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內容背景

2020年12月18日中央經濟工作會議提出，要實施城市更新行動，推進城鎮老舊小區改造。城鎮老舊小區改造，既是造福人民群眾、滿足人民群眾美好生活需要的重要民生工程，也是有效擴大內需、做好“六穩”工作、落實“六保”任務的重要發展工程。2020年7月，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號），要求全面推進城鎮老舊小區改造工作，推動惠民生擴內需，推進城市更新和開發建設方式轉型，促進經濟高質量發展。

2020年11月，自然資源部印發《土地征收成片開發標準（試行）》，提出土地征收成片開發應當堅持新發展理念，支持縣級以上地方政府對一定范圍的土地進行綜合性開發建設，并統籌進行方案設計、產業導入、征地拆遷、基礎設施和公共服務建設。土地征收成片開發是片區綜合開發的基礎，在此背景下，一大批新的項目即將蓄勢待發，地方將迎來新一輪片區綜合開發建設機遇。隨著《民法典》、新修《土地管理法》以及最高人民法院《關于審理行政協議案件若干問題的規定》等相關法律法規的頒布實施，對新時期土地和房屋征收、補償工作提出了新的要求。相關部門需及時準確理解和掌握最新政策，依法推進征收拆遷，全面提高城市建設管理中集體土地征收補償安置及國有土地上房屋征收與補償、違法建設與違法占地治理的執法行政水平，提高相關人員業務能力，促進各項工作有序開展。

為幫助各相關單位系統學習掌握相關政策法規、老舊小區改造重點、難點及多元化融資模式、土地成片開發項目實務操作與投融資實務、房屋征拆、“兩違”認定處理等系列內容，更好的推進工作的開展。我單位特舉辦老舊小區改造實務與土地成片開發投融資&房屋征收拆遷實務與“兩違”認定處理高級研修班。

參會對象

各地政府主管領導、住建局、自然資源和規劃部門、城管局(委、辦)及城建監察大隊、房地產管理局、街道辦、各產業園區、開發區管委會、棚改指揮部、棚改辦、城中村改造辦、征收辦(拆遷辦)、城市更新部門、城鎮老舊小區改造工作領導小組、住房保障、土地儲備機構、城投公司相關人員;房地產開發等單位的相關人員。

研討內容

（一）城鎮老舊小區改造與難題解決方案

1、國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）政策解讀；

2、國務院關于城鎮老舊小區改造的要求；

3、城鎮老舊小區內的資產劃分及維修義務主體；

4、全面推進城鎮老舊小區改造工作，重點做好的5項工作；

5、城鎮老舊小區存在的突出問題及解決辦法；

6、城鎮老舊小區改造的三類內容如何劃分；

7、如何解決居民對物業服務等付費不認可的問題；

8、如何推動老舊小區加裝電梯；

9、發揮基層黨組織作用，建立家園意識，建設完整社區。

（二）城鎮老舊小區改造的多元化融資模式

1、社會資本參與老舊小區改造和物業管理的利益激發點；

2、城鎮老舊小區改造項目PPP模式各利益方的本質解析；

3、SPV公司經營管理內容全分解，及其風險分析與應對；

4、城鎮老舊小區改造專項債券發行操作要點及案例分析；

5、老舊小區基礎設施改造類項目REITs的探索分析；

6、政府投資引導基金對城鎮老舊小區改造的支持；

7、國家開發銀行、農業發展銀行對城鎮老舊小區改造的信貸支持；

8、創新金融機制，為老舊小區改造提供資金支持。

（三）集體土地征收

1、新修《土地管理法》對集體土地征收工作的影響；

2、集體土地征收的法律依據和程序；

3、集體土地征收的范圍、審批權限、補償標準、補償類型；

4、城鄉統籌中集體建設用地流轉面臨的新問題及對策；

5、區片綜合地價的制定與執行；

6、土地補償費的構成與分配；

7、土地征收安置的主要方式；

8、《民法典》對房屋征收工作的影響；

9、《農村集體土地征收基層政務公開標準指引》解讀；

10、最高人民法院《關于審理行政協議案件若干問題的規定》的解讀。

（四）國有土地上房屋征收補償規范化管理與疑難問題

1、房屋征收程序規范化

（1）房屋征收條件審查； （2）未經登記建筑的調查、認定和處理；

（3）制定房屋征收補償方案；（4）論證、公布與修改房屋征收補償方案；（5）作出房屋征收決定； （6）房地產價格評估機構選定；

（7）作出補償決定； （8）申請人民法院強制執行；

（9）建立房屋征收補償檔案，公開分戶補償情況；

2、房屋征收補償規范化

（1）房屋征收補償方案合法性原則；（2）“先補償、后搬遷”原則；

（3）搬遷費、臨時安置費適時調整；（4）對被征收人實行獎勵和補助；

（5）停產停業損失補償的原則；（6）房屋征收中特殊情況依法處理原則；（7）房屋征收中國有土地使用權收回的原則；

3、將公平補償、依法強制拆遷運用到和諧拆遷的實際操作中；

4、征收拆遷策劃中如何應對被征收人的抵觸情緒；

5、征收過程中必須做到的七處公開、公告、公布；

6、插花地征收拆遷的程序及補償政策；

7、特殊類型房屋的補償：因住房制度改革與法律行為原因的特殊住房；

8、房屋征收范圍確定后的行為限制程序；

9、D級危房認定方法在房屋征收拆遷中的應用。

（五）土地成片開發項目實務操作與投融資實務

1、自然資源部關于《土地征收成片開發標準（試行）》解讀；

2、《土地儲備管理辦法》、《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》解讀及案例分析；

3、新型城鎮化導向下的土地成片開發策略、規劃及運營模式；

4、新城、新區的土地營銷、項目包裝與招商策略探討；

5、城投公司在新形勢下怎樣參與土地成片開發業務；

6、土地成片開發項目方案編制依據、注意要點及技巧；

7、土地成片開發項目成本構成、降低成本的技巧和策略；

8、土地成片開發項目中土地出讓金的返還路徑；

9、土地儲備機構如何與企業合作進行土地開發；

10、土地性質、現狀、規劃等對土地成片開發順利進行的影響；

11、土地成片開發流程與聯審、出讓條件與方式、有關文件起草等；

12、土地成片開發典型案例講解。

13、土地開發融資的渠道、方式和技巧；

14、土地開發融資的焦點、難點、風險及案例分析；

15、融資平臺公司利用社會資本、民間資本進入土地項目操作方法；

16、國家開發銀行和農業發展銀行融資項目評審要點。

（六）違法建設與違法占地治理實務

1、“兩違”治理中案件立案、調查取證、行政強制措施、行政處罰及行政強制執行階段相關法津、法規的理解與準確適用及難點解析；

2、兩違執法中行政處罰的法定程序（立案、調查、違法建筑的確認、取證、告知申辯、聽證、集體討論決定等）及操作規范；

3、兩違執法中法律文書的送達方式及操作；

4、城中村、城鄉結合部違法建設治理實務操作；

5、行政強拆下建設、自然資源、綜合執法、公安等部門的協調街接機制；

6、抗法事件現場解圍戰術以及群體性抗法事件應急處置對策；

7、發現違法建設當場拆除是否違法？完全按執法程序進行，違法建筑已形成，拆除難度更大，如何解決；

8、規劃兩違執法兩面受壓的應對：

（1）行政復議與行政訴訟（2）紀委監察委瀆職查處。

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