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【課程背景】

近年來，由于全球經濟下行，我國經濟也未能獨善其身，房地產業更是受到嚴重沖擊。

房地產業土地出讓收入和相關稅費收入占到地方財政的半壁江山，其中增值稅、土地增值稅和企業所得稅等三個稅種占到房地產企業稅負的六到七成，被譽為“三大主種”，歷來是稅收征管的重點。因此，三大主稅的管控是房地產稅務管理的關鍵，也是稅收籌劃的重心。

隨著智慧稅務開發已基本完成，加上全國開始大范圍試點數電票，稅務機關在房地產管理上如虎添翼。開發企業再迷信“依賴人脈和虛開發票化解風險、降低稅負”的日子已經成為歷史，企業的風險也在加劇：例如2021年四川某稅務局對轄區某企業一次性處罰5.1億元，2022年北京西城區稅務局對某大廈項目補征土增稅超過10億元。

另外，當前土地增值稅清算審核時，也不再局限土增稅，而是覆蓋全環節、全稅種；福建省甚至規定，土增稅核定四項扣除成本時，應同步調整企業所得稅計稅成本。

因此，企業在實務中，應同步管控三大主稅。本次主講老師長期在一線從事房地產稅務籌劃，有豐富的稅務實踐經驗，深諳三大主稅的內在規則。課程從全流程中篩選出與三大稅種相關的關鍵業務，分析比對各稅種政策，辨析實務運用中異同，分享實戰案例和落地經驗，助力企業全面管控風險、合理合法進行納稅規劃。課程價值頗豐，機會難得，名額有限。

【課程收益】

1．系統梳理整個流程的重大問題；

2．現場解決各環節焦點難點爭議；

3．全面分享千錘百煉的實戰思維；

4．全面剖析真實成功的籌劃案例。

【授課對象】

房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會 計師、注冊稅務師及企業納稅經辦人員。

【課程大綱】

一、拿地環節三大稅種管控與籌劃

1．“招拍掛”供地模式相關費用三大稅種的處理

2．“限地價、競配建“中配建房三大稅種的處理

3．城市更新、拆遷還房業務的三大稅種的處理

4．土地投資/并購重組/司法競拍等非常規拿地三大稅種

5．拿地違約金、分期付款利息土增稅和所得稅處理

6．財政返還的三大稅種處理

7．紅線外成本、費用的三大稅種處理

二、預繳與繳納業務三大稅種管控與籌劃

8．訂金、誠意金與定金等的辨析

9．三大稅種的納稅義務時點辨析

10．預售房款三大稅種的稅務處理

11．土增稅不同預繳方式對所得稅的影響與選擇

12．銷售期房與現房的稅務處理異同

13．增值稅預繳能否混抵、進項留抵能否沖預繳

三、銷售業務三大稅種管控與籌劃

14．銷項稅額抵減對土增稅、所得稅的影響

15．合同約定交房時點對三大稅種的影響

16．代收費用的稅務處理與應對

17．“買一贈一”的三大稅種協同處理

18．銷售裝修房收入和成本的處理

19．收取/支付違約金的三大稅種處理

四、成本費用的三大稅種管控與籌劃

20．供材方式對三大稅種的影響

21．發票備注錯誤對三大稅種的影響

22．成本費用資本化與費用化處理

23．壓降成本對三大稅種的影響與對策

24．土增稅核定四項扣除項目對所得稅的影響

25．開發間接費在土增稅和所得稅的差異處理

26．融資利息的土增稅和所得稅處理

27．統借統還融資模式三大稅種的處理

五、完工、清算三大稅種管控與籌劃

28．增值稅新老項目、土增稅清算單位、所得稅完工關系辨析

29．完工標準對所得稅和土增稅的影響

30．土增稅清算審核時其他稅種的風險

31．成本分攤方法的三大稅種處理與差異

32．預提成本費用在土增稅和所得稅差異處理

33．土增稅和所得稅在車位分攤中異同分析

34．有產權、無產權、人防車位的稅務處理

35．未竣工配套設施的土增稅、所得稅處理

36．土增稅清算時售價偏低納稅調整應對

37．應退土增稅能否抵頂其他稅種欠稅

六、尾盤和自持業務三大稅種應對與籌劃

38．清算后再銷售時三大稅種的處理

39．開發產品轉固的三大稅種的處理

40．開發產品出租免租期的稅務處理

七、實戰案例解析+互動答疑

牛老師

知名房地產財稅實戰專家；清華大學總裁班客座教授；曾任某稅收籌劃事務所籌劃部經理、副所長；曾任某新三板財稅咨詢公司咨詢部總經理；從事房地產稅務咨詢16年，擅長房地產全程稅收籌劃、土增稅模擬清算、并購重組，出具的方案以實用性強、可落地見長。已指導140多家房地產企業近260個項目成功實施稅收籌劃、土地增值稅清算，服務的業態涵蓋住宅、商業、城市綜合體、舊城改造、特色小鎮等。著有《土地增值稅實戰與案例精解》（2012、2014）、《房地產企業稅務指引》（2015）、《房地產全程稅收籌劃與風險應對》（2023）等多部房地產財稅著作；經典課程《房企全流程50個稅籌爆點解析與籌劃應對策略》《土地增值稅清算實戰與籌劃應對》等，課程引經據典、實戰性強、信息量大、案例豐富，深受客戶和學員一致好評。

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