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課程背景：

在國家嚴厲的行政調控手段的當下，當更為嚴厲的房地產稽查又要來臨之際

伴隨越來越嚴厲的國家行政手段，房地產行業(yè)的暴利時代完結，房地產企業(yè)如同其他行業(yè)一樣勢必要向管理要效益：增加銷售收入，簡省各類成本，防控運營風險。而稅收成本是房地產的重要成本，節(jié)省的每分錢都是直接的利潤，是需要數倍的銷售收入才可能或許相等的利潤；稅收風險則是房地產企業(yè)的重大運營風險，稍不留神失去的不僅僅是利益，更可怕的是觸犯法律而導致的“人身”代價。

簡省稅收成本防控稅務風險，絕不僅僅是財務的事，更是“老板”的事，是從老板的有效管理中來。

管理則需要貫串在企業(yè)運營的各環(huán)節(jié)，從征地到融資，從開發(fā)到銷售，從開發(fā)模式到經營理念……

課程特色：

本課程引用大量“法律條款、經典案例”進行分析講解，適應于所有從事房地產開發(fā)經營的企業(yè)高管和一線工作人員，特別是企業(yè)的財務、稅收主管人員和老板。參訓后，有關人員對房地產行業(yè)稅收的認識一定會有一個質的飛躍。

本課重點解決稅收方面長期困擾的難點、疑點問題，讓大家對房地產行業(yè)運營各環(huán)節(jié)的稅收政策有一個較全面、暫新的認識，以更好的去適應稅務機關的日常征管和稅務稽查工作的需要，同時應對即將到來的更為嚴厲的房地產稽查。

培訓對象：

企業(yè)的各類管理人員，包括財務總監(jiān)、財務經理、會計經理、財務主管、預算主管、財務人員、會計

人員；銷售總監(jiān)、銷售經理、銷售主管、銷售人員；生產經理、生產管理人員；人力資源經理、人力資源主管；審計經理、審計主管；及其他相關管理人員等。

課程大綱：

第一章、征地環(huán)節(jié)存在的問題

一、土地使用權出讓與轉讓的區(qū)別

（一）出讓和轉讓的概念 （二）出讓與轉讓的年限： （三）出讓與轉讓的方式：

二、取得土地的入賬成本

（一）以出讓方式取得土地

1、土地成本的組成 2、以產權調換方式取得土地的入賬成本 3、拆遷補償費入帳憑證問題

（二）以接受投資方式取得土地

1、土地成本的組成 2、接受土地、房屋投資入賬票據問題

（三）以轉讓方式取得土地（不是通過招拍掛取得）

1、以購買的方式取得 2、以接受土地投資方式，分出固定數量的資金（按銷售的百分比）

3、以接受土地投資方式，分出固定數量的房屋（分得固定數量房屋）；

4、以接受土地投資方式，既支付部分現金投資，又分出固定數量的房屋

（四）以股權轉讓方式取得土地（實際為轉讓）

1、接受土地投資，再進行股權收購。 2、以股權轉讓形式取得土地的涉稅問題：

3、向對方投資，擁有被投資單位股權。

三、國有土地使用權收儲問題

（一）收儲是否屬于土地使用權轉讓。 （二）土地收儲支出是否屬于營業(yè)性支出。 （三）相關稅收規(guī)定。

四、政府返還稅款、補貼收入問題。

1、返還稅款、補貼收入屬于什么性質的收入 2、相關稅收規(guī)定

第二章、融資環(huán)節(jié)存在的問題

一、統(tǒng)借統(tǒng)還借款費用的處理：

（一）統(tǒng)借統(tǒng)還的概念 （二）相關稅收規(guī)定：

1、企業(yè)所得稅問題： 2、營業(yè)稅問題：

二、關聯方借款費用的處理

（一）關聯方的概念 （二）關聯方借款費用稅收規(guī)定

1、關聯方利息扣除規(guī)定： 2、關聯企業(yè)利息計算方法： 3、關聯方間無償借款的涉稅風險

三、向個人借款費用的處理：

（一）民間借貸的相關法律規(guī)定 （二）非金融企業(yè)借貸的稅收規(guī)定

1、營業(yè)稅規(guī)定 2、土地增值稅規(guī)定 3、企業(yè)所得稅規(guī)定

4、個人所得稅規(guī)定 5、稅收征管法、發(fā)票管理辦法規(guī)定

四、委托借款費用的處理

（一）委托借款業(yè)務的性質 （二）委托借款應適用的稅收法律

五、不同會計主體借款費用的處理

（一）“轉貸”業(yè)務的處理 （二）“直貸”業(yè)務的處理

第三章、開發(fā)環(huán)節(jié)存在的問題

一、開發(fā)用料的會計核算

（一）甲供材問題（甲供材是否允許直接計入開發(fā)成本）：

1、甲供材到底應該以何種方式計入開發(fā)成本 2、關于加工材問題，稅務機關可能承擔的違法嫌疑

（二）甲方提供的設備問題（如何區(qū)分甲供材和甲供設備）：

1、區(qū)分甲供材與甲供設備的必要性 2、建設部《建設工程計價設備材料劃分標準》

（三）混合銷售問題（如何區(qū)分外購材料與自產貨物）：

1、增值稅、營業(yè)稅法規(guī)關于混合銷售的征稅規(guī)定 2、銷售自產貨物同時提供建筑業(yè)勞務的應如何計算繳納稅款

3、涉及混合銷售業(yè)務，應如何取得營業(yè)票據

二、滾動開發(fā)共同成本的分配

（一）占地面積法 （二）建筑面積法 （三）直接成本法 （四）預算造價法

三、開發(fā)公司收取的拆遷公司“拆遷承包費”的開票、入賬問題

（一）收入的性質 （二）應開具的發(fā)票 （三）入賬問題

四、廣告費、業(yè)務宣傳費的計算與處理

（一）廣告費、業(yè)務宣傳費的計算依據 （二）廣告費、業(yè)務宣傳費的計算方法

1、方法一：以實現收入為計算依據 2、方法二：以預售收入為計算依據

3、方法三：以預售收入與實現收入之和為計算依據

（三）廣告費、業(yè)務宣傳費的填表方法 （四）廣告費、業(yè)務宣傳費的入賬票據的合法性問題

第四章、銷售環(huán)節(jié)存在的問題

一、買一贈一銷售的稅務處理問題（依據：國稅函[2008]875號）

（一）買一贈一（組合銷售）的概念 （二）按公允價值比例分配法確認買一贈一收入

（三）買一贈一與無償贈與的區(qū)別

二、銷售地下附屬設施征稅問題

（一）產權歸開發(fā)商所有的地下附屬設施（相當于開發(fā)產品）

（二）產權歸全體業(yè)主所有的地下附屬設施（相當于公共配套設施）

（三）產權歸國家所有的地下附屬設施（相當于人防工程設施）

三、銷售小產權房征稅問題

（一）小產權房的法律定性問題 （二）小產權房用地的法律定性問題 （三）小產權房的征稅問題

四、售后回購、售后回租征稅問題

（一）售后回購、售后回租的概念 （二）售后回購、售后回租的征稅問題

第五章、征稅環(huán)節(jié)存在的問題

一、預售收入如何計算繳納企業(yè)所得稅

（一）預售收入計算繳納企業(yè)所得稅的稅收規(guī)定 （二）預售收入企業(yè)所得稅計算方法

二、清算后銷售或有償轉讓房地產如何計算繳納土地增值稅

（一）清算后銷售房屋成本的確認 （二）清算后銷售房屋土地增值稅稅款的計算

（三）通過控制竣工時間推遲清算時間的到來

三、房地產企業(yè)應如何計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

（一）開發(fā)用地繳納土地使用稅的起止時間 （二）開發(fā)用地土地使用稅的計算方法：

1、分月計算、按季繳納 2、停繳稅款土地分割計算方法

四、保障性住房稅收優(yōu)惠問題：

契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、印花稅

五、企業(yè)所得稅納稅地點問題

重點把握：國稅發(fā)【2008】28號關于“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財政調庫”的20字方針。

第六章、本次涉稅內容咨詢會

咨詢范圍：咨詢內容可以涉及各種稅法

咨詢方式：采用現場公開咨詢和部分問題單獨咨詢相結合的方式進行

活動建議：建議會學員提前準備好企業(yè)的問題，便于我們通過本次會議獲得更多的收獲。

專家老師

資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與全國稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經驗。同時多年來，一直在全國各地循環(huán)從事房地產稅收教學工作，授課時間長達數千課時，教學地點遍及全國二十幾個省、市、自治區(qū)。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。

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