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課程背景

這是一門(mén)專(zhuān)門(mén)針對(duì)當(dāng)前新形勢(shì)下，房企存量資產(chǎn)盤(pán)活與非住類(lèi)滯重邊緣資產(chǎn)去化的突圍課程，這也是一堂真正幫助房企解決滯重資產(chǎn)難題的實(shí)操課程。

隨著商業(yè)地產(chǎn)面臨存量巨大、同質(zhì)化嚴(yán)重的局面，如何將手中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化是一個(gè)備受關(guān)注的命題，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)營(yíng)的歸依是資產(chǎn)的增值，而資產(chǎn)的增值又取決于運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量。

為此，將資產(chǎn)管理與商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理結(jié)合，以“投、融、管、退”為主線(xiàn)，資產(chǎn)管理思路統(tǒng)籌并貫穿于每一項(xiàng)工作，從資本戰(zhàn)略角度，通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理、實(shí)現(xiàn)增值分層打造，并提升資產(chǎn)價(jià)值是當(dāng)下所有商業(yè)操盤(pán)手亟待解決的問(wèn)題。

另外，當(dāng)下房企都普遍出現(xiàn)車(chē)位、商鋪等產(chǎn)品去化路徑單一陳舊，去化速度過(guò)緩等問(wèn)題，影響企業(yè)整體戰(zhàn)略部署及現(xiàn)金流速度。在當(dāng)下企業(yè)亟需資金變現(xiàn)的情況下，如何打開(kāi)思路，調(diào)整思維，以全新的思維方式重新審視滯重資產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售路徑是房企急需破局和突破的難題。

參加對(duì)象

1、房地產(chǎn)行業(yè)及金融機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略、市場(chǎng)、投資、運(yùn)營(yíng)、資金、財(cái)務(wù)和資產(chǎn)管理等人員；

2、各類(lèi)運(yùn)營(yíng)和管理存量資產(chǎn)的國(guó)企、民企和外企相關(guān)人員；

3、房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)總、銷(xiāo)售經(jīng)理、案場(chǎng)負(fù)責(zé)人及代理公司業(yè)務(wù)主管等人員；

課程大綱

第一部分：新形勢(shì)下房企存量資產(chǎn)盤(pán)活實(shí)戰(zhàn)落地與案例解析

一、存量資產(chǎn)特點(diǎn)和管理

1. 存量資產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)

2. 國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)（含不動(dòng)產(chǎn)）和金融政策及影響

3. 存量資產(chǎn)的“投資、融資、管理、退出”周期

4 .存量資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)方和價(jià)值鏈

6. 存量資產(chǎn)升級(jí)和創(chuàng)新的方向

二、盤(pán)活商業(yè)、辦公、公寓、文旅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等存量資產(chǎn)的方式及案例分析

1. 住宅和長(zhǎng)租公寓

2. 辦公樓、商場(chǎng)

3. 賓館、旅游和養(yǎng)老

4. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等

含多個(gè)成功和暴雷房企案例分析及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

三、存量資產(chǎn)參與者在“投資、融資、管理、退出”方面面臨的典型難題和對(duì)策

1. 標(biāo)桿企業(yè)存量資產(chǎn)從投資到退出全流程產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈案例分析

2. 商場(chǎng)、電商、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、數(shù)據(jù)中心、PE、REITs等價(jià)值鏈變化與機(jī)遇

3. 怎樣投資不動(dòng)產(chǎn)才能避免踩坑？（投）

4. 資金端承壓，多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的融資困境如何化解？（融）

5. 不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)作中源源不斷的現(xiàn)金流是怎樣煉成的？（管）

6. 不動(dòng)產(chǎn)退出變現(xiàn)難！有哪些可行的退出渠道？（退）

7. 我國(guó)公募不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs實(shí)踐

四、經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目評(píng)估和經(jīng)濟(jì)測(cè)算

1、從北京世茂廣場(chǎng)工三項(xiàng)目看大宗交易項(xiàng)目資產(chǎn)估值

2、市場(chǎng)比較法解析

3、投資收益法：資本化率法(Cap Rate) 和現(xiàn)金流折現(xiàn)法（DCF）

4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本計(jì)算法解析

5、房地產(chǎn)權(quán)益、大環(huán)境、硬件、軟件等的評(píng)估方法

6、商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估和價(jià)格的異同

7、商業(yè)地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理不同的核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較

五、城市更新與盤(pán)活存量資產(chǎn)及案例分析

1. 城市更新與盤(pán)活存量資產(chǎn)的政策

2. 城市更新與盤(pán)活存量資產(chǎn)的三大要素和機(jī)遇

3. 上海和成都等社區(qū)商業(yè)綜合體城市更新及存量資產(chǎn)盤(pán)活范例

第二部分：房地產(chǎn)非住類(lèi)滯重邊緣資產(chǎn)（車(chē)商辦）的變現(xiàn)方法案例解析

一、關(guān)于社區(qū)商業(yè)（商鋪）的營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題及變現(xiàn)方法解析

1、商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售：賣(mài)房還是賣(mài)商業(yè)？

2、不能用住宅營(yíng)銷(xiāo)套路來(lái)解決商業(yè)資產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題。

3、銷(xiāo)售型社區(qū)商業(yè)為何難銷(xiāo)？

4、客戶(hù)做商業(yè)投資必備的5個(gè)條件

5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的6個(gè)依據(jù)

6、前期定位的10項(xiàng)具體內(nèi)容

7、商業(yè)項(xiàng)目操盤(pán)逆向思維的6大核心問(wèn)題

8、做好商業(yè)項(xiàng)目前期細(xì)化7大模塊

9、銷(xiāo)售價(jià)格的測(cè)算方式：市場(chǎng)比較法與收益還原法

10、去化量側(cè)重的三個(gè)基礎(chǔ)

11、一張大產(chǎn)證不可分割類(lèi)的商業(yè)去化新模式。

二、關(guān)于車(chē)位的營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題及變現(xiàn)方法研究解析

1、車(chē)位的二次重新認(rèn)識(shí)（概念、定義）

2、車(chē)位的設(shè)計(jì)

地下車(chē)位分類(lèi)

出入口、車(chē)位尺寸及停車(chē)方式設(shè)計(jì)

坡道、車(chē)位層高設(shè)計(jì)

機(jī)械車(chē)位的設(shè)計(jì)理念

3、車(chē)位設(shè)計(jì)考慮的因素

位置選擇、車(chē)位排布

智能化系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)照明

光導(dǎo)系統(tǒng)、采光系統(tǒng)

消防、排水、通風(fēng)、排煙、防水

柱距設(shè)計(jì)、車(chē)庫(kù)配套及成本

4、車(chē)位市場(chǎng)的分類(lèi)和現(xiàn)狀

車(chē)位銷(xiāo)售中存在的三個(gè)市場(chǎng)

三種市場(chǎng)中車(chē)位的銷(xiāo)售痛點(diǎn)分析。

5、車(chē)位銷(xiāo)售要從源頭解決三個(gè)意識(shí)

6、車(chē)位需求的三角模型：缺乏感、目標(biāo)物、能力

7、車(chē)位銷(xiāo)售的三大關(guān)鍵：先機(jī)、挖潛、賦能

解決如何搶先機(jī)、挖潛力

挖潛三招：附加值、好體驗(yàn)、交叉銷(xiāo)售

四個(gè)銷(xiāo)售策略和手段

營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)排布

推廣手段和促銷(xiāo)活動(dòng)

8、車(chē)位銷(xiāo)售真正的考驗(yàn)在于四五線(xiàn)城市

營(yíng)銷(xiāo)模式1：變性賦能

營(yíng)銷(xiāo)模式2：贈(zèng)品營(yíng)銷(xiāo)賦能

營(yíng)銷(xiāo)模式3：財(cái)務(wù)算賬反推法

三、車(chē)位銷(xiāo)售的科學(xué)營(yíng)銷(xiāo)力提升及具體實(shí)操落地方法解析；

1、新盤(pán)如何首開(kāi)，快速高價(jià)吃掉有效客戶(hù)。

2、老盤(pán)如何續(xù)銷(xiāo)，保持一定速度逐步降低庫(kù)存。

3、如何一拖二，車(chē)位住宅聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售。

實(shí)戰(zhàn)解決，問(wèn)題一：如何開(kāi)盤(pán)？

① 節(jié)點(diǎn)選擇

② 科學(xué)定價(jià)（五色因子）

③ 分區(qū)的科學(xué)探索

④ 人效提升

⑤ 饑餓營(yíng)銷(xiāo)

實(shí)戰(zhàn)解決，問(wèn)題二：如何續(xù)銷(xiāo)？

⑥ 業(yè)主數(shù)據(jù)庫(kù)建立

⑦ 周期性推售法

⑧ 租金控制

⑨ 產(chǎn)品力提升

⑩ 金融杠桿

團(tuán)隊(duì)組建

實(shí)戰(zhàn)解決，問(wèn)題三：如何一拖二銷(xiāo)售？

捆綁銷(xiāo)售

優(yōu)惠捆綁

高低價(jià)備案預(yù)埋

四、與第三方的合作案例及要點(diǎn)思考

張老師

張老師：

國(guó)內(nèi)資深房地產(chǎn)投融資和戰(zhàn)略專(zhuān)家

全國(guó)工商聯(lián)、清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁商會(huì)特聘專(zhuān)家

多所著名大學(xué)MBA和房地產(chǎn)總裁班客座教授

曾任職于全球最大的房地產(chǎn)投資集團(tuán)之一的聯(lián)勝集團(tuán)和澳大利亞最大的投資銀行麥格

理銀行，長(zhǎng)期擔(dān)任房地產(chǎn)和金融企業(yè)高級(jí)管理職位（包括房地產(chǎn)企業(yè)董事總經(jīng)理、區(qū)域總經(jīng)理、副總經(jīng)理和首席金融專(zhuān)家）；多年來(lái)惠助國(guó)內(nèi)外許多知名的房地產(chǎn)公司和投資者獲得成功。在中國(guó)房地產(chǎn)投資、融資和戰(zhàn)略咨詢(xún)服務(wù)方面處于引導(dǎo)和領(lǐng)先地位。

著有《房地產(chǎn)投資》、《房地產(chǎn)企業(yè)融資》、《房地產(chǎn)基金實(shí)務(wù)》和《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》等六部房地產(chǎn)專(zhuān)著。

朱老師：

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)邊緣資產(chǎn)變現(xiàn)研究實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家

曾任中國(guó)金茂地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)副總、融創(chuàng)綠城集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理，好屋中國(guó)副總裁等職位。

20多年房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)操及管理經(jīng)歷，先后任職代理公司及國(guó)內(nèi)頂級(jí)標(biāo)桿房企擔(dān)任營(yíng)銷(xiāo)

高管，獨(dú)自操盤(pán)項(xiàng)目超過(guò)20余個(gè)，操盤(pán)金額超過(guò)300億，且多個(gè)項(xiàng)目為行業(yè)標(biāo)桿性項(xiàng)目。

全程負(fù)責(zé)融創(chuàng)綠城集團(tuán)最頂級(jí)豪宅項(xiàng)目“綠城御園”的整體營(yíng)銷(xiāo)策劃工作；全程負(fù)責(zé)

中國(guó)第三座“金茂府”在蘇州的營(yíng)銷(xiāo)工作，并將這個(gè)蘇州總價(jià)地王項(xiàng)目做到“無(wú)人不識(shí)金茂府”，連續(xù)12個(gè)月及年終全市豪宅銷(xiāo)售冠軍，建立區(qū)域天花板，獲得行業(yè)高度認(rèn)可。

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在線(xiàn)報(bào)名：房企存量資產(chǎn)盤(pán)活與非住類(lèi)滯重邊緣資產(chǎn)去化實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)班(蘇州)

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