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課程背景

在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅稅負比重較高。土地增值稅計算流程之繁瑣、扣除項目之復雜，加之各省就土地增值稅清算疑難問題解釋不統一，進一步加劇了房地產企業土地增值稅清算的難度，搞得會計人員無所適從。隨著增值稅改革深入推進，4月1日起增值稅稅率再次下調，土地增值稅清算框架又得重新搭建，清算工作難上加難！

本次課程以當前最新稅收政策為依托，直擊當前新形勢下土地增值稅清算的風險點與規避技巧，緊扣當地土地增值稅政策，著眼房企如何科學合理規劃清算項目、如何靈活處理成本分攤，如何把控清算時機等關鍵問題。通過解讀具體、淺顯、通俗的案例，分別從土地增值稅清算項目認定、收入節點與金額確認、扣除憑證判定、扣除項目排查診斷等重點內容，到成本分攤方法的具體運用與稅收風險把控，逐一解讀土地增值稅清算技巧與風險點，讓各位房企財稅人員較為完整地掌握土地增值稅清算方法，獨立完成清算項目。

培訓受眾

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱

第一節：土地增值稅清算概述

1．土地增值稅計征范圍

2．土地增值稅的計算流程

3．土地增值稅的扣除原則

4．結合增值稅政策解讀扣除憑證類別

5．土地增值稅的預征制度

6．清算單位的確定以及不同稅種“項目”的區別

7．清算分類標準辨析

8．二次清算的必要性以及流程

9．土地增值稅的核定征收

第二節：土地增值稅清算收入

1．土地增值稅收入確認時點以及金額

2．買房贈送面積、送車位、送物業等收入的確認

3．抵券銷售模式下收入金額的確認

4．售后回租模式下如何減輕稅負

5．銷售價格偏低如何確認收入金額

6．產權式酒店銷售收入的確認

7．如何辨識價外費用

8．土地投資的稅收風險分析

9．合作建房稅收風險分析

第三節：土地增值稅清算扣除

1．招拍掛方式下土地成本的確認

2．土地投資方式下土地成本的確認

3．以房換地（以地換房）方式下土地成本的確認

4．以股權轉讓名義轉讓股權方式下土地成本的確認

5．紅線外支出是否確認土地成本

6．配建經適房土地成本

7．集團拿地分公司開發土地成本確認

8．不同土地返還款的處理

9．成本差的稅收處理

10．開發間接費扣除注意事項

11．建安、基礎、公配的納稅評估與“三流一致”

12．裝修分類以及清算扣除

13．售樓部涉及的土地增值稅風險分析

14．預提費用的扣除

15．財務費用扣除解讀（不同融資方式資金成本確認）

16．印花稅、土地使用稅扣除，

17．稅金與收入的配比關系協調

18．“自產貨物”對土地增值稅的影響

19．銷售“舊房”的土地增值稅計算流程

第四節：“拆遷還建”專題

1．拆遷還建會計處理

2．拆遷還建增值稅視同銷售與會計處理差異分析

3．拆遷還建企業所得稅處理

4．拆遷還建土地增值稅處理

5．拆遷還建發票開具、契稅等問題解析

第五節：成本分攤暨車位分析

1．會計核算對象對土地增值稅影響

2．企業所得稅計稅對象

3．土地增值稅清算對象

4．成本分攤原則解讀

5．占地面積法分攤要領

6．建筑面積法與土增申報表對接

7．直接成本法的運用

8．預算造價法適用要點

9．層高系數法適用原理分析

10．人防車位銷售稅收分析

11．無產權車位、有產權車位稅收差異分析

12．車位成本分攤要領

13．成本分攤方法綜合運用以及對稅負的影響

第六節：老師現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

王老師

王老師：會計師，注冊稅務師，國內著名稅務策劃專家，數十家房地產企業稅務顧問．答疑專家。多年來一直致力于房地產行業財稅政策的學習與研究，熟悉房地產企業開發流程與會計核算，常年積累稅收風險評估與稅收成本控制的理論與實踐，擅長房地產企業稅收政策，成功制定數起項目成本管控策略方案，做到企業成本控制最佳、稅收負擔最優、經營利益最大化。授課風格生動詼諧、風趣幽默，課程緊扣實際案例，由淺入深、簡明扼要、“立體式”解讀、分析透徹、實操性強，隨時準確解答學員現場稅收疑難問題；受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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