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課程背景

首先，2021年1月1日新《收入準則》全面實施。2021年金稅四期稅務平臺也將正式投入使用。在這兩項背景下財政部、國家稅務總局又相繼出臺了哪些稅收政策。那么這些措施與政策的落地將給房地產企業的會計核算和稅收征管帶來哪些具體影響。本次培訓將為大家帶來全面的解讀。

其次，房地產行業有其自身獨特的經營特點，在其日常財務核算和稅務管理過程中經常會遇到各式各樣的疑點和難點。如何處理好這些具體業務，積極、主動地管控好財務與稅收風險，是當前房地產行業所面臨的一大主要難題。為了幫助大家應對困難、化解風險，我們本期課程特意選取了一部分大家在日程工作中關注度較高、處理難度較大、政策把握不準的與房地產開發有關的大問題給大家進行深入剖析。題之外，還有可能遇到一些與匯算工作直接相關的問題。在這次培訓過程中我們也會給大家做以比較深入細致的解答。

該課程經過長期打磨和不斷推陳出新，具有極強的實操性和針對性，其中的精品案例，既適合大家平日里學習、模擬，更適合大家永久珍藏，是一堂十分難得的好課。

該課程適合企業財務高管、會計主管以及所有與財稅有關的工作人員學習使用。通過這次培訓一定能使大家的業務水平與應對能力有一個新的提高。

培訓對象

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

主講內容

一：新《收入準則》的實施對房地產企業收入的確認和會計核算隊帶來哪些影響？

二：“金稅四期”開通會對房地產企業稅收征管帶來哪些實質性的影響

三：房地產開發全程各環節重特事項財稅處理

1、以不同形式取得土地使用權應如何進行會計核算與稅務處理

⑴ 以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規避土地使用稅，計征契稅

的依據及納稅環節如何規定？

⑵ 以非貨幣交易形式取得土地使用權，應如何確認土地成本？

⑶ 以收購股權的方式取得土地，土地成本如何確認？

2、“拆遷補償”業務的會計核算與稅務處理

⑴ 如何劃分“拆遷補償費”與“土地使用權轉讓支出”？

⑵ 支付拆遷補償費應以什么為合法有效憑據？

⑶ 支付拆遷補償費時應考慮哪些注意事項？

⑷ 在自己原工廠的土地上搞開發，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，

這些建筑原來的建設發票能入開發成本嗎，換句話說自己單位工廠拆遷能發

生拆遷補償費嗎？

⑸ 返遷房的會計核算與稅務處理：

① 用商品房做返遷房的會計核算與稅務處理

② 用非商品房做返遷房（返遷房屬于集體土地或劃撥地）的會計核算與稅務處理

3、房地產業發生的項目外建設支出應如何進行會計核算，稅收上應如何處理？

⑴ 項目外建設支出應如何進行會計核算？

⑵ 計算企業所得稅、土地增值稅時是否允許扣除、應如何扣除？

⑶ 外建項目本身是否需要繳納各種稅收？

⑷ 項目外建設支出進項稅能否扣除？

4、房地產企業取得的政府“土地返還款”應如何進行會計與稅務處理

⑴ 取得政府給與的“土地返還款”的會計核算

⑵ 取得政府給與的“土地返還款”計算土地增值稅、企業所得稅時如何處理？

⑶ 取得政府給與的“土地返還款”計算增值稅時如何處理？

5、房地產企業購買在建項目進行開發、銷售的會計與稅務處理

⑴ 購買在建項目的會計核算

⑵ 購買在建項目支出在計算企業所得稅、土地增值稅時如何扣除？

⑶ 購買在建項目繼續開發建設應如何計算繳納增值稅？

6、營銷設施建造費會計上應該如和進行會計核算與稅務處理

⑴ 營銷設施建造費的會計核算

⑵ 營銷設施建造費的企業所得稅處理

⑶ 營銷設施建造費的土地增值稅處理

7、建設銷售精裝房應如何進行會計核算與稅務處理

⑴ 精裝房支出的會計核算

⑵ 稅收上關于裝修費用的扣除的規定：

① 企業所得稅處理

② 土地增值稅處理

⑶ 關于簽訂“硬裝交付”合同與“軟裝交付”合同的稅收思考

8、開發成本怎樣分攤更為合理

⑴ 土地成本應怎樣分攤，地下設施是否應該分攤土地成本？

⑵ 建筑成本應該怎樣分攤，地下設施是否應該分攤裝修費用？

⑶ 計算分攤地下設施單位成本時應以建筑面積為準還是以使用面積為準？

⑷ 計算企業所得稅時地上配套設施與地下配套設施規定有什么不同？

⑸ 開發產品完工后，還未結算的建安費、未發生的配套設施費應如何計提？

9、建設、銷售地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅、土地增值稅？

⑴ 未銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅？

⑵ 已經銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地增值稅？

⑶ 出租地下車庫、車位稅收上應如何處理？

10、房地產企業未按正常程序經營發生的相關業務應如何處置？

⑴ 未取得土地使用權之前轉讓、抵押、置換土地應如何計算繳納各項稅款？

⑵ 房地產開發企業在銷售過程中收取的定金，以及取得預售許可證之前，以各

種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡

等取得的款項，退房違約金，會計上應如何處置，稅收上應如何處理？

⑶“錯期開發”應如何讓計算繳納土地使用稅？

11、以不同方式銷售開發產品應如何進行會計核算與稅務處理

⑴“買一送一”模式下如何確認收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業

等不同銷售模式稅收規定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個

人所得稅的扣繳風險？

⑵“以老帶新”銷售模式下如何確認支出，票據如何處理，是否涉及扣繳個稅

⑶“抵券銷售 — 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認

⑷“假按揭”“零首付”銷售模式稅收如何處理

⑸“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理

⑹“產權式酒店”銷售、經營，應如何進行會計核算與稅務處理

⑺ 以房產抵工程款后，房地產企業是否還可以為第三方做按揭貸款手續，這樣

做是否違反稅務或銀行有關法律法規，若可以操作，房地產公司怎樣做賬才

合適？

12、如何處理好房地產企業融資業務中的財稅風險

⑴ 負債規模應控制在什么規模為好，如何計算融資規模上下線？

⑵ 選取怎樣的還本付息方式更有利于企業的權益最大化？

⑶ 營改增以后對“統借統還”業務應如何把握？

⑷ 關聯方借款利息稅前扣除應如何計算，一旦發生關聯方借款應如何調整已回

避稅收風險？

四：年終關帳、匯算清繳之前必須弄清的其他問題

⑴ 房地產企業已經開具增值稅發票是否一定要確認企業所得稅收入？

⑵ 房地產企業產品符合完工條件，但是收入不能可靠計量，會計上和稅收上是

否應確認收入，如果應確認收入，收入應該如何計算？（國稅發[2009]31號

與國稅函[2008]875號文件的適用）

⑶ 當會計收入與稅收收入存在差異時，計稅成本應如何確認？

⑷ 產品完工后未能及時結轉的開發成本，如建安費、配套設施費應該如何計提

⑸ 未完工產品應如何計算預繳企業所得稅，產品完工后，對前期已經預繳的企

業所得稅應如何進行納稅調整？

⑹ 在無法取得稅前扣除憑證情況下，企業可憑哪些資料證實支出真實性，以獲

得其支出稅前扣除，對本年度取得以前年度合法憑證或者能夠證實業務真實

性的資料，稅收上應如何處理？

⑺ 什么情況下非本單位抬頭的發票可以在本單位稅前扣除；“款項沒有實際支

付”能否證明業務的真實性，其支出能否稅前扣除，稅法是否有明確規定哪

些支出必須實際支付才能稅前扣除；預計負債跨年支付企業所得稅前應在哪

一年扣除？

⑻ 跨地區經營就地預繳企業所得稅應如何計算？

楊老師

我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作近30年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查工作經驗，為實戰型“稅務稽查專家”。職場經歷：在全國各地的稅務講壇耕耘了15年，足跡遍布全國，授課時長約8000課時，培訓學員將近十萬人次，為各地近百個企業做過稅收顧問和納稅籌劃。工作范圍：教學培訓、稅務咨詢、清算匯算、稽查應對、納稅籌劃；授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的各類房地產、建筑業的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。職業信仰：教師是站在學員的肩膀上長大的！

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