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課程介紹

隨著房地產企業營改增的實施、國家宏觀調控的進一步加強、國地稅合并征管模式的推行以及稅收稽查手段的不斷進步，房地產企業財務工作正在發生深刻變化，財務人員面臨的稅收難題越來越多，遇到的業務創新模式也越來越多，合同簽訂和賬務處理環節隱含的納稅風險越來越大，需要和稅務機關溝通協調的事項也在不斷增加，這些變化對財務人員的職業素質要求也越來越高。要應對這一新形勢，財務人員既要進行知識的更新學習，又必須將知識轉化為解決實際問題的能力。本課程從稅收政策理解和應用、疑難合同的判斷和再造、賬務處理、稅務稽查應對與溝通、集團組建與重組等五個方面，精選大量實戰案例，詳細梳理各方面的難點問題和熱點問題，深度分析難點問題的根源和解決方法，使學員在學習過程中既學到了知識又能掌握很多獨立分析問題和解決問題的方法，從而達到能力提升的目的。同時，為幫助企業順利完成2019年匯算清繳工作，本課程還加入了匯算清繳難點問題與應對的內容。

課程收益

一、稅收政策理解與應用層面的難點問題解析與應對實務

二、合同涉稅判斷與風險管控層面的難點問題解析與應對實務

三、賬務處理層面的難點問題解析與應對實務

四、稅務稽查應對與涉稅溝通層面難點問題解析與應對實務

五、集團公司組建與重組層面的難點問題解析與應對實務

六、企業所得稅匯算清繳難點問題及應對

課程對象

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程內容

一、稅收政策理解與應用層面的難點問題解析與應對實務

（一）稅收政策理解與應用的理念與策略

1．財務人員理解與應用稅收政策遇到的困惑與難題

2．財務人員理解與應用稅收政策應把握的原則

3．稅收政策理解與應用的方法與技巧

（二）房地產企業稅收難點政策的理解與應用案例剖析

1．“三舊”改造項目如何扣除土地價款？應該規避哪些風險？

2．“三舊”改造項目如何準確判斷納稅義務？如何界定政府主導與市場行為？

3．“三舊”改造項目超標準補償如何處理？支付或收取差價款如何處理？

4．“三舊”改造項目如何確定契稅的計稅依據？稅企爭議有何可借鑒的文件？

5．“村企合作”項目，地產企業在未取得土地證之前自行建造的在建工程是否繳納契稅？

6．建筑業納稅方式與納稅義務發生時間發生了哪些變化？對地產企業有哪些影響？

7．三方協議、內部授權如何理解和應用？可否擴大應用？文件中的“集團”如何理解？

8．如何理解和應用房地產企業預提成本？

9．借款費用如何判斷費用化還是資本化？

10．如何準確把握利息資本化的起止時點？

11．如何區分視同銷售和進項轉出？有無處理技巧？

12．產品交付與收入結轉之間存在怎樣的邏輯關系？ 同一項目既有交付的又有未交付的，如何合理結轉收入和成本？

13．當收入被調整時，如何合理調整成本費用使得補稅金額最少？

14．房地產企業銷售使用過的固定資產如何納稅？如何開具發票？可否開具專用發票？

15．房地產企業銷售自留物業如何納稅？有無籌劃空間？

16．注冊制本人認繳制下，實收資本未到位對企業納稅有何影響？對股權轉讓及增資擴股的納稅有何影響？如何規避納稅風險？

二、合同涉稅判斷與風險管控層面的難點問題解析與應對實務

（一）合同涉稅分析與風險管控的理念與策略

1．合同的納稅風險來源于哪些方面？難點問題在哪里？

2．如何對多重法律關系的復雜合同進行涉稅分析與風險識別？

3．如何進行復雜合同的優化和再造？

4．多合同銷售的風險分析與防范

（二）房地產企業疑難合同的涉稅分析與再造案例剖析

1．具有多重法律關系的復雜合作開發協議如何進行納稅判斷與合同再造？

2．“三舊”改造中合同簽訂應注意哪些稅收風險？合同如何優化？

3．建筑公司掛靠經營對地產企業有何影響？和這些公司簽訂合同要注意哪些風險點？如何完善合同條款？如何開具發票確保四流合一？

4．P2p銷售模式創新合同應如何分析交易實質？有無納稅風險？如何進行合同優化再造？

5．以房抵債四方協議有無納稅風險？如何分析各方的交易實質？如何進行合同優化再造？

6．涉外合同如何進行納稅判斷？如何扣繳稅款？如何優化合同條款？

7．合同變更應注意哪些稅收風險？如何完善原始憑證？

三、賬務處理層面的難點問題解析與應對實務

1．“三舊”改造中超面積補償如何進行正確的賬務處理 ？

2．房地產企業借款費用如何計算資本化金額與費用化金額？如何進行超標利息的納稅調整？ 如何設立臺帳？

3．接盤方式取得的開發項目如何進行會計核算？對原始憑證有何要求？

4．合作開發失敗取得賠償金該如何進行賬務處理？如何納稅？有何處理技巧？

5．如何區分成本與費用？有何技巧？

6．如何區分營銷設施建造費和廣告費業務宣傳費？

7．如何區分工資與福利費？各種補貼如何賬務處理和納稅處理？

8．如何處理差旅費中的餐費發票？

四、稅務稽查應對與涉稅溝通層面難點問題解析與應對實務

1．稅務機關選案為何選中了你們公司？

2．企業如何通過會計報表和賬簿進行納稅風險自查與完善？

3．企業如何做好稅務稽查準備？

4．稽查中出現的稅企爭議如何溝通協調？有何技巧？

5．如何撰寫高水平的涉稅說明提高溝通的成功率？

6．稽查案例分析

五、集團公司組建與重組層面的難點問題解析與應對實務

1．重組過程中股權交易如何納稅？如何規避風險？自然人股東和法人股東納稅處理有何不同？

2．集團成員企業關聯交易應如何規避風險？如何界定價格明顯偏低？如何理解有無正當理由？

3．集團“資金池”管理有何好處？有何納稅風險？如何防范？

4．集團企業間資產調撥如何納稅？如何節省稅款？如何規避風險？

六、企業所得稅匯算清繳難點問題及應對

1.新形勢、新政策、嚴征管對本年度匯算清繳的影響

2.企業所得稅在金稅三期中的重點評估指標分析與風險提示

3.房地產企業匯算清繳應對策略

4.房地產企業完工年度和未完工年度匯算清繳有何不同？

5.房地產企業所得稅管控的關鍵點是什么？

6.如何才能避免前期盈利后期虧損？有何策略？

7.完工年度未取得全額發票如何處理？以后年度再取得發票如何處理？可否追補以前年度扣除？

8.如何合理控制完工年度？有幾種途徑？

9.完工年度季度預繳時成本結轉有何技巧？如何避免因多預繳而年底退稅？

10.如何進行完工年度發票需求預測？

11.完工年度因成本不足多繳稅款如何才能規避？如何評估風險？

12.預售階段企業所得稅預算如何編制？

13.預售階段超標的資本化利息如何處理？完工年度超標的資本化利息如何處理？

14.未開盤之前的業務招待費如何處理？是否需要調增？

15.預售期間超標的公益性捐贈支出是否可以遞延扣除？

16.企業所得稅季度預繳申報表有何變化？如何填報？

17.完工年度企業所得稅預算如何編制？

18.完工年的所得稅計算的兩種方法的應用與比對印證

19.完工年度所得稅申報表的填報

20.案例分享-如何根據全項目所得稅預算控制完工年度后各年的的企業所得稅預算？

董老師

董老師：中國注冊會計師，注冊稅務師，律師，多年從事財稅方面的理論研究與實踐，擅長各行業稅收籌劃診斷，納稅方案的設計，納稅風險控制，稅企爭議的協調以及集團公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。

董老師是實戰型企業培訓講師和資深財稅顧問，現任五A級致通振業稅務師事務所首席稅務顧問，中國注冊稅務師行業后續教育特聘講師，北京注冊稅務師協會專家師資庫講師，陽光財稅等多家財稅集團特聘講師。兼任多家房地產公司和大型集團公司的稅務顧問，具有深厚的理論基礎與豐富的實踐經驗。

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