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課程大綱

第一部分 城市發展研究與土地研判的關系（1.5H）

一、城市經濟：

經濟特性決定城市未來城市化發展速度、財政收入決定未來新區土地供應量，政府招商和融資能力決定未來老區土地供應量

二、城市人口：

規劃人口來源與房地產未來價值的密切關系，探尋城市內部各區域間人口流動的規律，尋找投資型和改善型不同客戶的走向

三、產業結構：

結構性升級時今后十年的產業結構方向，考察產業分布，尋求最優先具備產業升級的區域，以及將限制產能的區域。

在產城一體的發展格局下，如何判斷開發用地和產業用地的關系。

四、城市發展：城市群與土地所在城市的關系，在新型城鎮化體系中，城市群將是發展的主導模式，城市群規劃進而影響到城市的功能區域。

五、城市規劃：

主要研究城市規劃與土地升值的關系

城市不同區域和方位的限制、優化、控制、拓展

第二部分 房地產市場研究與土地研判的關系(3H)

一、土地市場：

土地市場供求特性判斷

熱點區域現狀和未來熱點

土地的量價關系

二、住宅地產市場

合理判斷庫存和供應量，進而判斷未來價格趨勢。

各級別開發企業的市場格局，細分市場把控。

確立本企業的宗地的市場地位。

三、商業地產市場

新老區域的商業市場格局及未來趨勢對土地的影響

遠郊商業的生存性評估

四、寫字樓市場與土地研究方式

五、酒店市場與土地研究方式

六、旅游文化地產與土地研究方式

第三部分 項目研究(2H)

一、宗地研究

道路體系研判方法

土地性質分布研判方法

二、對傳統SWOT分析的升級

戰略選擇工具的運用

第四部分 土地價值評估(2H)

一、開發周期預估與企業前置開發能力

二、開發時序優化依據和方法

三、銷售周期評價依據和方法

四、土地價格成本估算

五、地價敏感性分析方法――土地研判與決策的不同方法

敏感因子選擇：容積率、產品配比、租售比、銷售速度與價格

收益評價法研判土地決策

現金流評價法研判土地決策

土地出轉讓法研判土地決策

第五部分 土地獲取模式與拿地研判和決策(2H)

一、土地所有權和土地經營權

二、土地獲取途徑

（一）一、二級市場聯動

（二）二級市場招拍掛

（三）項目獲取的決策分析

（四）如何取得政府支持

三、土地獲取流程

1、機會型企業的土地獲取

2、資源型企業的土地獲取

四、土地獲取計劃制定與執行

第六部分 新城鎮化背景下的土地研判(1.5H)

以山東臨沂小城鎮建設為例對未來土地升值及趨勢的研判

張老師

張飚老師

國家環境產業園項目組組長

環保部環境出版集團生態地產研究所長

中環國投控股有限公司總經理

易信城市產業研究院院長

曾任數家知名地產集團公司總裁、顧問，實操多個區域性開發和新市鎮開發。在土地獲取、區域發展、產業規劃、新型城鎮化方面均有深刻理論和實踐功。十八年的項目操盤經驗，主持一級土地整理項目總面積達100余平方公里，主持開發項目總建筑面積達500余萬平方，以實踐項目為載體，統籌研發、實踐和運營管控，涵蓋商業地產、住宅地產、產業地產等領域。

新城鎮化方向：

《新型城鎮化規劃方式---精明增長專題》

《新型城鎮化與鎮域開發》

土地整理方向：

《如何獲取更廉價的土地》

《一級土地開發與土地控制》

《房地產土地獲取》

《超大規模土地項目策劃與開發》

產業地產方向：

《文化旅游地產開發》

《衛星城開發的規劃與策劃》

《養老養生地產模式》

《產業地產開發策略》

《科技園區的開發與拿地策略》

《農業用地的開發方式》

《村莊改造與休閑農業》

《大健康產業---全新土地運營方式》

商業地產方向：

《郊區商業開發與運營模式》

《商業地產開發模式》

《CBD模式與開發要素》

《商業地產特征與招商運營》

房地產項目開發管理方向：

《房地產項目策劃》

《房地產項目開發管理流程設計與管控》

《房地產項目經營計劃管理》

近年主持操作的項目涉獵范圍包括：

國家級生態地產示范項目：環境科技CBD－－北京東四環環保部國家生態科技服務園；

文化旅游地產項目：呀喏達酒店群、北京南六環國家環境文化主題公司、三亞檳榔河國際鄉村文化旅游區、三道灣大區小鎮－－國土資源部首批流轉示范項目、海南重點文化發展項目、華藏世界文化區－－天津市十大服務業重點項目、中國佛教協會和古建協會協作項目、廣西天養山高爾夫別墅（桂林最大的高爾夫別墅項目）；

土地一級開發項目：天津華明鎮－－上海市世博會最佳城市示范區（國家發改委、國土資源部推廣項目）、100平方公里的丁字灣南海新城（國家藍色經濟區海上新城建設項目）、15平方公里京東愛家物流項目（京郊新型城鎮化建設項目）

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