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【課程背景】

作為工程管理者，你是否經常遇到這樣的問題與困惑呢？整日疲于應付與處理甲方與總、分包單位沒完沒了的問題和矛盾，無心關注技術。 現場一些突發性事件處理，一著不慎便影響到全局計劃？工程節點一拖再拖，事先制定好的計劃，執行起來總是滯后而力不從心？質量問題層出不窮，安全文明沒保障、交付率從來就沒有高滿意過；成本居高不下，設計變更、現場簽證滿天飛。各種會議時間占用，一出問題，責任似乎總在工程部門，壓力山大，盡心盡力，仍有一些事情防不勝防？一談到追究責任，發現誰都能找到一大堆理由，問題究竟出在哪？

新周期下“控投資、降成本、增效益、去庫存、保交付”成為行業生存主題與立足之本。大干快上的時代已成過去，項目利潤不斷削薄，成本控的更嚴，品質要求更高，對房地產項目管理而言，挑戰與日俱增，傳統的舊經驗不夠用了。“穿新鞋、走新路…”，地產人要順應時勢變化，拔高站位，一專多能，具備系統思考和全局統籌能力，積極參入產品力提升，統一執行設計、成本、采招、工程管理四大職能，打通全生產鏈條，做到多職能協同交圈，理順各方利益關系，爭取得到更多的資源傾斜去實現項目高品質精細化管理目標。“傳承匠心、精益求精”，項目要不斷提升品質又不能增加成本，企業必須改變只重視進度、不重視質量的習慣，精進項目開發的進度、質量、成本協同管理，無形中會加大項目開發內部職能部門及外部合作單位的沖突與矛盾，如何辦？如何實現項目工程高品質提升和精細化協同管理？我們必須認真思考和面對。

【課程收益】

品質突圍、管理升級，本課程通過理論引導、實戰經驗總結，結合工程管理現場出現的各種問題及產生的原因，提出有針對性的解決方案。系統學習標桿房企高品質工程精細化管理精髓，強化跨部門聯動與協同，打通專業間的壁壘，改變固有觀念。全程對接講師親自操作的項目案例，實用性地講解不同階段高品質工程質量控制標準和要點，提供“事前預防、事中管理、事后檢驗”的技術管理方法和創新思維，并強調過程管理中“人”的作用，把復雜的問題簡單化，以大視角、全案例解讀房地產項目基于高品質提升的精細化關鍵要點把控及重難點問題有效解決。

【課程對象】

房地產企業董事長、總經理、總工、分管工程副總、項目總、工程總監及工程部經理、前期部經理、成本部經理、設計部經理、客關部經理、委托代建相關人員等。

【課程大綱】

第一節、高品質現場管理現狀及行業新挑戰

（房地產項目工程管理核心要素--關鍵詞：“四控、三管、一協調”）

一、什么是項目現場管理

就是對項目開發進行經營和管理的全過程

1）什么是經營？ 2）什么是管理？

分享1：優秀企業的高品質實景照片展示（正面）

分享2：品質低下質量問題實景照片展示（負面）

1、分析房地產行業工程質量管理普遍面臨的問題與現狀

1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；

2）施工單位資質高于能力，墊資能力不足，對質量不敬畏;

3）如何肢解分包、分包的范圍、 權責多少才是最合適；

4）工程管理人員素質層次不齊，監理形同虛設，勞務缺失…

討論：房地產項目管理中10個常見問題及解決建議

學習：標桿企業高品質工程質量精細化管理之“道、法、術、器”

分享：WK新時代質量夢---“5+2+X”，“兩提一減，每天向前一小步”

2、什么是客戶視角認可的高品質？

1）好房子--戶型好用，無空鼓、開裂、滲漏等質量通病，高顏值、更健康（外立面、單元大堂、入戶門，品牌電梯、室內裝修、地下車庫）；

2）好環境---景觀園林，人車分流、周邊配套好（三進式的歸家儀式感）；

3）好體驗---營銷案場、三點一線參觀動線、工地開放、交驗入住、物業管理服務好。

分享：標桿企業高品質項目管理 “1+3”新思路--發現品質、做到品質、知道品質

1個目標 >3個中心 >3項抓手 >3級管控

3、樹立高品質理念以適應行業新挑戰---地產品質文化觀

追求極致精細文化：我們有三寶“建筑好、景觀好、物業好”

案例分享：我的精細化作品--精工品質、不負匠心不負卿ppt

案例分享：標桿企業XX高品質觀感質量提升之路ppt

4、分析造成工程精細化管理問題的核心原因及解決建議

回顧1：標桿企業工程質量管理發展歷程

回顧2：標桿企業工程質量“三全”管理思想

觀點：工程質量≠施工質量，高品質工程質量不單純只是工程管理部門的責任。

煩惱：盡管工程質量問題大多是公司管理問題的綜合影響造成的，而最后承擔責任的往往是工程…

思考：我們需要什么樣的工程管理者？---提煉品質文化內涵

分享：標桿企業甲方工程師文化精髓---建立品質工作準則

識坑+填坑：甲方工程師應充當“協調大師”兼“技術人才”的角色。

關注1：“甲方能力+工程師精神”的內涵；剖析現場工程師的“三大陋習”

關注2：學習標桿甲方工程管理人員的五大技術能力、六大管理能力

協同提效：工程、設計、成本、招采、客關等專業部門，“交圈、協同”，說起來容易，實施起來卻很難…

“安內”：職能部門間的矛盾和指責，主要是因為溝通不暢，我們要向項目總一樣思考，向工程師一樣執行…

分享1：標桿企業項目管理者42項關鍵場景知識點

分享2：學習標桿企業的交圈文化、打破部門壁壘、建立學習型組織、倡導品質文化

討論與交流：請以小組為單位結合自身實際，談談貴司目前在高品質管理上存在的主要問題及原因是什么? 并請分享小組成員的好做法或好建議。

第二節、工程、設計、成本協同--精細化管理實現關鍵

認知：工程精益品質的呈現是一把手工程，也是系統工程，每個項目施工管理模式、運作特點、流程、技術都采取不同方式和手段，更需要管理者積極調動好內外部資源，協調好項目的所有參與者，相互信任、相互依賴，有效推動各項事務，盡快實現高標準、高質量完工。

一、設計是項目高品質管理的源頭---設計是產品品質升維的關鍵

產品設計差異化：品質時代的產品，強調有靈魂，結合客戶消費升級需求，產品設計要迭代優化，一定要打造自己的品牌項目，亮點設計創新，外在美學好看、內在人文智能，以點帶面提升品質。

1、設計精細化管理對項目產品力提升的三大階段支撐；

1）客研定位階段：提高溢價率、提高準確度、爭取最大利潤空間

案例：標桿通過“七對眼睛”做精產品定位---從土地到客戶，從客戶到產品。

2）規劃設計階段：減少反復、減少變更、限額設計、提升施工圖質量

核心：基于產品力提升的總平面規劃管理重點

分享：展示區與客戶敏感點的關系；如何提高展示區市場競爭力？

案例：某項目規劃強排設計品質對比（外立面、戶型、景觀、體驗區）

3）產品建造階段：保品質、保進度、控動態成本

核心：成本適配與客戶敏感點、建造標準的應用

總圖定位是決策者最重要的沙盤推演，是一種決策方法論，是多部門多視角的觀點碰撞，總圖定位和設計院出總圖是根本不同的工作。

觀點：甲方是“腦”，設計院是“手”--我們不是大師，我們是管理大師的人

分享1：標桿企業設計精細化管控要點及成本控制關鍵點

分享2：標桿企業設計、工程、成本一體化品質管控要點

案例：所見即所得--標桿項目體驗展示區“三點一線”及“五個一”工程營造

討論與交流：請結合自身實際，談談貴司是如何控制總圖規劃及施工圖紙質量，困惑有哪些，有哪些好措施？

二、成本與招采是高品質基礎

認知：工程質量雖然是在甲方管理下形成，但畢竟是通過合作供方實現的，管好工程質量最好的方法就是選好總（分）包單位，其素質選擇幾乎決定了工程建造的品質。

討論：如何選擇優秀的總包、監理及合格供應商？

現狀：民工荒、搶人大戰、環保、政策性停工、原材料漲價、施工單位各種索賠...

關注：我們需要什么樣的總包合作資源？涉及成本、合約、采購資源如何配合？

分享：標桿企業總包選擇標準及總分包施工界面劃分

思考：標桿企業工程管理扯皮現象相對較少，如何做到的？

1、那些是開發商現場管理原因造成的常見問題？

2、低價中標的游戲：餓死同行、累死自己、坑死業主

3、對內：部門間的矛盾產生的主要原因

4、對外：甲方、監理、總包關于項目管理的差異

分享：總承包商日常慣用的8大計謀及開發商現場管理10大緊箍咒

小結：建立全過程供應商履約評價，從履約前、中、后三個階段進行節點式即時評價，每季度對供應商進行面談，幫助供方一起找出提升方法和對應策略，通過量化評價、獎優罰劣，為企業培養值得信賴的長期合作伙伴。

三、工程、成本與招采一體化協同管控保證項目品質

困惑：工程夾在招采與成本之間，單位選擇、價格認定、合同執行，總是在扯皮？職能部門本位主義，專業部門各自為陣，內耗大，我協調起來非常累，怎么辦？

分享1：現場總包管理的矛盾點、消極怠工及停工對抗等危機處理辦法

分享2：甲方、監理、總包三大責任主體關注點差異及江湖恩怨。

分享3：強化監理公司的作用--“信任+支持+監控”

分享4：施工單位的“緊箍咒”--《WK建設工程施工總包合同之補充》

外部資源整合：1）意識先行：共贏機制與同路人；2）善用抓手：合同、會議與計劃；3）管理機制驅動：供應商評估體系促進共同成長

思考1：如何建立基于項目“快周轉+高品質”的計劃保障體系

思考2：如何有效平衡項目工程“進度、質量、成本”管理邏輯

解讀1：甲方、監理、總包現場關系協調.doc

解讀2：項目現場管理的常見問題、矛盾及解決建議.doc

小結：現場“秘訣”就是要有效整合各種資源及時解決現場發生各種問題和矛盾。關鍵要從源頭篩選出合格的承包商，在過程中強化各級參與者的責任意識，積極引導、我們是同路人。

分組討論與交流：（老師做討論總結）

請以小組為單位分析貴司目前合作單位管理（總分包、監理）問題、困惑有哪些？分享好的解決建議？

第三節 工程策劃-項目精細化管理落地核心

工程管理的核心是工程策劃，策劃的好壞其實在一開始就決定了工程的成敗。工程策劃作用和目的是怎樣使得工程順利、快速和有效的推進，使施工單位進場之后按照我們事先確定的方針和計劃進行，早日進入良性循環狀態，保障高品質實現。

一、什么是策劃？

二、項目管理策劃的意義、目的、作用

三、事半功倍的前期項目管理精益策劃實施方案

分享：項目策劃管理“三主理念”

解讀1：如何理解房地產開發中的項目策劃？

1）認知和定位； 2）知識儲備； 3）擔當意識

解讀2：如何系統提升房地產開發項目策劃水平？

1）宣貫與培訓；2）立標桿、找亮點；3）制度化、標準化；

3、前置：工程管理的策劃思想---謀定而后動

4、落地：1）制定項目管理策劃書 2）制定工程質量管理手冊

案例分享：標桿企業XX項目工程策劃1.0--3.0版

案例：我們要學習最優秀--標桿項目示范區策劃成果展示賞析

討論與交流：請結合公司實際，談談你對工程策劃的理解和應用，分享好做法、建議。

第四節 有效執行--施工現場關鍵環節要點把控

認知：管理是盯出來的，技能是練出來的，辦法是想出來的，潛力是逼出來的。

一、如何有效實施項目精細化施工管理？

事前控制：拔高站位，具有全盤思考和全局統籌的能力，敢于跳出工程“兜底”的慣性思維，關鍵要把公司的質量目標轉化為工程管理的行動執行力。

注：大多企業日常執行檢查事項多，管理難點表現缺體系、缺標準、執行難。

標準化---工程管理精細化的創新與挑戰：

強制質檢：從源頭上制定檢驗標準

關注1：過程質量管控體系：依檢查標準，引導檢查規范化，保證不漏項。

關注2：交付質量管控體系：依標準嚴格重要分項驗收停歇點操作流程。

建議：改進質量先從解決業主投訴做起；質量管理的底線應先從解決防滲漏、防空鼓、防開裂做起，通過“兩個管理+兩個底線”，實現對項目品質的保證和穩步提升。

分享：甲方主導和監控監理、施工、第三方機構四位一體業務流程

二、重點執行-高品質管理之四大核心控制環節

1、質量樣板引路； 2、工程質量巡檢；

3、現場實測實量； 4、例會制度管理

分享1：標桿企業質量紅線管控10條及質量底線10條；

分享2：標桿企業工程質量檢查評估體系

小結：過程管理作為工程管理重要階段，由于施工場地有限，人員多且涉及多專業穿插施工，現場復雜多變，如何保障項目順利進行，除了不斷完善相關制度，更需要制定紅線制度，建立專項小組工作機制，通過檢查和獎懲對管理行為強制留痕。

課程回顧：第一步：改變觀念、統一思想； 第二步：抓住前端、優化設計

第三步：控住中間、過程監控； 第四步：控住后端、做好后評估

結語：新周期下面對行業大變局，建造好產品就要走出狹隘的傳統工程管理思想，“不忘初心、回歸產品”，以跨界協同之道--大工程管理新思維，全盤思考、策劃未來、謀定而動，精細化組織施工，做好產品與服務，追求質量型增長，搶跑品質新賽道，確保項目經營目標實現。

學而則思~課后作業：通過學習標桿房企工程質量精細化管理與施工現場關鍵環節要點把控、重難點問題有效解決，請結合所在項目實際情況及自身崗位對標談談你的認知、建議及改進措施。

李老師

法國CNAM大學碩士

清華大學MBA

國內房地產工程、設計、成本管理實戰授課專家

建業、中海、萬科三大標桿企業實戰經驗，法國FNSI建筑設計協會會員，中國地產大聯盟講師會員，2001年從大型國有建筑設計院進入地產公司，曾經擔任萬科區域設計總監；中海集團工程管理中心高級經理。

先后歷任設計總、項目總，城市公司董事長，區域總，積累了豐富的實操管理經驗，對房地產標桿企業的運營管理模式有深入的研究，全面系統掌握萬科、中海工程與成本管理精髓。做項目總經理多年，成功操作多個大型高品質住宅項目開發，四年上市集團公司地產板塊總經理，負責平臺公司的設計、工程、成本、營銷、投拓等全面管理，熟悉房地產開發公司各環節、流程，尤其擅長項目工程、設計、成本一體化協同管理，積累了豐富的全流程實操經驗。

曾經授課服務地產百強企業：

保利、華潤、萬科、中海、綠地、招商、碧桂園、大悅城、富力、華潤、陽光城、恒大、凱德、花樣年、融信、海亮、和記黃埔、大華、特發、中信泰富、鑫苑、中信、五礦、鐵建、中天、中房、仁恒、藍城、金科、泰禾…..

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