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課程介紹

2020年，受新冠肺炎疫情影響，眾多企業面臨經營危機。國家為幫助企業渡難關，特別是中小微企業，出臺一系列稅收優惠政策，扶持企業發展。小規模納稅人征收率減按1%執行期限延長至2020年末，在一定程度上會影響到房地產企業進項稅抵扣和增值稅稅負，影響企業所得稅和土地增值稅稅負，最終影響到房地產企業的成本和利潤。

另一方面，受疫情影響，全面復工復產延遲，對在建項目工期產生較大影響，會出現延期交付的情況；對勞動用工、勞務用工影響也很大，可能會進一步增加房產企業的成本，壓縮利潤空間。

房地產開發企業周期長，稅負重。特別是營改增后，國地稅機構合并、金稅三期與發票系統升級，該行業的稅務籌劃空間越來越小，風險越來越大。

在項目初始階段，應當對項目總體稅負進行提前測算。根據測算結果，在開發過程中的不同階段，通過合同控稅，提前防控風險，規范企業的業務流程，規范核算，從根本上化解風險，提前籌劃。

課程對象

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱

一：土地征用與規劃信息

1．土地面積與成交價格

2．樓底座占地面積及容積率

3．普通住宅、非普通住宅、其它類可售面積

4．測算印花稅、契稅、土地使用稅

二：前期工程、基礎設施、公共配套預算

1．七通一平

2．規費

3．綠化與景觀

4．配套設施

三：建安成本預算

1．地基基礎工程

2．主體結構工程（甲供、大包、甩項）

3．裝修工程

四：開發間接費預算

1．融資成本

2．人工成本

3．其它

五：資金預算與融資成本

1．融資渠道與利率

2．固定資產購建

六：單位面積售價與銷售額預測

1．分別統計不同類別產品銷售額

2．按可售面積計算分攤土地成本

3．增值稅及附加預交

4．土地增值稅預交

5．企業所得稅預計毛利

七：增值稅稅負測算

1．銷項稅額測算與銷項抵減

2．進項稅額測算：

⑴ 購建固定資產

⑵ 期間費用

⑶ 成本中服務費（設計、監理等）

⑷ 外購材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

3．增值稅稅負及附加稅

八：土地增值稅稅負測算

1．不同類別產品清算收入確定

2．不同類別產品成本分攤

3．車位銷售方式對清算影響

4．裝修成本的扣除

5．稅金附加計算

6．增值額與增值率

7．稅負與調整思路（決算、成本歸集與分配技巧、裝修）

九：企業所得稅預算

1．未完工階段-預計毛利

2．完工階段-毛利差

3．期間費用預算

4．開發項目出售與自持租賃稅負比較

5．總體稅負

十：開發項目全程稅務規劃與風險防控

1．征地方式與稅務規劃：

⑴ 招拍掛（主體變更、紅線外、返還）

⑵ 拆遷補償方式要點

⑶ 股權收購方式（溢價稅負轉嫁的處理）

⑷ 合作開發模式

⑸ 限地價競配建

⑹ 前期規劃許可與清算對象確定

2．資產剝離與重組：

⑴ 合并與分立

⑵ 股權轉讓

⑶ 投資

⑷ 租賃

⑸ 增資與股權轉讓

3．工程承包方式選擇中的籌劃：

⑴ 大包

⑵ 甲供

⑶ 混合銷售（甩項）

⑷ 如何選擇合作方

4．租賃業務中的稅收風險防控（無租、免租期、轉租）

5．融資業務中的稅務規劃

⑴ 利息發票開具時間

⑵ 計提未到支付期的利息是否調增所得

⑶ 混合性投資

⑷ 同期利率

6．銷售環節的稅務規劃（促銷方式選擇）：

⑴ 設立銷售公司分解增值率是否可行

⑵ 先投資或分立再轉讓股權是否可行

⑶ 贈送裝修如何運作

⑷ 免物業、免契稅、定金返息、老帶新

⑸ 商鋪售后回租

⑹ 視同買斷、超基價分成

⑺ 組建銷售部與委托代銷的決策

7．往來賬中的稅務風險防控：

⑴ 股東借款年末未歸還

⑵ 無償出借資金

⑶ 負債科目隱瞞收入

⑷ 無法支付的應付款

⑸ 預收款轉收入時間

8．違約金專題

十一：企業所得稅與土地增值稅主要口徑差異

1．土地成本

2．開發間接費

3．開發費用

4．利息支出

5．加計扣除與預提

6．車位

7．營銷設施

十二：合同控稅與合法憑證管理

1．稽查新形勢新變化與防控風險新思路：

2．防范虛開發票是關鍵

3．合同在稅收管理中的重要性

4．合同涉稅與票據條款（價格、開票時間、種類、合規性責任）

5．善意取得的運用

6．真實交易的證明

7．嚴守三流一致（付款方向與方式）

8．掛靠經營與共享資質

9．委托收付款是否可行

10．合法憑證如何掌握

11．確實無法取得合法憑證的補救

12．稅負預警如何應對

十三：老師現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

許老師

許明信：國內著名稅務籌劃專家，長期從事房地產與建筑等相關行業納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業與建筑業涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型房地產企業與建筑企業的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規與企業會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業棘手財稅問題，因而受到各地學員的認同和熱烈追捧。

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