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【課程背景】

管理紅利時代下，房地產行業之間的競爭日趨激烈，如何進行地塊屬性研究提升企業利潤？投資項目的測算如何做？投資測算如何解析？如何體現地產企業的拿地能力、周轉能力、盈利能力以及融資能力？如何把糾偏能力體現在測算指標里？如何通過財務評價指標進行項目決策？

本課程梳理分析標桿地產項目的成功案例，總結工作實踐數據，對土地的“價值”進行分析和研判，對項目測算計算方式與技巧進行分析總結。讓投資拓展、成本、財務、策劃、規劃等相關人員，以標桿企業為對標案例，在管理紅利的時代根據自己企業的特點，作出最優是抉擇與決策。

【課程對象】

1、總經理、副總等具有戰略規劃與投資運營決策力的決策層；

2、財務、投資拓展部門人員、成本、法務、資金等條線管理者以及拿地相關的部門人員。

【課程大綱】

引之：(穿插多個標桿案例及20多張練習表格)

第一節 案例解析某標桿企業的投資拿地“理念”有哪些？

一、土地的投資流程

二、遵循“合法合規與資金安全投資“底線”了嗎？

三、投資的五大“方向”是什么？

四、8種常見“拿地模式”是哪些？

五、對土地項目的創新投資模式有哪些思考？

第二節 如何利用四個維度快速研判土地的價值？

一、土地維度--土地價值的“表象”與“實質”

1、“看地”的內容（有利利因素、不利因素、法規手續、規劃條件 、施工條件、地質災害）；

2、“看地”的目的（銷售影響、規劃影響、合法合規、施工影響、成本影響、安全影響）；

3、土地維度（帶N雙眼睛“看清實質”暨案例分享）

二、市場維度--三位一體研判土地價值模型

1、宏觀的角度（城市、周期、人）；2、微觀的角度（客戶需求、生命周期、能力意愿）3、微觀角度（貨值方案、用戶適配、價值差異、產品核心、去化難易、單價總價等）

三、效益維度--靜態與動態判斷地價的合理性

1、靜態回報（盈利水平的合理性）；2、動態流向（綜合指標的合理性）

3、成就共享指標的合理性；4、年化自有資金回報率指標的合理性

四、風險維度--控制風險實現土地的“效益”

1、確保獲取類型（一二級聯動、直接招拍掛、二級市場)；2、公平合理的合同

幾個案例分享與小結土地價值及地產企業持續發展

第三節 六大類項目“投資模式”取地的核心要素分別是什么？

一、主題地產（旅游&養老）模式取地的核心要素與案例

二、新區開發取地模式取地的核心要素與案例

三、新區開發取地模式取地的核心要素與案例

四、商業綜合體取地模式的核心要素與案例

五、城市更新取地模式的核心要素與案例

六、產業地產取地模式的核心要素與案例

總結：各大規模取地模式的核心成功要素與案例

第四節 房地產開發企業項目投資收并購稅務與法務如何應對？

一、資產式收購-土地使用權轉讓

二、股權式收購

三、其他混合式收購

案例：鹽*市在水**項目的稅務與法務風險的應對

四、交易價款的確定與付款的安全應對措施

案例：*州項目的稅務與法務風險的應對

案例：**項目股權收購時的“代為償付借款”的風險管控

案例：**項目公司分立方式收購%股權帶來的風險管控

案例：**項目并購時的控制權與隱藏的風險管控

案例：復星國際與SOHO中國外灘“地王”之爭法務風險

第五節 房地產項目開發的經濟測算如何“下手”？

一、房地產開發項目測算表邏輯示意

二、項目經濟測算的用地等技術指標整理

三、項目的全景節點計劃

四、房地產項目投資涉及的主要稅種

第六節 開發項目的土地成本測算如何才能做到合理？

一、招牌掛方式的土地成本與合理測算（競價購買VS成本逼近法）

1、土地出讓金；2、土地出讓金補交；3、土地征用及拆遷安置補償費； 4、土地契稅等

二、收并購（二級市場）方式的土地成本與稅負成本的合理控制

1、股權收購方式的稅負成本；2、資產收入方式的稅負成本

第七節 開發項目開發支出測算如何才能做到合理？

一、建安資金支出計算表與合理測算

二、項目的營銷&管理費用支出表與合理測算

三、融資及利息支出表與合理測算

四、總投資（資金）及支付計劃表與合理測算

五、總貨值及回款計劃表與合理測算

六、項目成本費用（ 不含稅）表與合理測算

七、增值稅及稅后收入成本明細表與合理測算

八、土地增值稅計算表與合理測算

附表一：項目簽約回款標準（參考）

附表二：項目投資標準（參考）

附表三：項目土地成本支出標準（參考）

附表四：項目工程成本支出標準（參考）

附表五：項目融資標準（參考）

第八節 房地產開發項目的財務評價指標如何決策？

一、項目的毛利潤率&實際凈利潤率評價指標的決策依據

二、自有資金投資回報率與年投資回報率指標的決策依據

三、權益資金投資回報率與年投資回報率指標的決策依據

四、地貨比&自有資金回正時間指標的決策依據

五、財務內部收益FIRR指標的決策依據

六、（自持物業的）盈虧平衡（臨界點）指標的決策依據

第九節 項目經濟評價指標的敏感性與問題如何決策？

一、提前每一天，年化自有資金回報率變化？獎金變化？

二、土地單價提高或降低10萬/畝，利潤率變化（非線性）百分之多少？

三、單方成本提高或降低100元/㎡，利潤率變化（非線性）百分之多少？

四、銷售均價每變化100元/㎡，利潤率變化（非線性）百分之多少？

五、百畝項目車位配比降低0.1，利潤增加多少萬？利潤率增加幾個點？

六、百畝項目主力產品成本降低100元/㎡，利潤增加多少萬，利潤率增加幾個個點？

七、如果項目利潤初測是9.58%，將通過何種方式切實提高項目利潤水平？

第十節 房地產開發項目地塊的7問與3測試的指標如何管控？

一、供需比：當地真實供需現狀、市場存量去化壓力

二、土地規模：項目規模是否符合管控指標

三、銷售凈利率：銷售凈利率是否符合管控指標

四、地段：是否符合管控標準

五、供地量：當地目前的供地現狀和未來6個月供地計劃

六、拆遷量：有無拆遷？具體拆遷戶數明確

七、上漲幅度近一年內價格上漲幅度范圍

八、價格及去化速度測試1：市場下行5%、10%、15%甚至更大的可能性？

九、價格及去化速度測試2：能否做市場老大？如何做到？

十、價格及去化速度測試3：能否實現快周轉、實現現金流一年轉正？

第十一節 開發項目自有資金年化回報率糾偏的4大路徑是什么？

一、如何提高凈利率？

二、如何提高房地比？

三、如何提高自有資金杠桿？

四、如何降低自有資金占用時間？

小總思考：單個項目的利潤最大化？還是年化自有資金年化回報？

許老師

實戰投資測算專家;

曾任碧桂園房地產集團財務總監;

資深上市并購重組與財務管理專家;

北大、清華、復旦、財大、廈大等EMBA客座教授;

現任馬云（中國）財稅研究院高層;

中國十大優秀財稅管理講師;

實戰經驗：

25年歷任多家上市集團500強企業財務高管；投資、稅務、財務、關務、商務實戰型財稅專家級講師，新三板上市掛牌管理專家，曾任中國煙草集團財務總監、投資項目經理；

許老師服務過100多家企業財稅落地輔導經驗，5000多家財務非財務培訓經驗，300000多人次財務及非財務培訓講師經驗，近10家上市公司（含新三板）財稅輔導案例，多在廣州、深圳、佛山、中山、東莞、珠海、湛江、武漢、鄭州、長沙、上海、杭州、蘇州、南京、北京、成都、重慶、烏魯木齊等城市教授財稅相關課程。

授課風格：

幽默風趣，案例豐富，分組討論，實戰演練，充滿激情、通俗易懂、互動提問 ；

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