計算確定？跨營改增期的項目清算時，清算項目收入如何確定？

6．土地增值稅項目清算5大扣除項目詳細解析：

⑴ 包括“營改增”前后，土地成本和拆遷補償費成本如何確認。營改增后，一般計稅項目開發成本和拆遷補償費可以抵減銷項稅額，其土地成本和拆遷補償費成本是否需要調減？兩種確定方法中哪一種對企業有利？

⑵ 開發成本合法票據認定、拆遷補償費用、政府許可規費成本化或費用化區分、裝修費用扣除政策分析，公共配套設施費用、開發間接費用（總部費用和項目部費用的歸集劃分）政策分析

⑶ 開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）扣除政策分析，利息費用是單獨計算扣除還是計入開發成本扣除？

⑷ 稅金及附加在“營改增”前后的變化分析，什么情況下城建稅及教育費附加能全部扣除？什么情況下不能全部扣除？

⑸ 加計扣除政策分析，轉讓哪些開發產品不能加計扣除？

7．扣除項目在不同清算對象中的3種分配方法，包括占地面積法、建筑面積法以及其他合理方法等的使用，商住兩用房土地成本和開發成本如何分攤？

8．銷售舊房土地增值稅清算申報，包括舊房扣除項目分類、評估價和購置價扣除兩種計算方法的選擇、印花稅和交易費用的扣除、房地產企業舊房的判斷等政策解析與運用

9．特殊事項的土地增值稅處理，包括拆遷補償房屋、合作建房、房地產投資、售后回購、售后回租、股權轉讓和委托代建等土地增值稅政策解析。

三：廈門市地方稅務局土地增值稅預征、清算、核定征收等地方稅收政策規定要點分析

四：土地增值稅與企業所得稅政策比較

1．匯算清繳與項目清算差異比較

2．應稅收入差異，包括土地征用及拆遷補償費返還收入、租金收入、投資收益、營業外收入和視同銷售收入的區別

3．開發成本差異，包括小區外成本、配套設施成本、營銷設施建造費、地下停車位、項目顧問費、設計費等差異

4．開發費用差異，包括跨年度費用、銷售費用、管理費用利息費用、融資手續費顧問費等財務費用的區別

5．預提費用差異及后續費用，包括跨年度成本費用、報批報建費用、公共配套設施費用、建筑工程質量保證金、土地占用費等區別

五：主要稅收規劃方法分析

1．土地增值稅反避稅政策分析

2．土地增值稅優惠政策的策劃方法分析

3．企業項目清算收入方面的策劃分析

4．企業開發成本、開發費用的籌劃分析

5．房地產企業股權轉讓規劃分析

6．企業開發項目轉讓稅收規劃分析

7．企業改制重組土地增值稅契稅最新政策解析

六：現場互動答疑：學員問老師答，疑難問題不帶回家

陳老師

著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務組成員。曾在稅務干部學校任教，歷任區地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務師后期教育主講老師、國家稅務總局中國稅務雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務系統業務精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務專業報刊發表稅收業務籌劃文章和稅收論文200多篇。出版個人專著5部，參與國家稅務總局稽查局編寫稅務稽查專業培訓教科書《房地產稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍二部；個人專著《企業所得稅疑難業務指南》和《企業并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務界和企業界的好評。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座上千次，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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