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課程介紹

對于房地產開發項目而言，土地增值稅清算是最后一關。課稅對象是有償轉讓房地產所取得的增值額，其計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、增值額與增值率的計算、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。

土地增值稅按開發周期按項目清算，時間跨度長、計算流程繁瑣，各地清算中疑難問題口徑不統一，進一步加劇了清算的難度。尤其在營改增后，新老項目交替開發，增值稅稅率調整，收入確認與稅金附加扣除的變化，加大了清算的難度。為幫助房地產企業在營改增背景下，做好土地增值稅清算工作，防范稅務風險，加強后營改增時代房地產企業成本核算，特開設本課程。

該稅種地區間政策口徑差異大，稅企爭議多，清算中稍有疏漏，就會導致上千萬稅款損失。企業在清算中，應如何準確把握政策，準備最佳方案，應對清算風暴？本課程依據現行土地增值稅法規，結合本地相關規定，通過實例解析，全方位地解讀土地增值稅的政策，分析和研究土地增值稅的優惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅清算工作的經驗，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的。

課程收益

1、掌握清算流程和計算方法；

2、掌握土地增值稅籌劃方法；

3、掌握開發成本歸集與分攤技巧；

4、掌握本省特殊政策在清算中的運用；

5、掌握營改增后土增清算的主要變化。

課程對象

各房地產、建筑施工企業主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱

開篇：金稅四期嚴監管之下房地產企業稅收風險

1、金稅四期信息核查與資金流管控

2、票表稅比對

3、合同控稅與虛開發票風險防范

一：清算流程

1、征稅對象

2、清算收入與扣除項目

3、增值額、增值率、適用稅率的確定

二：清算單位的確定

1、清算分期的依據

2、規劃立項應注意的事項

3、清算類別

三：土地增值稅納稅籌劃要點

1、規劃立項分期

2、前期工程支出

3、稅負測算

四：清算收入的確定

1、營改增前清算收入

2、簡易計稅項目清算收入

3、一般計稅項目清算收入

五：稅金及附加的確定

1、營業稅、增值稅

2、城建稅、教育費附加（含地方附加）

3、印花稅、土地使用稅可否扣除

六、土地成本扣除訓練

1、土地成本扣除合法憑證

2、土地成本的分攤方法

3、一般計稅項目土地價款抵減銷售額差額計稅與收入確認

七：前期工程+基礎設施+公共配套分攤

1、入賬合法憑證

2、成本分攤方法

3、土地征用的拆遷補償款

八：建安成本的分攤

1、票據備注欄特殊要求

2、建筑面積法分攤

3、直接成本單獨歸集

九：開發間接費的分攤

1、開發間接費的歸集范圍

2、建筑面積法

3、預算造價法

十：加計扣除與開發費用

1、金融機構利息據實扣除的條件

2、民間借貸及未發生借款開發費的扣除

3、實際發生與計算扣除

十一：成本扣除原則與要求

1、實際發生與支付款項

2、實際發生與取得票據

3、實際發生并取得發票但未付款的成本

十二：增值額與增值率的計算

1、收入與成本同增，增值額和增值率變化

2、裝修房與毛坯房

3、核定征收的運用

十三：連體樓清算與成本分攤

1、不同類別開發產品成本分攤技巧

2、日常核算中的成本歸集技巧

3、共同成本核算技巧

十四：車位與儲藏室的清算處理

1、銷售方式影響清算

2、產權車位

3、人防車位

十五：特殊銷售方式

1、超基價分成

2、售后回租與還本銷售

3、競配建移交

十六：拆遷還建業務訓練

1、增值稅計稅依據

2、會計核算方法

3、企業所得稅與土地增值稅處理

十七：重組業務

1、轉讓100%股權是否征土地增值稅

2、合并分立對房產企業是否有效

3、開發產品投資視同銷售處理

許老師

注冊會計師、注冊稅務師，國內著名稅務籌劃專家，長期從事房地產企業納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型企業涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中房地產企業的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰經驗。授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規與企業會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業棘手財稅問題，被業內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。

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