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【課程背景】

在傳統(tǒng)融資經(jīng)營模式下，國有企業(yè)過度依賴銀行貸款、債券發(fā)行等債務融資方案。雖短期緩解資金壓力，但本質(zhì)仍是“借新還舊”的循環(huán)游戲——利息負擔加重、本金償還壓力如影隨形，一旦現(xiàn)金流斷裂將引發(fā)系統(tǒng)性風險。尤其在經(jīng)濟下行周期中，抵押物貶值、融資渠道收縮等問題集中爆發(fā)，導致大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)淪為“賬面僵尸資產(chǎn)”。與此同時，REITs不動產(chǎn)基金作為權(quán)益型金融工具，沒有本金償還兜底義務，通過盤活存量資產(chǎn)所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)實現(xiàn)“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”，既能一次性釋放資產(chǎn)長期價值，又能通過持續(xù)運營收益反哺企業(yè)，徹底擺脫債務依賴癥。然而，當前企業(yè)普遍面臨政策認知滯后、資產(chǎn)估值失真、運營能力短板等核心瓶頸，導致REITs普及率較低。

本課程聚焦解決上述問題，深度解析REITs政策邏輯與市場運行規(guī)律，系統(tǒng)傳授基金管理人視角下的資產(chǎn)篩選策略與投后管理增值路徑，通過典型案例復盤與實戰(zhàn)工具演練，助力國有企業(yè)破解資產(chǎn)流動性困局，釋放萬億級存量資產(chǎn)價值，實現(xiàn)從“資產(chǎn)持有者”到“資本操盤手”、向“沉睡存量資產(chǎn)”要“活水新增資金”的戰(zhàn)略躍遷。

【課程收益】

政策洞察：梳理REITs政策發(fā)展脈絡(luò)，把握常態(tài)化發(fā)行窗口期，快速獲得新增資金

資產(chǎn)配置：學習基金管理人視角下的REITs資產(chǎn)篩選與估值模型

運營增值：掌握投后管理核心策略，提升REITs資產(chǎn)回報率

實戰(zhàn)案例：通過產(chǎn)權(quán)類/經(jīng)營權(quán)REITs案例解析投資邏輯

【課程特色】

數(shù)據(jù)驅(qū)動：基于已發(fā)行上市的全部REITs市場數(shù)據(jù)解析行業(yè)格局

案例教學：深度剖析產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT、市政REIT、消費REIT等典型案例

策略導向：提供基金管理人視角下的資產(chǎn)篩選清單與投后管理工具包

【課程對象】

資產(chǎn)運營、投資部門負責人、財務負責人、財務總監(jiān)等人員

【課程大綱】

一、REITs不動產(chǎn)基金為何成為存量資產(chǎn)破局關(guān)鍵？

1.1 傳統(tǒng)融資模式為何難以為繼？

債務依賴癥：利息負擔加重 vs 本金償還壓力

僵尸資產(chǎn)困局：抵押物貶值 vs 融資渠道收縮

政策轉(zhuǎn)向信號：擴募審核趨嚴 vs 回收資金用途限制

1.2 REITs如何重構(gòu)資產(chǎn)價值邏輯？

權(quán)益型工具特性：所有權(quán)/經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移 vs 債務杠桿風險

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑：一次性釋放長期價值 vs 持續(xù)運營收益反哺

政策紅利窗口期：萬億市場機會 vs 極低的企業(yè)參與率

1.3 企業(yè)面臨的核心瓶頸是什么？

政策認知滯后：40號文→1014號文演變邏輯不清

資產(chǎn)估值失真：產(chǎn)權(quán)類vs經(jīng)營權(quán)類定價模型混淆

運營能力短板：招商、成本、風險三大模塊缺失?

二、REITs政策紅利如何精準捕獲？

2.1 政策工具箱如何解鎖？

政策圖譜解析

擴募審核“紅綠燈”規(guī)則詳解

回收資金用途合規(guī)邊界劃定

2.2 哪些資產(chǎn)能快速上車？

產(chǎn)權(quán)類REITs篩選漏斗（產(chǎn)業(yè)園區(qū)/保租房/倉儲物流）

經(jīng)營權(quán)類REITs準入門檻（新能源/水利/環(huán)保/高速公路項目）

特殊資產(chǎn)合規(guī)處理（酒店/商業(yè)配套納入比例限制）

2.3 政策套利風險如何規(guī)避？

PPP項目合規(guī)性審查清單

資產(chǎn)權(quán)屬瑕疵處理預案

國資轉(zhuǎn)讓程序避坑指南

三、存量資產(chǎn)如何估值定價？

3.1 產(chǎn)權(quán)類REITs估值陷阱

現(xiàn)金流折現(xiàn)模型（DCF）實操要點

租金增長率假設(shè)合理性驗證

市場可比案例偏差修正

3.2 經(jīng)營權(quán)類REITs定價密碼

IRR測算工具使用指南

政府補貼收入處理規(guī)則

特許經(jīng)營權(quán)剩余期限價值評估

3.3 市場定價偏離度分析

產(chǎn)權(quán)類REITs溢價/折價因子

經(jīng)營權(quán)類REITs現(xiàn)金流穩(wěn)定性驗證

同類資產(chǎn)估值橫向?qū)Ρ饶Ｐ?/p>

四、投后管理如何實現(xiàn)資產(chǎn)增值？

4.1 產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)運營三板斧

租戶信用評級模型

動態(tài)調(diào)租觸發(fā)機制

成本管控紅線設(shè)定

4.2 經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)風控體系

投訴響應SOP手冊

安全生產(chǎn)應急預案

用戶流失預警模型

4.3 數(shù)字化賦能工具箱

智慧園區(qū)管理系統(tǒng)應用

ESG信息披露自動化

資產(chǎn)證券化現(xiàn)金流監(jiān)控平臺

五、實戰(zhàn)案例復盤與工具演練

5.1 產(chǎn)權(quán)類REITs標桿案例

某產(chǎn)業(yè)園REIT：出租率逆襲30%的運營秘訣

實操演練：某產(chǎn)業(yè)園REIT估值模型搭建

5.2 經(jīng)營權(quán)類REITs經(jīng)典案例

某經(jīng)營權(quán)REIT：現(xiàn)金流穩(wěn)定性分析

實操演練：經(jīng)營權(quán)類REITs IRR敏感性測算

5.3 投資策略沙盤推演

政策收緊期資產(chǎn)組合調(diào)整方案

擴募資產(chǎn)篩選漏斗工具使用

實戰(zhàn)演練：某企業(yè)REITs發(fā)行可行性診斷

六、風險預警與合規(guī)避險

6.1 政策合規(guī)五大雷區(qū)

擴募申報材料清單

信息披露時效性紅線

關(guān)聯(lián)交易定價合規(guī)邊界

6.2 市場波動應對策略

二級市場價格異動預警指標

對沖工具組合策略

流動性枯竭應急方案

6.3 運營中斷風險預案

備用管理人機制建立

突發(fā)事件輿情管理SOP

王老師

王瀚霆老師

——綠色金融資產(chǎn)管理與ESG管理實戰(zhàn)專家

曾任：國泰君安證券資產(chǎn)管理（全球銀行品牌500強），基金業(yè)務總監(jiān)

曾任：淡馬錫產(chǎn)業(yè)投資基金 （新加坡主權(quán)財富基金旗下，世界財富500強）投資副總監(jiān)

曾任：英國LGC基礎(chǔ)設(shè)施公司 亞太區(qū)ESG業(yè)務經(jīng)理

中國貿(mào)易促進委員會白皮書（綠色金融板塊） 特邀編委

不動產(chǎn)商學院 綠色金融與ESG特邀講師

Next Academy 金融與ESG特邀講師

CFA ESG Investing（ 特許金融分析師協(xié)會ESG投資認證）

BOMA國際業(yè)主與管理者協(xié)會 REITs基金特邀講師

APREA亞太房地產(chǎn)協(xié)會 REITs基金特邀講師

LEED綠色建筑評估專家

英國皇家特許 測量師

中國并購公會 認證并購交易師

UCL英國倫敦大學（QS排名世界前5）不動產(chǎn)投資碩士

【個人簡介】

王瀚霆老師擁有近20年的ESG項目管理、綠色金融、基金管理、城市更新、不動產(chǎn)投融資等實戰(zhàn)經(jīng)驗，曾任職于世界500強、國際知名主權(quán)財富基金——新加坡淡馬錫集團旗下基金公司，國內(nèi)頂級投行國泰君安證券公司等，負責基金管理、ESG建設(shè)管理、城市更新、不動產(chǎn)項目投融資、資產(chǎn)管理等工作。累計管理、操盤基金規(guī)模（含ESG主題基金）逾200億元人民幣，主導出具多份ESG專題報告，成功搭建公司和部門綠色金融管理體系，管理資產(chǎn)項目遍布上海、北京、廣東、福建、江蘇、重慶、山東等區(qū)域，在綠色金融、資本運作、存量資產(chǎn)盤活和ESG管理領(lǐng)域具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。

【實戰(zhàn)經(jīng)驗】

1、ESG策略與綠色金融整合能力——使用ESG策略管理某產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金并出具ESG專題報告，2023年累計漲幅約24.05%，為投資人創(chuàng)造了豐厚回報

王老師曾運用ESG策略管理某只產(chǎn)業(yè)園區(qū)主題基金，在基金管理、資產(chǎn)運營等方面充分運用ESG策略，優(yōu)化資產(chǎn)經(jīng)營效率，提升基金收益水平。該基金2023年底基金規(guī)模約為20億元，相對于發(fā)行價累計漲幅約為24.05%，為投資人創(chuàng)造了豐厚回報。

另外，王瀚霆老師主導建立了ESG管理制度等，并為該基金項目出具了ESG專題報告，該報告將投資人對本基金的關(guān)注度和閱讀量提升了8倍以上，向公眾展示了該基金在環(huán)境、社會和公司治理等方面的實踐和努力，通過推動ESG與基金運營的整合，助力基金產(chǎn)品持續(xù)貢獻社會價值，獲得了廣泛的社會關(guān)注度和投資人認可。

2、精準擇時及投資能力——累計購入、賣出不動產(chǎn)基金規(guī)模約125億元，獲得年化收益率10%以上的投資回報率

王老師曾主導出售某大型商業(yè)綜合體項目，交易對手是全球知名私募基金黑石投資集團。期間進行精密的投資分析測算、主導相關(guān)商務談判，最終以約75億人民幣達成一致，成功出售該項目，為公司獲得了年化10%以上的投資回報率。還曾主導在價值低谷期，成功收購廣東某商業(yè)綜合體項目、福建省某物流園區(qū)項目等，總收購對價逾50億人民幣，資產(chǎn)規(guī)模提升33%以上，成功以較低的成本擴大了集團在大中華地區(qū)的資產(chǎn)管理規(guī)模，打響了集團在大中華地區(qū)金融投資領(lǐng)域的知名度。

3、綠色金融管理體系搭建能力——牽頭制定公司主題基金10大制度、員工7大考核維度、外部機構(gòu)3大對接指標等管理體系

王老師曾主導建立公司及部門綠色金融管理體系，其中包括公司主題基金的10大制度（綠色基金投資管理辦法、運營管理辦法、信息披露機制等）、員工7大考核維度（基金層面考評指標、資產(chǎn)層面審核維度、投資研究工作賦能等）、外部機構(gòu)4大對接指標（對接模式、模板材料、信披配合、授權(quán)事項）等，整理出10類綠色金融標準流程、3類非常規(guī)流程、15個數(shù)字化管理系統(tǒng)標簽，部門基金事務管理效率提升50%以上，獲得了集團公司領(lǐng)導、投資人和外部機構(gòu)的高度認可。

4、城市更新、不動產(chǎn)資產(chǎn)管理運營能力——管理的城市更新商業(yè)綜合體、能源市政、產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)、租賃住房等大型不動產(chǎn)項目約90萬平方米

王老師曾管理過各類大型不動產(chǎn)資產(chǎn)項目，包括城市更新商業(yè)綜合體、能源市政供暖項目、產(chǎn)業(yè)及物流園區(qū)、城市租賃住房社區(qū)等，總建筑面積約90萬平方米。期間大力注重產(chǎn)業(yè)更新升級、租戶業(yè)態(tài)調(diào)整招商、物業(yè)管理提升、成本支出優(yōu)化、投資人交流互動等，優(yōu)化提升不動產(chǎn)資產(chǎn)管理水平，使得多個項目的資產(chǎn)出租率達到100%，累計為投資人分紅金額超2億元。

【培訓經(jīng)驗】

1、ESG主題培訓——20次主題培訓，累計授課時長超數(shù)百小時，課程滿意度超99%

王老師成功組織進行過20次ESG主題培訓，受眾包括國有企業(yè)高管及骨干成員、政府主管部門領(lǐng)導、外企大中華區(qū)負責人等，內(nèi)容涵蓋《ESG策略與實操培訓》、《企業(yè)ESG架構(gòu)設(shè)計與管理》、《REITs基金與ESG管理》、《綠色建筑提升與ESG管理》等方面，累計授課時長超數(shù)百小時，課程滿意度超99%。

2、綠色金融與不動產(chǎn)經(jīng)營管理主題培訓——針對地方政府及管委會超30次專題培訓輔導

王老師為地方政府、園區(qū)管委會等提供綠色金融與不動產(chǎn)經(jīng)營管理培訓超過30余次，受眾主要是地方政府發(fā)改委、國資委、工商管理部門，以及園區(qū)或新區(qū)管委會的招商與資產(chǎn)管理部門等，內(nèi)容包括《綠色金融如何助力區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展》、《園區(qū)不動產(chǎn)經(jīng)營管理的道與術(shù)》等針對性課程，獲得政府領(lǐng)導的高度評價。

3、綠色金融資本運作與存量資產(chǎn)盤活項目咨詢——近10萬字咨詢方案輸出

王老師以專家顧問身份為中國北方某國家級新區(qū)進行資本運作及存量資產(chǎn)盤活項目提供咨詢服務，包括9大類基建資產(chǎn)、5大類金融盤活工具，累計覆蓋新區(qū)面積約1000平方公里，累計盤活存量資產(chǎn)規(guī)模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，獲得新區(qū)領(lǐng)導的高度好評。

【愿景使命】

以綠色金融和ESG賽道為主體，成為綠色金融與ESG領(lǐng)域的頂流講師；

助力基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)、市政企業(yè)、能源企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等對綠色金融、ESG建設(shè)等有較大需求的企業(yè)，助力提升企業(yè)在ESG領(lǐng)域的表現(xiàn)，增強其在ESG方面的聲譽，獲得綠色金融支持；

培養(yǎng)提高學員的ESG意識和水平，提升團隊的整體ESG素質(zhì)和能力，為企業(yè)培養(yǎng)未來的ESG領(lǐng)導者。

【授課風格】

風趣幽默：授課風格風趣幽默，擅長用通俗易懂的語言講述難以理解的金融和抽象的ESG概念，達到良好的培訓提升效果。讓學員在輕松下氛圍下啟發(fā)與收獲；

實戰(zhàn)性強：內(nèi)容圍繞老師自身的親身案例或經(jīng)歷，避免枯燥的理論說教，讓學員以一線視角直面難題和棘手問題，聚焦實際情境，既有娛樂性又聚焦實戰(zhàn)收獲；

互動性強：老師講課生動，臺風很棒，極具感染力，用情境重現(xiàn)和角色扮演的方式，讓參訓學員深度參與其中真實面對挑戰(zhàn)，能夠讓人有很強的啟發(fā)和收獲；

【主講課程】

《ESG策略與實操培訓》（品牌課）（復購率高）

《企業(yè)ESG架構(gòu)設(shè)計與管理》

《REITs基金與ESG管理》

《綠色建筑提升與ESG管理》（品牌課）（復購率高）

《金融與投資邏輯培訓》

《不動產(chǎn)基金投資與資產(chǎn)管理實戰(zhàn)培訓》

《基礎(chǔ)設(shè)施投資與運營管理》

《房地產(chǎn)開發(fā)與建筑管理》

《REITs基金發(fā)行與運營實操》（品牌課）

《行業(yè)研究的邏輯框架》

《雙碳政策下的企業(yè)經(jīng)營應對之道》（品牌課）（復購率高）

《可持續(xù)發(fā)展與企業(yè)經(jīng)營契合培訓》

【部分咨詢案例】

序號客戶公司培訓咨詢內(nèi)容培訓成果

1雄安新區(qū)財政部門綠色金融產(chǎn)品盤活國有存量資產(chǎn)項目咨詢梳理了9大類基建資產(chǎn)、5大類金融盤活工具，累計覆蓋新區(qū)面積約1000平方公里，累計盤活存量資產(chǎn)規(guī)模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，項目順利交付

2BOMA商業(yè)不動產(chǎn)協(xié)會不動產(chǎn)金融與ESG核心實操指南自主開發(fā)超100余頁培訓課件，多次返聘授課培訓，累計受眾學員超1000人

【服務客戶】

國企央企：中建集團（返聘3期）、上海臨港集團、上海張江高科集團、上海城投集團、上海徐匯城市建設(shè)集團、上海市北高新集團、上海機場投資集團、重慶發(fā)展投資集團、重慶高速公路集團、重慶武隆喀斯特集團、山東濟南能源集團、揚州廣陵投資集團、揚州瘦西湖旅游發(fā)展集團等

政府部門：上海市商務委員會、上海市發(fā)改委（返聘3期）、揚州市發(fā)改委、云南省發(fā)改委、南昌市發(fā)改委、南京市發(fā)改委（返聘2期）、常州市國資委等

金融業(yè)：中國銀行、上海銀行、浦發(fā)銀行、北京銀行、友邦保險、匯豐人壽、人保資產(chǎn)、光大保德信基金、申萬菱信基金等

建筑房地產(chǎn)類：凱德集團、嘉民集團、瑞安房地產(chǎn)集團、豐樹物流集團、國藥物流等

【學員評價】

老師講課很生動很有趣，很多符合主題的幽默案例，作為對金融不懂的小白都能清楚理解其中的邏輯。

——上海城投集團 培訓主管 張超

老師系統(tǒng)的授課，邏輯清楚，非常明晰；另外老師的臺風太棒了，很有感染力。

——揚州發(fā)改委 投資事務負責人 丁科長

還沒上課的時候，我覺得這門課會很枯燥。結(jié)果老師一開口，我就被折服了，教學不僅幽默還可以結(jié)合工作實例把內(nèi)容講得頭頭是道，聽完收獲特別大！

——凱德集團 HRD 巫文聰

本以為課程晦澀難懂，沒想到老師憑借深厚專業(yè)知識，把實操案例講得深入淺出，還一路啟發(fā)思維，學習體驗拉滿！

——豐樹物流 投資部負責人 和明

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