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【課程背景】

中國資產證券化市場正經歷從“規模擴張”向“精細化運營”的深度轉型。政策層面，公募REITs常態化發行、資管新規細則落地以及跨境資本流動政策松綁，為資產盤活開辟了新路徑，但實操中仍面臨??政策邊界模糊、現金流穩定性不足、估值模型失效??等核心痛點。例如，特許經營權類資產剩余年限與基金期限的匹配矛盾、原始權益人增信措施的法律合規爭議、跨境REITs架構下的稅務與外匯管制風險，均直接影響發行成功率與投資者回報。與此同時，經濟下行周期下，底層資產運營效率承壓，傳統“重發行輕管理”模式難以為繼，亟需構建覆蓋“投融管退”全周期的風控體系與動態定價能力。

本課程基于最新政策導向與典型案例，直擊資產證券化全鏈條實戰難點，助力機構突破傳統路徑依賴，重塑資產價值挖掘邏輯。

【課程收益】

1、深入掌握資產證券化資產篩選黃金指標??，包括特許經營權類與產權類資產的適用性對比、公募REITs與ABS的成本差異模型等；

2、全面熟悉證券化產品的實操密碼??，涵蓋基金架構的權責劃分、擴募機制設計、收益分層策略，以及特許經營權轉讓的稅務優化路徑等；

3、構建??全流程風控能力??，從投前權屬瑕疵排查、運營期EBITDA閾值監控，到退出環節流動性管理工具與并購估值談判策略，賦能學員搶占資產證券化賽道先機。

【課程特色】

1、政策與實戰難點融合：深度解析公募REITs、ABS、類REITs等發行門檻差異模型，結合特許經營權類資產期限匹配、PPP項目特殊要求等合規要點，提供合規創新解決思路。

2、法律財務穿透式實戰解析：通過公募基金+ABS雙層架構權責劃分、特許經營權轉讓稅務優化等案例，穿透拆解法律合規邊界與財務收益平衡邏輯，直擊底層資產現金流造假、擴募定價爭議等核心痛點。

3、全球視野與本土化對比拆解：整合跨境REITs架構設計（新加坡/香港SPV模式）、ESG評級對資本配置的影響權重，疊加國內基礎設施資產估值模型，構建“全球化資產篩選+本土化風控落地”的雙核能力。

【課程對象】

董事長、總裁、總經理、常務副總、財務負責人等高管人員

【課程大綱】

一、如何選擇適合基礎設施資產的證券化路徑？

1.1 基礎設施資產證券化的底層邏輯與政策邊界

- ?特許經營權類資產?（收費公路/污水處理）與產權類資產?（產業園/倉儲物流）的適用性對比

- ?公募REITs、ABS、類REITs的發行門檻與成本差異模型

1.2 基金業協會與發改委雙備案的合規要點

- PPP項目證券化的特殊要求

- 產品期限與特許經營權剩余年限的匹配方案（含擴募機制設計）

1.3 資產篩選的黃金指標

- 現金流穩定性測算模型

- 原始權益人信用評級與增信措施的聯動設計（差額補足vs流動性支持）

二、基礎設施REITs產品結構設計的實操密碼

2.1 基金架構中的法律與財務博弈

- ?公募基金+ABS雙層結構的權責劃分（以REITs產品為例）

- 特許經營權轉讓的稅務優化路徑（所得稅/增值稅遞延方案）

2.2 現金流測算與收益分配機制

- ?可供分配金額的測算模板（含稅費扣除與績效掛鉤條款）

- 優先級投資者收益率的分層設計（固定+浮動收益組合策略）

2.3 基金擴募的實戰操作框架

- 存量資產擴募的定價機制

- 新購入資產與原始資產的協同性評估模型

三、基礎設施ABS投資風險管理全流程

3.1 投前風險評估的“三道防線”

- 基礎資產權屬瑕疵排查清單（以某收費權質押糾紛案為例）

- 現金流預測偏差壓力測試（極端情景模擬工具）

3.2 運營期風險預警系統構建

- 原始權益人持續經營能力評估（EBITDA/資產負債率閾值設定）

- 基金管理人履職能力監控指標（信息披露及時性/關聯交易審查）

3.3 退出環節的流動性管理方案

- 基金份額轉讓的做市商機制設計

- 底層資產并購退出的估值談判策略（可比交易法vs收益法）

四、基礎設施資產估值與定價模型

4.1 基準地價法與收益法的融合應用

- 特許經營權剩余年限的價值折現模型

- 產業園資產估值的EBITDA倍數區間測算（一線城市vs二線城市對比）

4.2 市場定價的博弈邏輯

- 一級市場發行定價與二級市場流動性的價差捕捉策略

- 浮動利率ABS的利差風險對沖工具

4.3 數據驅動的動態估值系統

- 行業景氣度指數的嵌入方法

- 大數據技術在租金/通行費預測中的應用

五、跨境資產證券化的創新實踐

5.1 離岸REITs的架構設計與稅務籌劃

- 新加坡/香港REITs的跨境架構搭建（SPV+境內WFOE模式）

- 跨境資金流動的合規通道設計（QFLP政策應用）

5.2 基金互認與跨境投資策略

- 內地與香港基金互認的申報流程與障礙破解

- 境外養老金投資中國基礎設施REITs的偏好分析

5.3 全球資產配置中的基礎設施標的篩選

- 發達國家基建資產與新興市場的風險收益比對比

- ESG評級對跨境資本配置的影響權重

王老師

王瀚霆老師

——綠色金融資產管理與ESG管理實戰專家

曾任：國泰君安證券資產管理（全球銀行品牌500強），基金業務總監

曾任：淡馬錫產業投資基金 （新加坡主權財富基金旗下，世界財富500強）投資副總監

曾任：英國LGC基礎設施公司 亞太區ESG業務經理

中國貿易促進委員會白皮書（綠色金融板塊） 特邀編委

不動產商學院 綠色金融與ESG特邀講師

Next Academy 金融與ESG特邀講師

CFA ESG Investing（ 特許金融分析師協會ESG投資認證）

BOMA國際業主與管理者協會 REITs基金特邀講師

APREA亞太房地產協會 REITs基金特邀講師

LEED綠色建筑評估專家

英國皇家特許 測量師

中國并購公會 認證并購交易師

UCL英國倫敦大學（QS排名世界前5）不動產投資碩士

【個人簡介】

王瀚霆老師擁有近20年的ESG項目管理、綠色金融、基金管理、城市更新、不動產投融資等實戰經驗，曾任職于世界500強、國際知名主權財富基金——新加坡淡馬錫集團旗下基金公司，國內頂級投行國泰君安證券公司等，負責基金管理、ESG建設管理、城市更新、不動產項目投融資、資產管理等工作。累計管理、操盤基金規模（含ESG主題基金）逾200億元人民幣，主導出具多份ESG專題報告，成功搭建公司和部門綠色金融管理體系，管理資產項目遍布上海、北京、廣東、福建、江蘇、重慶、山東等區域，在綠色金融、資本運作、存量資產盤活和ESG管理領域具有豐富的實戰經驗。

【實戰經驗】

1、ESG策略與綠色金融整合能力——使用ESG策略管理某產業園區基金并出具ESG專題報告，2023年累計漲幅約24.05%，為投資人創造了豐厚回報

王老師曾運用ESG策略管理某只產業園區主題基金，在基金管理、資產運營等方面充分運用ESG策略，優化資產經營效率，提升基金收益水平。該基金2023年底基金規模約為20億元，相對于發行價累計漲幅約為24.05%，為投資人創造了豐厚回報。

另外，王瀚霆老師主導建立了ESG管理制度等，并為該基金項目出具了ESG專題報告，該報告將投資人對本基金的關注度和閱讀量提升了8倍以上，向公眾展示了該基金在環境、社會和公司治理等方面的實踐和努力，通過推動ESG與基金運營的整合，助力基金產品持續貢獻社會價值，獲得了廣泛的社會關注度和投資人認可。

2、精準擇時及投資能力——累計購入、賣出不動產基金規模約125億元，獲得年化收益率10%以上的投資回報率

王老師曾主導出售某大型商業綜合體項目，交易對手是全球知名私募基金黑石投資集團。期間進行精密的投資分析測算、主導相關商務談判，最終以約75億人民幣達成一致，成功出售該項目，為公司獲得了年化10%以上的投資回報率。還曾主導在價值低谷期，成功收購廣東某商業綜合體項目、福建省某物流園區項目等，總收購對價逾50億人民幣，資產規模提升33%以上，成功以較低的成本擴大了集團在大中華地區的資產管理規模，打響了集團在大中華地區金融投資領域的知名度。

3、綠色金融管理體系搭建能力——牽頭制定公司主題基金10大制度、員工7大考核維度、外部機構3大對接指標等管理體系

王老師曾主導建立公司及部門綠色金融管理體系，其中包括公司主題基金的10大制度（綠色基金投資管理辦法、運營管理辦法、信息披露機制等）、員工7大考核維度（基金層面考評指標、資產層面審核維度、投資研究工作賦能等）、外部機構4大對接指標（對接模式、模板材料、信披配合、授權事項）等，整理出10類綠色金融標準流程、3類非常規流程、15個數字化管理系統標簽，部門基金事務管理效率提升50%以上，獲得了集團公司領導、投資人和外部機構的高度認可。

4、城市更新、不動產資產管理運營能力——管理的城市更新商業綜合體、能源市政、產業物流園區、租賃住房等大型不動產項目約90萬平方米

王老師曾管理過各類大型不動產資產項目，包括城市更新商業綜合體、能源市政供暖項目、產業及物流園區、城市租賃住房社區等，總建筑面積約90萬平方米。期間大力注重產業更新升級、租戶業態調整招商、物業管理提升、成本支出優化、投資人交流互動等，優化提升不動產資產管理水平，使得多個項目的資產出租率達到100%，累計為投資人分紅金額超2億元。

【培訓經驗】

1、ESG主題培訓——20次主題培訓，累計授課時長超數百小時，課程滿意度超99%

王老師成功組織進行過20次ESG主題培訓，受眾包括國有企業高管及骨干成員、政府主管部門領導、外企大中華區負責人等，內容涵蓋《ESG策略與實操培訓》、《企業ESG架構設計與管理》、《REITs基金與ESG管理》、《綠色建筑提升與ESG管理》等方面，累計授課時長超數百小時，課程滿意度超99%。

2、綠色金融與不動產經營管理主題培訓——針對地方政府及管委會超30次專題培訓輔導

王老師為地方政府、園區管委會等提供綠色金融與不動產經營管理培訓超過30余次，受眾主要是地方政府發改委、國資委、工商管理部門，以及園區或新區管委會的招商與資產管理部門等，內容包括《綠色金融如何助力區域經濟發展》、《園區不動產經營管理的道與術》等針對性課程，獲得政府領導的高度評價。

3、綠色金融資本運作與存量資產盤活項目咨詢——近10萬字咨詢方案輸出

王老師以專家顧問身份為中國北方某國家級新區進行資本運作及存量資產盤活項目提供咨詢服務，包括9大類基建資產、5大類金融盤活工具，累計覆蓋新區面積約1000平方公里，累計盤活存量資產規模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，獲得新區領導的高度好評。

【愿景使命】

以綠色金融和ESG賽道為主體，成為綠色金融與ESG領域的頂流講師；

助力基礎設施企業、市政企業、能源企業、房地產企業等對綠色金融、ESG建設等有較大需求的企業，助力提升企業在ESG領域的表現，增強其在ESG方面的聲譽，獲得綠色金融支持；

培養提高學員的ESG意識和水平，提升團隊的整體ESG素質和能力，為企業培養未來的ESG領導者。

【授課風格】

風趣幽默：授課風格風趣幽默，擅長用通俗易懂的語言講述難以理解的金融和抽象的ESG概念，達到良好的培訓提升效果。讓學員在輕松下氛圍下啟發與收獲；

實戰性強：內容圍繞老師自身的親身案例或經歷，避免枯燥的理論說教，讓學員以一線視角直面難題和棘手問題，聚焦實際情境，既有娛樂性又聚焦實戰收獲；

互動性強：老師講課生動，臺風很棒，極具感染力，用情境重現和角色扮演的方式，讓參訓學員深度參與其中真實面對挑戰，能夠讓人有很強的啟發和收獲；

【主講課程】

《ESG策略與實操培訓》（品牌課）（復購率高）

《企業ESG架構設計與管理》

《REITs基金與ESG管理》

《綠色建筑提升與ESG管理》（品牌課）（復購率高）

《金融與投資邏輯培訓》

《不動產基金投資與資產管理實戰培訓》

《基礎設施投資與運營管理》

《房地產開發與建筑管理》

《REITs基金發行與運營實操》（品牌課）

《行業研究的邏輯框架》

《雙碳政策下的企業經營應對之道》（品牌課）（復購率高）

《可持續發展與企業經營契合培訓》

【部分咨詢案例】

序號客戶公司培訓咨詢內容培訓成果

1雄安新區財政部門綠色金融產品盤活國有存量資產項目咨詢梳理了9大類基建資產、5大類金融盤活工具，累計覆蓋新區面積約1000平方公里，累計盤活存量資產規模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，項目順利交付

2BOMA商業不動產協會不動產金融與ESG核心實操指南自主開發超100余頁培訓課件，多次返聘授課培訓，累計受眾學員超1000人

【服務客戶】

國企央企：中建集團（返聘3期）、上海臨港集團、上海張江高科集團、上海城投集團、上海徐匯城市建設集團、上海市北高新集團、上海機場投資集團、重慶發展投資集團、重慶高速公路集團、重慶武隆喀斯特集團、山東濟南能源集團、揚州廣陵投資集團、揚州瘦西湖旅游發展集團等

政府部門：上海市商務委員會、上海市發改委（返聘3期）、揚州市發改委、云南省發改委、南昌市發改委、南京市發改委（返聘2期）、常州市國資委等

金融業：中國銀行、上海銀行、浦發銀行、北京銀行、友邦保險、匯豐人壽、人保資產、光大保德信基金、申萬菱信基金等

建筑房地產類：凱德集團、嘉民集團、瑞安房地產集團、豐樹物流集團、國藥物流等

【學員評價】

老師講課很生動很有趣，很多符合主題的幽默案例，作為對金融不懂的小白都能清楚理解其中的邏輯。

——上海城投集團 培訓主管 張超

老師系統的授課，邏輯清楚，非常明晰；另外老師的臺風太棒了，很有感染力。

——揚州發改委 投資事務負責人 丁科長

還沒上課的時候，我覺得這門課會很枯燥。結果老師一開口，我就被折服了，教學不僅幽默還可以結合工作實例把內容講得頭頭是道，聽完收獲特別大！

——凱德集團 HRD 巫文聰

本以為課程晦澀難懂，沒想到老師憑借深厚專業知識，把實操案例講得深入淺出，還一路啟發思維，學習體驗拉滿！

——豐樹物流 投資部負責人 和明

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