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‖專題背景‖

2016年3月5日，財政部長樓繼偉在參加“兩會”接受央視記者采訪時已經明確表示，今年5月1日，將在全國全面實施營改增。營改增以后，將對現行建筑業、房地產業的一些主要業務產生重大影響。無庸置疑，本次培訓目的就是為了引領大家去積極地應對即將到來的營改增。

您知道本次營改增對建筑業、房地產業各項主要業務將產生哪些影響嗎？您知道在新老交替時期相關業務應如何處理嗎？您知道進入增值稅時代應做好哪些長遠打算嗎？本次培訓，將結合“財政部、國家稅務總局即將出臺的關于建筑業、房地產業“營改增”的新文件”，重點講解建筑業、房地產業增值稅稅收新政和營改增后建筑業、房地產業重點、難點問題的處理。希望通過此次培訓，盡量減少過渡期給大家帶來的損失，讓大家盡快步入增值稅管理的正常化、規范化的軌道。此課程，問題集中、重點突出，具有較強的前瞻性和實操性，適合從事建筑業、房地產業的企業老板、財務總監，以及所有從事財務、稅收管理工作的人員商研與學習。

‖培訓受眾‖

各房地產企業，建筑施工企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內容‖

一：營改增后，建筑業、房地產業主要涉稅業務調整與變更

1．營改增后，建筑業、房地產業是否允許有小規模納稅人出現，如果允許的話，小規模納稅人與一般納稅人將按照什么標準來劃分？

2．營改增后，我國的增值稅稅率將分為幾檔，其中建筑業、銷售不動產業、轉讓無形資產土地使用權、金融保險業的稅率將是多少？

3．營改增后，企業一旦發生“混業經營”行為，應如何選擇適用增值稅稅率？

4．營改增后，銷售營改增以前建造的房屋是否允許采取“簡易征收”的方法征稅如

果允許的話，征收率是如何規定的？

5．營改增后，新舊房屋如何劃分，舊房屋是征收增值稅還是征收營業稅？營改增之

前發生的業務一旦發生退貨，應如何進行處置？

6．營改增后，如果建筑安裝、銷售不動產增值稅的實際稅負大于原來的營業稅實際

稅負，是否能夠適用“超稅負返還、即征即退”政策？

7．營改增后，發現營改增前還有沒來得及開具的發票應該如何進行處置？

8．營改增后，企業存有在營改增以前取得的增值稅專用發票能否作進項稅額扣除？

9．建筑業、房地產業營改增以前，企業帳面增值稅“期末留抵稅額”，在建筑業、房地產業營改增增后應如何處置？

10．營改增后，建筑業、銷售不動產業的銷售收入將如何確認，一旦發生價外費用、折扣銷售、銷售折扣、銷售折讓、銷售退回、應稅服務中止、服務返利等情形應如何處置？

11．營改增前，企業以土地、房屋對外投資，不征營業稅，營改增以后這一政策還會繼續執行，繼續不征增值稅嗎？再以這種手段進行納稅籌劃處置房地產其意義和可能性還會有多大？

12．營改增后，“拆一還一”房屋是否還按照成本價征稅，如果按照成本價征稅，發票如何開具，是否會對企業所得稅、土地增值收入的確認造成不良影響？

13．精裝房一般增值空間都比較大，營改增后是否需要調整思路，盡量縮減精裝房的建筑比例？

14．營改增后，建筑業、房地產業可以扣除的進項稅額有那些，不得扣除的進項稅額有哪些，進行進項稅額扣除時需提供哪些扣稅憑證，對不允許扣除的進項稅額應進行怎樣的處理？

15．營改增后，與“取得土地使用權有關的支出”將不允許做進項稅額扣除，哪種做法可以實現土地成本向開發成本的轉移，變相加大增值稅進項稅額的扣除？

16．營改增后，與“取得土地使用權有關的支出”將不允許做進項稅額扣除，房地產企業的“拆遷補償”工作應做出哪些戰略調整？

17．營改增后，房地產企業采取“多種業態”經營，轉做自有資產、投資性房地產的開發產品，進項稅額應如何扣除？

18．營改增后，土地增值稅會不會馬上停征，如果不會，在計算土地增值稅時，增值稅稅金是否允許在計算土地增值稅時扣除，按照大部分地區現行規定，企業取得政府補助款，在計算土地增值稅時應沖減“開發成本”，營改增以后，如果再遇到這種問題應如何處理？

19．營改增后，企業發生的紅線外建設支出所對應的進項稅額是否允許扣除？

20．營改增后，很容易出現項目開發前期進項稅額較大、銷項稅額較小，而后期進項稅額較小、銷項稅額較大的情況，一旦發生這種情況需要采用特定的辦法進行適當調整嗎？

21．增值稅是價外稅，營改增后，施工企業的工程造價內還會包含增值稅嗎？

22．營改增后，是否還允許搞“甲供材”，如果允許的話甲供材部分是否還應作為施工企業的營業額？甲供材的存在會對雙方的稅賦產生哪些影響？

23．營改增后，企業直接支付的人工費將不允許做進項稅額扣除，通過何種手段可以變相讓“人工費用”支出同樣可以獲得進項稅額扣除？

24．營改增后，企業為進行房屋開發發生的借款費用，是否允許做進項稅額扣除，如果允許的話，資本化的借款費用與費用化的借款費用，在進項稅額的扣除上有什么區別嗎？

25．營改增后，企業向個人借款，支付的借款費用是否允許作進項稅額扣除，允許的話應按照怎樣的方法進行扣除？

26．營改增后，企業發生關聯方借款、統借統還借款，重復繳稅的難題是否能夠得到有效破解，是否能夠取得符合要求的支付憑證？

二：營改增后，建筑業、房地產業發票的調整與變更

1．使用增值稅發票之前必須做好哪些準備工作？

2．在新版增值稅發票系統下，應如何管理和使用增值稅發票？

三：營改增后，建筑業、房地產業重要會計核算事項的調整與變更

1．“一次性全額收款”方式下銷項稅額的核算

2．“按揭貸款”方式下銷項稅額的核算

3．“分期收款”方式下銷項稅額的核算

4．“委托代銷”方式下銷項稅額的核算

5．折扣銷售、銷售折扣、銷售者折讓、銷貨退回業務的銷項稅額核算

6．以開發產品換取土地等其他資產的銷項稅會計核算

7．將開發產品用作分配給股東或者投資者業務銷項稅額的會計核算

8．將開發產品用于福利、獎勵銷項稅額會計核算

9．將開發產品無償贈送他人業務銷項稅額會計核算

10．將開發產品用于非增值稅應稅項目銷項稅額的會計核算

11．購進貨物、接受應稅勞務、接受應稅服務進項稅額的會計核算

12．輔導期一般納稅人增值稅抵扣的會計處理

13．初次購進稅控設備及后期技術維護進項稅額的會計核算

14．購進貨物用于集體福利應稅項目進項稅額轉出的會計核算

15．購進貨物用于免增值稅應稅項目進項稅額轉出的會計核算

16．購進貨物本身發生非正常損失進項稅額轉出的會計核算

17．開發產品發生非正常損失進項稅額轉出的會計核算

18．增值稅繳納和退還的會計核算

19．一般納稅人匯總納稅的會計核算

20．增值稅納稅調整的會計核算

21．簡易征收及小規模納稅人會計核算

楊老師

我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的涉及到房地產行業的所有的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

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