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【課程背景】

房地產行業的下行和衰退大勢難返，如同其他產能過剩的制造業，供給過剩已是不爭的事實。但我們也要看到，電視供給過剩了那么多年，電視生產企業仍然活躍在市場中，并沒有消失，只是在不斷地技術革新和迭代，讓消費者可以以更低的價格買到更好的產品，無論畫質表現，還是輕薄水平。對于房地產行業也是一樣，當你有更為出眾的產品，選擇更有潛力的城市拿地，仍然有樓盤從3.5萬一平，漲價到了6萬一平（舉例來自成都某些樓盤）。

從商業地產行業的角度來說，其實沒有衰退一說，只有好的產品取代舊產品，好的商業替代差的商業，好的品牌PK掉已經落伍的品牌。即使現在消費力有所下降，日漸飽和的商品供應下，消費者需求出現了轉移，或者部分的降低，但對于國內如此龐大的消費市場來說，只要你有好產品、好服務、好場景，你還是可以活得很滋潤，你的商場還是客流如織，錢，是賺不完的。

因此，不要跟我講什么人、貨、場，不要說什么實體商業難做，電商如何可怕，是你不行，你對商業的理解不夠，自然，對商業地產的理解也就不夠深度，你的商場只能每況愈下。經營是一門永續的學問，只能不斷創新，唯有不斷創新，才能持續有好的回報，妄想當包租公，坐地起價，一勞永逸，那只是地主家的傻兒子的天真，新一代實業家、企業家正在謙虛謹慎、勤奮務實中茁壯成長。

如何使自己的商業地產基業長青，經營永續？我認為對內需要借助科技手段實現精細化管理，不但要學習萬達，甚至要超越萬達的管理水平；對外要廣開思路，敢于創新并且敢于試錯，只要堅持商業經營的真理，該投入的時候要不懼風險，該節省時也須知道哪些能省，哪些不能省，行業中總有賺錢的企業。當然，這都不是隨便說說，而是要有具體的方法論，具體的執行策略，選對人，花對錢。

中國商業地產界產品研發第一人，商業地產多項研發成果專利的持有人，知名實戰專家邢老師看到這么多商業地產企業經營壓力越來越大，決定再次為行業做出自己應有的貢獻，憑借自己多年對商業地產的深刻理解，將最新研發成果和對商業地產的理解融入到了本次課程，采用的是完全自主知識產權的最新課件，與老課不重復，分享當下艱難之時，商業地產企業該如何自救重生，進而在未來的市場博弈中抓住機會，逆市超車，打贏商業地產攻堅戰。

今年是邢老師進入商業地產領域的第20年，帶著對行業的真誠和熱愛，看到眾多企業經營的困境，邢老師還是毅然決定，把本可以申請獨家專利，獲取數百萬咨詢費的獨家研發成果與心得體會拿出來講公開課，以公益的形式推動行業困境破局。當然，誰的時間和精力都是有限的，公益授課的機會不多、名額有限，懂的自然懂。

【課程收益】

1、作為北中國第一批從事商業地產策劃、招商、銷售的人，邢老師在中國商業地產行業一線已經服務了超過20年，從商業地產的市場研判、商業定位、規劃設計、招商銷售實踐到最終的運營管控，精準解析商業地產如何能夠合理利用市場規則，把握市場趨勢，找到最為適合的市場定位和執行路徑，保證商業地產開發商從前期到后期的平穩過度，資金平衡。

2、獲得對您開發的商業地產項目提供一對一的建議和指導。

4、對于正在困境中的商業地產開發商來說，這可能是中國市場上，您唯一能夠聽到正確答案的課程；

5、已經在運營的項目如何實現定位調整？補商、企劃、精準管控，從而實現租金與物業估值的雙雙提升，邢老師的課上，您將得到答案；

6、邢老師親身操盤或經歷的商業地產項目成功與失敗的經驗教訓分享，絕對第一視角還原當時案發現場，堪比情景再現。

7、有一定機會進入邢老師的《商業地產私董沙龍》，名額極為有限，獲知目前大型開發商與大型商業項目的內幕與交易細節。

【課程對象】

1、有商業地產項目在開發或運營的開發商、投資商及業主董事會成員、高管、項目總、項目副總、營銷總、運營總、招商總、設計總、物業管理總等；

2、有商業地產運營管理團隊需要系統性培養、提升的；

3、對于商業地產發自內心的熱愛、希望長期從事商業地產行業的人士。

【課程大綱】

1、對標萬達，認知國內商業市場與商業地產管控水平

面對當下的市場變化如此之快，只能說中國與世界都正在經歷前所未有之新變局，并且變化速度之快，很多人根本來不及適應。因此，商業地產的課只能常換常新，無論誰，都要敬畏市場，本著謙虛謹慎與不斷學習的態度，虛心努力地學習行業領先知識，了解行業資訊，盡快充電，以保證自己和自己的企業不掉隊，小到解決一個項目的開發與招商運營，大到企業自身的經營發展策略，在明確了經濟處于下行階段、地產黑鐵時代，如果自己再慢吞吞的經營與調整，后果不堪設想。

1.1認知市場現狀

1.1.1新的困境出現

A、擺在開發商面前的困境；B、擺在商家面前的困境；C、穿透政策看本質

1.1.2 開發主體分化

A、強者不恒強，但差距在拉大；B、中游很尷尬，但也最有機會；C、下游很悲催，不拼搏必死無疑

1.1.3 商業市場分化

A \喜茶奈雪海底撈虧損；B \傳統優勢品牌分化；C、新秀含金量不足

1.1.4 新的機遇在哪

1.1.5 新的挑戰在哪

A、滅亡的商業地產具備哪些要素？B、思路僵化與畏首不前；C、帶你了解Z世代及2010后

1.2以萬達為例分析商業地產如何下沉與成功運營

講四點核心知識

1.3以太古為例講講商業地產成功的原則

講四點核心原則

1.4 總結

必死必活的核心因素，左有尸骨，右有金山；

2、定位及設計方案控制能力提升

以往我們看到媒體的分享，老師的分享，都是什么什么項目是怎么成功的，某專家在里面做了什么，所以成功了，失敗的經驗一字不提。某些媒體、所謂專家從來報喜不報憂，我們從中什么也學不到，因為且不說這個項目所謂的成功是否與此人有關系，就算有關系，是機緣湊巧，還是真的有本領？是不是守株待兔也算成功？是否應該扒一扒失敗的項目，看看失敗的原因更有助于我們面對當下這種地產市場的困境？我們不敢保證自己多么成功，但至少我們要盡量遠離失敗，無論任何一個環節的失敗，最后都是失敗！唯有每個環節都還不錯，最后才有可能走向成功。

2.1 深挖市場真實需求

講四點要領，同時揭秘市場的商業大數據軟件為什么數據不準？

2.2 專業到位

2.2.1 市場調研到位

2.2.2 市場分析到位

2.2.3 市場定位到位

2.2.4 設計經驗到位

2.3 協作方的選擇與管理

2.3.1 應該選什么樣的顧問公司

2.3.2 應該選什么樣的建筑設計

2.3.3 應該選什么樣的室內設計、亮化、景觀、導示、交通規劃等專業公司

2.3.4 應該選什么樣的商管公司、物業公司

2.4 機制、激勵、信譽、風控

2.5 介紹行業失敗案例

首次分享某業內知名公司如何走向滅亡

3、招商控制能力提升

無論何種類型的商業地產，招商都是一個常態化要面對的業務領域，特別是經濟不好，實體商業舉步維艱，加之一些知名品牌不斷翻車業績下滑，海底撈、西貝、喜茶、奈雪面臨困境也就算了，我們無法想象居然百勝餐飲也開始問題非常嚴重了，說白了就是必勝客不行也就算了，肯德基居然也不行了，到底市場惡劣的情況下，選什么商家才是出路？我們到底要為招商準備多少，才能有把握去打贏一場攻堅戰？這一章我們不講任何招商的常規知識，只講困難時期如何應對。

3.1 項目招商開展階段的策略與控制

3.1.1 海選有道

3.1.2 團隊執行有力

3.1.3 客戶接待有方

3.2 項目招商攻堅階段的策略與控制

3.2.1 以攻代守、調整方向

3.2.2 品類制勝、田忌賽馬

3.2.3 以柔克剛、迂回作戰

3.3 項目招商調整階段的策略與控制

3.3.1 重視投入、信譽第一

3.3.2 敏銳捕捉、不要懈怠

3.3.3 定位深化、以點帶面

3.3.4 有舍有得、心態致命

3.4 困難時期謹記的要訣

3.4.1 選商的方向（不差錢的40%、中堅力量40%、市場創新20%）

3.4.2 策略的調整（以運營帶招商，沒有運營招來也留不住，空城計的作用）

4、商業地產管控思維更新

2022年2月初，萬科的掌門人郁亮先生明確提出在地產進入黑鐵時代，萬科該如何調整戰略，組織適配，精細化管理，減員增效，大幅下調薪水，要求員工做專業高手、全能冠軍、長跑健將，地產一哥都這么表態了，作為后進者的我們，是不是更要抓緊了？當然，郁亮先生沒提商業地產如何精細化管理？我們該以什么樣的心態、什么樣的調整去適應新時代的要求？

本次課程，邢老師首次在商業地產專業培訓中增加管控板塊，開創商業地產業務培訓之先河，讓專業技能與管理技能相融合，更好的應對新時期商業地產運營管理的需要。

4.1 企業家精神不是江湖義氣

4.1.1 如何用人、用什么人

4.1.2 如何管人、提升人效

4.1.3 如何管理自己和家人

4.2 員工心態要不得

4.2.1 我就是一個打工的

4.2.2 企業需要什么樣的人

4.2.3 未來應做的準備

4.3 商業地產團隊管理

4.3.1 是否需要超級英雄？

4.3.2 如何管理超級英雄？

4.3.3 為什么有些出身卑微的員工業績反而優秀？

4.3.4 什么機制可以留住人才？

4.3.5 應對主力外逃的危機

4.3.6 北皆商管成功經驗分享

4.4 開發與運營中的協作要點

4.4.1 部門之間的協作處理（介紹龍湖經驗）

4.4.2 與服務供應商的協作處理

4.4.3 與政府部門的協作處理

5、商業地產運營的精髓

現在的商業地產越來越是拼真本領的時候了，我們看到市場上很多非常膨脹的所謂專業人士已逐漸銷聲匿跡，如果不好好蟄伏修煉真本領，遲早會被市場無情拋棄，別覺得自己站在所謂平臺或者做了點成績，就比后來者厲害多少，商業運營從來都是小心謹慎、步步為營，千萬成就都是細節的積累和體現，商場如戰場，競爭對手不會同情你，也不會放過你，要么生，要么死，市場上所有的知名商場與項目都有軟肋，并非不可戰勝，但如果你肆意妄為，則只能是別人茶余飯后的笑柄，并非高手都不可戰勝，但是什么都不行的時候，就別挑戰高手了，先保證存活才是王道。本章就是立足于運營的根本與精髓，闡述困難時期，商業地產該如何運營？

5.1 控制成本業內經常把路走歪了

5.1.1 科技手段

5.1.2 合理布局

5.1.3 數控科技

5.1.4 流程管理與培訓的重要性

5.2 管理有溫度

5.2.1-5.2.4 對普通客戶、VIP、商家、異業同盟與協作方

5.3 重視人文商業

5.3.1-5.3.4 對文化的理解與應用

5.4 以需求為導向的場景重塑

5.4.1-5.4.6 放心，您不來聽課，從課綱里什么都看不到

5.5 是否自營，如何自營？

6、數字化運營體系

現代商業，信息化管控、大數據與人工智能已經是勢在必行，無論小到社區商業，還是大到20萬平米的購物中心，都需要數字管控與數據分析來輔助高手的商業運營管理，北皆商管深度合作微軟、騰訊等巨頭團隊，用數字之手告訴你商業地產該如何引入現代化大數據精準管理，降低成本，準確分析，形成高效的運營管理團隊。

6.1 可持續發展的智慧運營

舉四個管理中的例子

6.2 一站式運營運維管理

6.2.1 收費系統

6.2.2 通行系統

6.2.3 招商租賃系統

6.2.4 物業管理系統

6.2.5 服務運營系統

6.2.6 辦公管理系統

6.2.7 營銷系統

6.3 真正實現消費者大數據分析

6.4 可視化運維

6.5 風控、成本控制能力顯著增強

7、如何硬扛當下實體商業的艱難局面

從對內和對外兩個角度談八點對于艱難局面下，商業地產運營的突破之道，此外有條件的，再展開說資本市場層面的操盤之道。主要還是教授疲軟市場或不成熟的市場環境下，如何解決商業運營的難題，以及分享市場失敗案例。

7.1 對內經營策略的四點建議

7.2 對外經營策略的四點建議

該部分課綱不便公開。

7.3 為什么說凱德并非商業地產之神，甚至弊端明顯

7.4 上海萬科為什么厲害？為什么我們做不到？哪些可以學到？

本次培訓的總結與答疑（額外贈送30分鐘答疑時間）

邢老師

北皆商管創始人及執行總經理，國內罕見的商業地產全領域精通專家，中國非標商業地產概念、人文商業理念的提出者，中國社區商業地產技術成果轉化第一牛人，商業地產的理解深厚而精準，業內資源眾多，尤以日韓商家資源較為擅長，發起并籌建了中國社區商業地產市場化聯盟，眾多央企及知名開發商商業地產內訓指定老師。

國內最早的商業地產操盤手之一，北中國第一只商業地產服務團隊成員，99年進入百貨行業，03年進入商業地產行業，從業經驗超過19年；萬科、保利、招商蛇口、魯能、中建三局、中建五局、深圳前海、鄭住投、北京天鴻、北京城建、多個城市的高新區管委會指定內訓老師或入庫服務商，超過百余個綜合體、商業街區、社區商業等項目的前期籌備、規劃設計、市場定位、物業改造、招商營銷推廣、運營管理操盤、服務經驗。華夏幸福基業固安工業園區2010年招商業績冠軍。

作為中國商業地產核心經驗與技術的集大成者、商業市場數據專家，著有10項方法論和12套數據模型，對行業有思想理論級別的貢獻，商業模式創新、市場營銷實操心得、產品線研發等方面長期引領全國行業創新，觀點與見解被國內多家媒體引用。

此外，邢老師在商業地產與產業地產的跨界結合上、產業園區招商運營領域，亦有頗多建樹，策劃并執行了上海e通世界華新園、上海8號橋改造、北京24H齒輪場等項目，積極參與了日本蔦屋書店、火影忍者等IP輸出、韓國樂天集團、水善匯等引入國內市場等工作，千余家海外商業品牌、百余家商業地產新晉網紅品牌的資源擁有者。參股公司擁有建筑設計甲級資質、物業管理一級資質、土地勘察資質等，業務輸出能力過硬。

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