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課程介紹

會計核算是企業(yè)財稅管理的核心工作，會計核算工作好壞不僅影響企業(yè)財務(wù)管理，也會影響企業(yè)稅收繳納與納稅籌劃，最終影響企業(yè)經(jīng)濟利益。為了幫助大家提高核算水平，規(guī)范財務(wù)管理，本期培訓特開設(shè)選取“房地產(chǎn)業(yè)收入成本精細核算與涉稅問題實務(wù)處理”內(nèi)容。

隨著稅收新政的不斷出臺，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中總有一些涉稅問題一時找不到正確答案，正所謂“剪不斷，理還亂”，長期制約著稅收業(yè)務(wù)管理水平的提高。為了幫助大家盡快提高管理水平，增強管理能力，最大限度的降低稅收風險，本次培訓還特意選取了一部分大家比較關(guān)心，帶有較大的普遍性，而長期以來又沒有確切答案的問題給大家進行講解，讓大家對相關(guān)問題的解決吃下一顆“定心丸”。

該課程以實際案例為主，重點突出“實操性、時效性”。適合從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)老板、財務(wù)高管、業(yè)務(wù)主管學習培訓。參訓后一定會對提高您的會計核算水平和納稅管理水平有較大幫助。

培訓對象

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)收入與成本精細會計核算

第一節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

一．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的會計核算：

1．土地轉(zhuǎn)讓收入確認的條件

2．土地轉(zhuǎn)讓收入核算實務(wù)

「例01」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司對外轉(zhuǎn)讓已開發(fā)完成的土地賬務(wù)處理案例

二．商品房銷售的會計核算：

1．商品房預售的會計處理

⑴ 訂金的會計核算 ⑵ 定金的會計核算

⑶ 預售房款的會計核算 ⑷ 按揭保證金支付、扣款、解凍的會計核算

「例02」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司按揭保障金核算案例

⑸ 代收配套設(shè)施費、辦證費、維修基金的核算

「例03」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司收取訂金、首付款、按揭款配套費、維修金、辦證費，以及相關(guān)稅費繳納、支付的會計核算案例。

2．商品房銷售的會計處理

⑴ 銷售不動產(chǎn)收入確認的時點 ⑵ 銷售不動產(chǎn)收入會計核算實務(wù)

「例04」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房驗收，交房，預繳、補繳土地增值稅核算案例

三．特殊情況下商品房銷售的會計核算：

1．委托方式銷售

⑴ 四種不同委托代銷方式下收入實現(xiàn)時點的確認

⑵ 委托代銷方式銷售開發(fā)產(chǎn)品會計核算實務(wù)

「例05」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司委托銷售公司銷售為業(yè)務(wù)發(fā)生、承購認繳款、收到代銷清單、竣工驗收交房，以及成本結(jié)轉(zhuǎn)的會計核算案例。

2．分期收款銷售商品房收入的確定

⑴ 分期收款方式銷售收入確認的時點 ⑵ 分期收款銷售業(yè)務(wù)會計核算實務(wù)

「例06」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司以分期收款方式銷售“期房”收取第一筆款項、驗收交房、及結(jié)轉(zhuǎn)成本會計核算案例。

「例07」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司以分期收款方式銷售“現(xiàn)房”，交房、第一筆款項到期收款日收入及按比例結(jié)轉(zhuǎn)第一筆成本、實際收到承購人交付款項的會計核算案例。

3．面積差的會計核算

「例08」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司收取、支付面積差款項會計核算案例

四．代建工程收入的會計核算

1．收取手續(xù)費方式的代建工程

「例09」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司，收取委托方撥款、開發(fā)建設(shè)期間、代建工程完工、移交代建產(chǎn)品發(fā)生代建支出、確認手續(xù)費收入會計核算案例。

2．實行劃撥結(jié)算方式的代建工程

⑴ 結(jié)果能夠可靠估計的代建合同

「例10」房地產(chǎn)開發(fā)公司受托代建房屋，針對不同年度實際發(fā)生合同成本、結(jié)算合同價款、收取合同價款、確認合同收入和費用的會計核算案例。

⑵ 結(jié)果不能可靠估計的代建工程合同

①合同成本能夠收回的代建工程會計核算

②合同成本不可能收回的代建工程會計合算

「例11」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司受托代建房屋支付代建支出、結(jié)算代建工程款、確認當年合同收入和費用，以及第二年完工進度無法可靠確定情況下收入和費用的會計核算案例。

3．合同預計損失的處理：

① 合同預計損失測試方法 ② 合同預計損失會計核算實務(wù)

「例12」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售合同預計損失測試計算過程、及存貨跌價準備、收入成本結(jié)轉(zhuǎn)核算案例。

五．土地增值稅的會計核算

「例13」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司預繳土地增值稅、結(jié)轉(zhuǎn)當期收入應負擔的土地增值稅、清算補繳土地增值稅款及核算案例

六．其他業(yè)務(wù)的會計核算

1．商品房售后服務(wù)的核算

「例14」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房后，收取臨時服務(wù)費、發(fā)生服務(wù)支出、向物業(yè)移交業(yè)務(wù)、為物業(yè)撥付啟動資金的會計核算案例

2．材料銷售的核算

「例15」房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)項目結(jié)束后，銷售剩余材料的會計核算案例。

第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的核算

一．開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容

1．開發(fā)產(chǎn)品成本分類

2．開發(fā)產(chǎn)品成本項目

二．自營開發(fā)工程成本的核算（自營工程成本核算程序）

三．出包開發(fā)工程及其價款結(jié)算的核算

1．工程價款結(jié)算的辦法：⑴ 按月結(jié)算 ⑵ 分段結(jié)算 ⑶ 竣工一次結(jié)算

2．預付備料款的計算和扣回（扣回預付備料款的計算方法）

「例16」綠地房地產(chǎn)如某項出包工程，開始扣回預付備料款時的工程價值、第一次應扣預付備料款、以后各次應扣預付備料款的計算

3．應付工程款和預付備料款、工程款的核算

「例17」綠地開發(fā)企業(yè)某項出包工程支付備料款、按施工計劃預付工程款、按結(jié)算賬單扣回預付款、結(jié)算工程款會計核算案例。

四．開發(fā)間接費用的核算

1．開發(fā)間接費用的組成和核算

「例18」綠地開發(fā)公司某月某項目部工資、福利費、折舊費、遞延資產(chǎn)攤銷、購物支出、周轉(zhuǎn)房攤銷會計核算案例

2．開發(fā)間接費用的分配：⑴ 開發(fā)間接費分配方法 ⑵ 開發(fā)間接費分配表制作「例19」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司某項目部2015年5月份開發(fā)間接費用在各開發(fā)產(chǎn)品之間分配實例。

五．土地開發(fā)成本的核算

1．土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則

2．土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置

⑴ 土地開發(fā)成本核算對象的確定 ⑵ 土地開發(fā)成本項目的設(shè)置

3．土地開發(fā)成本的核算：土地開發(fā)成本二級科目的分設(shè)

「例20」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司在某月份內(nèi)，某土地開發(fā)項目支付拆遷補償、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費 、分配應記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費的會計核算案例。

4．已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)：⑴ 分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法 ⑵ 歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法

「例21」綠地開發(fā)公司自用土地在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，分別按照分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法、分類集中結(jié)轉(zhuǎn)法向“151出租房”和“181周轉(zhuǎn)房”結(jié)轉(zhuǎn)自用土地成本，計算方法與會計核算案例。

六．配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

1．配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則

2．配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置

3．配套設(shè)施開發(fā)成本的核算：⑴ 配套費的預提

「例22」綠地開發(fā)公司某小區(qū)幼托設(shè)施開發(fā)成本案預提率、預提費用計算案例。

⑵ 配套設(shè)施開發(fā)成本的會計核算：

「例23」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司支付分配小區(qū)內(nèi)商店、水塔、托所拆遷費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、分配水塔費用、開發(fā)間接費、預提幼托費會計核算案例。

4．已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)「例24」能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施、按規(guī)定應將其開發(fā)成本分配計入商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施、對用預提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施驗收后成本結(jié)轉(zhuǎn)案例。

七．房屋開發(fā)成本的核算

1．開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項目；

2．房屋開發(fā)成本的核算：⑴ 土地征用及拆遷補償費核算 ⑵ 前期工程費核算

⑶ 基礎(chǔ)設(shè)施費核算 ⑷ 建筑安裝工程費核算

「例25」綠地開發(fā)公司某項目建安成本分配案例

⑸ 配套設(shè)施費 ⑹ 開發(fā)間接費

3．房屋開發(fā)成本核算實務(wù)

「例26」綠地房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋開發(fā)成本歸集案例。

4．已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

八．代建工程開發(fā)成本的核算

1．代建工程的種類及其成本核算的對象和項目

2．代建工程開發(fā)成本的核算

「例27」綠地開發(fā)公司接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路擴建工程會計核算案例

第二部分：新稅改形勢下房地產(chǎn)業(yè)涉稅問題處理

一．增值稅問題：

1．房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應如何確認納稅義務(wù)發(fā)生時間？

2．納稅人在當?shù)仡A繳增值稅后應如何計算預繳城建稅、教育附加？

3．增值稅留抵退稅后城建稅、教育附加應如何處理？

4．增值稅一般納稅人在增值稅稅率調(diào)整前已按原適用稅率開具的增值稅發(fā)票，發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發(fā)票的，開票有誤需要重新開具的，未開具增值稅發(fā)票需要補開增值稅發(fā)票的，應如何開票？開票時如何操作選擇適用稅率？

5．已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，如何計算不得抵扣的進項稅額，并從當期進項稅額中扣減？

6．按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，如何計算可抵扣進項稅額？

7．不動產(chǎn)購建進項稅額抵扣有哪些新變化，還未抵扣的進項稅額應如何處理？

8．購進國內(nèi)旅客運輸服務(wù)進項稅抵扣有哪些具體規(guī)定？

9．房地產(chǎn)行業(yè)是否可以實施進項稅加計扣除？

10．符合哪些條件的納稅人可以試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，退稅額如何計算？

二．印花稅問題

1．《房屋銷售合同》按照那一稅目征收印花稅，印花稅的計稅依據(jù)到底是含稅價還是不含稅價？

2．2018年5月1日起，賬簿貼花印花稅，有哪些新變化？

三．土地增值稅問題

1．清算時以什么為依據(jù)計算參加土地增值清算的收入額？營改增后清算收入應如何計算？預繳增值稅時，計稅依據(jù)如何計算？

2．清算時對于拆遷還房業(yè)務(wù)應如何確認收入和可扣除成本？

3．清算時對于無產(chǎn)權(quán)的地下車位應該如何處理？

4．營銷設(shè)施建造費是否允許計入開發(fā)成本據(jù)實扣除？

5．銷售精裝房軟裝支出是否有可能計入開發(fā)成本予以扣除？

6．清算時對開發(fā)費用的扣除應本著什么原則處理，是否允許在據(jù)實扣除與計算扣除中選擇一項較高的計算標準扣除？

7．營改增后，進行土地增值稅清算時扣除的稅金包括哪些稅種？

8．母公司拿地子公司開發(fā)無法取得合法有效憑證應怎樣爭取妥善解決？

9．企業(yè)在紅線外為政府建設(shè)公益設(shè)施發(fā)生的支出到底應不應該予以扣除？

四．企業(yè)所得稅問題

1．進行企業(yè)所得稅清算時以什么為稅前扣除憑證？

2．企業(yè)在補開、換開發(fā)票、其他外部憑證過程中，因?qū)Ψ阶N、撤銷、依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照、被稅務(wù)機關(guān)認定為非正常戶等特殊原因無法補開、換開發(fā)票、其他外部憑證的，其支出是否還允許稅前扣除？

3．企業(yè)與其他企業(yè)、個人在境內(nèi)共同接受應稅勞務(wù)、非應稅勞務(wù)發(fā)生的支出，采取分攤方式的，應當按照獨立交易原則進行分攤，企業(yè)以什么為稅前扣除憑證？

4．企業(yè)租用（包括企業(yè)作為單一承租方租用）辦公、生產(chǎn)用房等資產(chǎn)發(fā)生的水電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費用，出租方采取分攤方式的，企業(yè)以什么憑證作為稅前扣除憑證。

5．房地產(chǎn)企業(yè)確認銷售收入的實現(xiàn)到底應該以國稅函【2008】875號、國稅發(fā)【2009】31號】哪一個文件規(guī)定為準？

6．房地產(chǎn)企業(yè)以委托代銷方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收入如何確認？

7．施工合同為準計算發(fā)票不足金額時，以總包合同金額為準還是分包合同金額為準，具體操作時應該注意哪些事項？

8．以不同的非貨幣交易方式取得土地，土地成本確認的方式有何不同？

9．以小產(chǎn)權(quán)房做返遷房和以大產(chǎn)權(quán)房做返遷房會計和稅收處理有哪些不同？

10．銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品如何計算預繳企業(yè)所得稅，產(chǎn)品完工以后如何計算補退企業(yè)所得稅？收入未實現(xiàn)前預繳所得稅應如何進行賬務(wù)處理？

11．由于土增稅清算較晚造成企業(yè)多交企業(yè)所得稅，清算后應如何進行處理？

12．匯總納稅企業(yè)應如何計算總分公司各應繳納企業(yè)所得稅？

楊老師

楊老師：資深稅務(wù)官員，職場經(jīng)歷：在全國各地的稅務(wù)講壇耕耘了15年，足跡遍布全國30個省市自治區(qū)，累計撰寫各類講義30余篇約200萬余字，授課時長約8000課時，培訓學員將近100000人次，服務(wù)企業(yè)約100多個，回答企業(yè)、學員提出的問題數(shù)以千計；職業(yè)信仰：教師是站在學員的肩膀上長大的！工作范圍：教學培訓、稅務(wù)咨詢、清算匯算、稽查應對、納稅籌劃；授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學員提出的各類房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默；因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

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