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【課程背景】

房地產成本管理分為前期和后期兩大部分。前期成本管理重心在于成本策劃和成本適配，從經營視角實現貨值最大化；后期成本管理重心在于成本風險管控。

本課程以運營決策階段、設計階段、招標階段、施工階段及預結算階段五大階段為時間軸，通過分析各階段成本需要重點關注的關鍵環節，如何提高成本執行力、如何提高運營成本決策、各部門如何成本協同、哪些地方容易出現錯誤、哪些環節效率低下，從而使得成本管理工作有的放矢、事半功倍；同時提供高質量的標準模板，確保課程內容在工作中落地，從而快速復制這些經驗，達到降低成本決策風險，既減少和避免成本錯誤，提高成本工作質量，同時大幅提高工作效率，滿足房地產高周轉快速開發對成本的要求。

【課程收益】

1、前期成本核心，設計成本營銷專業協同貨值最大化，營改增稅籌思路

2、如何建立有效實用的數據庫，住宅數據庫、商業數據庫詳解及其應用

3、概念設計、方案設計、施工圖設計三大階段成本管控要點，事半功倍

4、高周轉下清單編制風險控制、清單標準化，提高效率并減少錯誤失誤

5、如何準確編制標底、快速準確評定標技巧，避免評標錯誤，確保定標

6、簽證變更風險管控核心，現場成本人員工作要點，簽證變更索賠技巧

7、預結算風險管控點、結算復審技巧，五大階段與六個方向的結算管理

8、動態成本管理、剩余貨值不同銷售策略下快速計算項目最終動態利潤

9、責任成本考核，分公司/項目利潤考核辦法及考核維度

【課程對象】

1、房地產企業董事長、總經理、副總經理、工程總監、項目總監、成本總監

2、中層管理人員：成本（造價）、合同部

3、采購分管領導：招標、采購、成本（造價）經理、主管、造價工程師

4、招標、采購經理、主管、采購工程師

【課程大綱】

一、運營決策階段成本策劃&營改增后目標成本及利潤快速測算

1、提升成本管理的三大關鍵途徑：

--成本管控弱執行效果差原因

--如何構建成本管理的推動力

--如何強化成本管理的管控力

--如何形成成本管理的執行力

2、前期在于成本策劃&后期在于成本風控：

--決定前期成本的兩大核心

--防范后期成本的兩大風控

--從項目拿地到結算全成本管理路徑及方法

3、經營視角下如何通過成本協同實現貨值最大化：

--傳統強排存在的成本問題

--項目啟動會方案決策弊端

--土地差異化不同競爭策略

--先方案設計后成本測算的拿地測算方式效率低下

--營銷設計成本專業協同下的貨值最大化解決方案

--利用成本數據先利潤測算后驗證方案設計可行性

4、成本管理在方案決策中的價值體現：

--決策成本是房地產最大成本

--成本在方案決策中的切入點

--專業協同實現成本適配領先

--方案決策成本快速演算方法

--關鍵決策成本指標管控技巧

5、運營決策階段成本適配要點：

--項目定位調研建造標準

--運營決策中的成本難題

--設計營銷成本如何協同

--項目啟動會成本關注點

--方案評審會成本關注點

--如何提高目標成本在決策中的作用

--如何確定城市更新項目啟動會時間

6、目標成本編制：

--目標成本八大編制原則

--目標成本八大編制程序

--目標成本管理兩大思路利弊分析：拿地版、啟動版、方案版

7、目標成本編制高階技巧：

--人防面積自動演算

--車庫方案自動演算

--車庫去化公式設置

--軟景方案自動演算

--硬景方案自動演算

--大開挖土方自動快速分攤

--營銷費成本管控設置技巧

--商業地價自動快速分攤設置

--通過表格設置自動檢查并提示是否存在計算鏈接錯誤

--通過表格設置自動檢查并提示是否存在成本匯總錯誤

8、營改增稅金利潤自動計算：

--增值稅自動計算

--土地增值稅自動計算

--毛利潤凈利潤自動計算

--微利項目增值稅稅籌及判斷公式

--甲供材稅籌臨界點演算及判斷公式

9、案例：

--地王項目成本策劃：避免成本思維固化運營決策實現貨值利潤最大

--方案決策協同案例：地面打樁與基坑底打樁兩種開挖方案測算協同

--營銷設計成本協同：從經營視角快速方案比較演算項目成本及利潤

二、設計階段成本管理&成本數據庫&綜合體成本管理

1、成本價值黃金時間：

--前期成本管理要點：兩個環節（設計&采購）+一個支持（數據庫）

--成本數據庫對成本管理前置意義重大

--成本數據庫對方案決策價值

--超成本數據庫后的協同原則

2、成本數據庫建設現狀：

--數據庫龐大混亂

--無效數據沉積多

--數據庫應用不佳

3、成本數據庫建設：

--數據庫建設三大原則

--數據庫兩大分類思路

--數據庫標準體系建設

--數據庫科目設立標準

--如何沉淀有價值數據

4、成本數據庫詳解：

--成本數據庫體系構成

--成本數據庫標準分類：建售比、贈送比、窗地比、外立面、體積系數

--標桿房企住宅限額設計指標

--標桿房企綜合體限額設計指標：購物中心、百貨、影院、電玩、KTV

--分享解析：住宅類數據庫及計算公式

--分享解析：綜合體數據庫及計算公式

5、成本數據庫在成本策劃中的管控：

--不同定位的成本適配

--提高配置標準的管控

--產品溢價對成本策劃

6、概念設計階段成本管理：

--地下室概念設計成本控制關鍵點

--土石方概念設計成本控制關鍵點

--會所酒店概念設計成本控制關鍵點

7、方案設計階段成本管理：

--地下室方案設計成本控制關鍵點

--建筑方案設計成本控制關鍵點

--結構方案設計成本控制關鍵點

--節能方案設計成本控制關鍵點

--精裝、公裝方案設計成本控制關鍵點

--安裝方案設計成本控制關鍵點

8、施工圖設計階段成本管理：

--地下室施工圖設計成本控制關鍵點：面積、含量、高度、覆土

--土建施工圖設計成本控制關鍵點

--安裝施工圖設計成本控制關鍵點

--園林施工圖設計成本控制關鍵點

--樣板房施工圖設計成本控制關鍵點

9、綜合體成本管理：

--綜合體決策階段成本管理

--綜合體設計階段成本管理

--綜合體招標階段成本管理

--綜合體施工階段成本管理

--綜合體裝修階段成本管理

--綜合體結算階段成本管理

--綜合體運營階段成本管理

--綜合體機電安裝成本管理

--綜合體簽證變更成本管理

10、案例：

--控制中心案例：通過案例分析總圖設計對后期成本的影響

--組團劃分案例：通過案例分析規劃設計對后期成本的影響

--會所酒店案例：通過案例分析管控會所酒店成本管控關鍵

--綜合體電氣案例：通過案例分析綜合體電氣成本管控關鍵

--景觀設計案例：通過案例分析景觀設計對成本認識的誤區

--樣板裝修案例：通過案例分析樣板房裝修成本管理關鍵點

三、招標階段成本管理&高周轉招標風控

1、招標階段設計成本采購協同

2、招標階段成本管控三大環節

3、不同合同模式的成本風險及防范：

--合同模式隱藏的成本風險

--如何避免清單與合同矛盾

--如何避免相同子目合同價格不同

4、快速開工三種招標方式的成本風險及防范：

--費率招標風險源分析及對策

--模擬清單招標風險源分析及對策

--清單招標風險源分析及對策

5、快速開工樁基清單編制風險防范：

--如何在圖紙不全下快速編制樁基清單并減少后期變更

--遵循簡單實用的清單描述規則減少索賠

--如何防范因暫定數量導致不平衡報價

--如何設置清單提高報價速度和準確性

--如何設置清單編制說明避免后期索賠

6、快速開工總包合作模式及清單風險防范：

--戰略總包方式的幾種合作模式對比及適用條件

--總包清單編制風險防范

--分享解析：總包清單標準模板

7、快速開工帶價清單編制風險防范：

--帶價清單模式利弊分析

--帶價清單價格風險分析

--帶價清單價格談判技巧

8、應用鋁模體系實現高周轉：

--鋁模木模成本比較

--鋁模體系適用條件

--鋁模招標注意事項

9、快速審核清單：

--如何快速有效檢查清單鏈接錯誤

--快速檢查清單漏項的三看一問法

10、提高標底編制準確度：

--標底編制基本原則

--總包標底編制技巧

--分包標底編制技巧

--供貨標底編制技巧

11、快速準確評標：

--不平衡報價誤區

--如何快速檢查標書存在的算術性錯誤

--投標價超目標成本三大原因分析及定標對策

12、案例：

--風機盤管案例：通過案例分析清單暫定數量失誤導致結算大幅增加

--園林不平衡報價案例：評標不細 乙方如何運用不平衡報價推動變更

四、施工階段成本管理&駐場成本人員工作要點

1、進度款管理導致的協同隱患

2、簽證變更管理：

--簽證變更管控秘訣

--簽證變更責任劃分

--簽證變更風控對策

--簽證變更不作為的危害

--國企嚴控簽證管理思路

--簽證&變更簡化管理原則

3、簽證變更關鍵控制點

4、駐場成本人員兩大培養思路

5、駐場成本人員六大工作要點

6、現場成本檔案管理核心思路

7、簽證變更臺賬：

--自動統計更新簽證變更金額

--自動統計更新減項扣款金額

--自動統計更新無效成本金額

--簽證變更結算金額自動替換簽證變更預估金額

--工具分享解析：簽證變更自動調整臺賬模板

8、簽證變更索賠技巧：

--索賠的兩種路徑差異與不同思路

--索賠六大步驟

--首要風險判別

--遵循內外有別

--索賠基本原則

--索賠談判順序

--如何打破僵局

9、案例：

--綠化變更案例：通過案例分析如何協調內部矛盾及通道管理

--玻璃幕墻案例：通過案例分析殘余價值簽證變更的控制辦法

--事后補單案例：通過案例分析簽證變更現場管理存在的風險

--土方開挖案例：通過案例分析隱蔽工程簽證變更風險及對策

--構造柱案例：通過案例說明駐場需關注的隱蔽工程結算風險

--屋面防水案例：通過案例分析駐場成本人員需要關注的事項

--園建基礎案例：通過案例分析駐場成本人員需要關注的事項

--不可追溯案例：通過案例分析不可追溯簽證變更的控制辦法

--現場案例討論：通過現場案例討論總結索賠基本原則及步驟

五、預結算階段成本管理&現代預算管理模式

1、結算階段工程成本協同

2、結算管理：

--結算五大原則

--結算關鍵步驟

--結算總結分析

--造價咨詢管理

3、結算復審：

--預結算復審兩大核心

--預結算復審四大方法

--預結算復審過程控制

4、現代預算管理模式：現代預算管理與傳統預算管理差異

5、結算管理關鍵控制點

6、五大階段的結算管理

7、管理結算的六個方向

8、成本分管高管快速審核結算技巧

9、案例：

--大樣圖案例：通過案例分析說明結算總結重要性

--樁基作假案例：通過案例分析資料管理的重要性

--結算范圍案例：通過案例分析標段劃分風險控制

--園林驗收案例：通過案例分析如何搞好園林結算

--涂料結算案例：通過案例分析結算時效管理規定

--結算不及時案例：通過案例分析結算規劃重要性

六、動態成本管理&動態利潤快速測算&責任成本管理

1、動態成本管理的4+2+1環節：防止目標成本被突破的關鍵

2、動態成本調整：

--調整原則

--預警規則

--分享解析：成本信息月報

3、利潤動態管理：

--快速去化設置技巧

--快速計算剩余貨值

--快速計算最終利潤

--分享解析：某項目不同售價策略下剩余貨值、最終利潤快速自動計算

4、合同動態臺賬：

--自動統計更新招標率

--自動統計更新最低價中標率

--自動統計更新項目整體招標率

--自動統計更新已完成的結算份數

--自動統計更新待結算份數

--自動更新合同最新動態成本

--工具分享解析：合同動態臺賬快速自動調整模板

5、責任成本考核：

--考核依據

--七大部門考核要點分析

--七大部門得分排名思路

--銷售物業利潤考核

--持有物業績效考核

--虧損項目激勵方式

--分享解析：責任成本考核評分表模板

6、無效成本管理：

--無效成本分類

--無效成本分析

--無效成本統計

7、案例：

--施工組織案例：通過案例分析現場施工管理對成本的影響

--營銷設施案例：通過案例分析目標成本可能帶來的負能量

--無效成本案例：通過案例分析如何通過管理防止無效成本

蒙老師

同濟大學工程經濟管理碩士，注冊造價工程師

從事成本、采購管理多年, 曾在萬科工作四年，先后在A股、港股上市地產公司TOP30任集團部門總經理

專業理論深厚，發表專業論文多篇，并被多家專業網站收錄轉載

深圳工程交易中心專家庫經濟標評審專家

海南博鰲房地產論壇特邀主題發言嘉賓

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