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【課程背景】

在傳統融資經營模式下，企業過度依賴銀行貸款、債券發行等債務融資方案。雖短期緩解資金壓力，但本質仍是“借新還舊”的循環游戲——利息負擔加重、本金償還壓力如影隨形，一旦現金流斷裂將引發系統性風險。尤其在經濟下行周期中，抵押物貶值、融資渠道收縮等問題集中爆發，導致大量優質資產淪為“賬面僵尸資產”。與此同時，REITs不動產基金作為權益型金融工具，沒有本金償還兜底義務，通過盤活存量資產所有權或經營權實現“輕資產轉型”，既能一次性釋放資產長期價值，又能通過持續運營收益反哺企業，徹底擺脫債務依賴癥。然而，當前企業普遍面臨政策認知滯后、資產估值失真、運營能力短板等核心瓶頸，導致REITs普及率較低。

本課程聚焦解決上述問題，深度解析REITs政策邏輯與市場運行規律，系統傳授基金管理人視角下的資產篩選策略與投后運營管理路徑，通過典型案例復盤與實戰工具演練，助力企業破解資產流動性困局，釋放萬億級存量資產價值，實現從“資產持有者”到“資本操盤手”、向“沉睡存量資產”要“活水新增資金”的戰略躍遷。

【課程收益】

政策洞察：梳理REITs政策發展脈絡，把握常態化發行窗口期，快速獲得新增資金

資產配置：學習基金管理人視角下的REITs資產篩選與估值模型

運營增值：掌握運營管理核心策略，提升REITs資產回報率

實戰案例：通過產權類/經營權REITs案例解析投資邏輯

【課程特色】

數據驅動：基于已發行上市的全部REITs市場數據解析行業格局

案例教學：深度剖析購物中心消費REIT、市政REIT、產業園區REIT等典型案例

策略導向：提供基金管理人視角下的資產篩選清單與運營策略

【課程對象】

董事長、總裁、總經理、常務副總、財務負責人、財務總監等高管人員

【課程大綱】

一、REITs不動產基金為何成為存量資產破局關鍵？

1.1 傳統融資模式為何難以為繼？

債務依賴癥：利息負擔加重 vs 本金償還壓力

僵尸資產困局：抵押物貶值 vs 融資渠道收縮

政策轉向信號：擴募審核趨嚴 vs 回收資金用途限制

1.2 REITs如何重構資產價值邏輯？

權益型工具特性：所有權/經營權轉移 vs 債務杠桿風險

輕資產轉型路徑：一次性釋放長期價值 vs 持續運營收益反哺

政策紅利窗口期：萬億市場機會 vs 極低的企業參與率

1.3 企業面臨的核心瓶頸是什么？

政策認知滯后：40號文→1014號文演變邏輯不清

資產估值失真：產權類vs經營權類定價模型混淆

運營能力短板：招商、成本、風險三大模塊缺失

二、REITs政策紅利如何精準捕獲？

2.1 政策工具箱如何解鎖？

政策圖譜解析

擴募審核“紅綠燈”規則詳解

回收資金用途合規邊界劃定

2.2 哪些資產能快速上車？

產權類REITs篩選漏斗（購物中心消費/產業園區/保租房/倉儲物流）

經營權類REITs準入門檻（新能源/水利/環保/高速公路項目）

特殊資產合規處理（酒店/商業配套納入比例限制）

2.3 政策套利風險如何規避？

PPP項目合規性審查清單

資產權屬瑕疵處理預案

國資轉讓程序避坑指南

三、存量資產如何估值定價？

3.1 產權類REITs估值陷阱

現金流折現模型（DCF）實操要點

租金增長率假設合理性驗證

市場可比案例偏差修正

3.2 經營權類REITs定價密碼

IRR測算工具使用指南

政府補貼收入處理規則

特許經營權剩余期限價值評估

3.3 市場定價偏離度分析

產權類REITs溢價/折價因子

經營權類REITs現金流穩定性驗證

同類資產估值橫向對比模型

四、REITs發行后如何運營管理？對運營管理有哪些新增要求？

4.1 資產運營三板斧

信息披露相關要求

投資人交流相關要求

與基金管理人工作界面切分

4.2 REITs發行后的資產風控體系

投訴響應SOP手冊

安全生產應急預案

用戶流失預警模型

4.3 REITs發行后的數字化賦能工具

智慧園區管理系統應用

ESG信息披露自動化

現金流監控平臺

五、實戰案例復盤與工具演練

5.1 產權類REITs標桿案例

某購物中心消費REIT運營秘訣

實操演練：某REIT估值模型搭建

5.2 經營權類REITs經典案例

某經營權REIT：現金流穩定性分析

實操演練：經營權類REITs IRR敏感性測算

5.3 投資策略沙盤推演

政策收緊期資產組合調整方案

擴募資產篩選漏斗工具使用

實戰演練：某企業REITs發行可行性診斷?

六、風險預警與合規避險

6.1 政策合規五大雷區

擴募申報材料清單

信息披露時效性紅線

關聯交易定價合規邊界

6.2 市場波動應對策略

二級市場價格異動預警指標

對沖工具組合策略

流動性枯竭應急方案

6.3 運營中斷風險預案

備用管理人機制建立

突發事件輿情管理SOP

王老師

王瀚霆老師

——綠色金融資產管理與ESG管理實戰專家

曾任：國泰君安證券資產管理（全球銀行品牌500強），基金業務總監

曾任：淡馬錫產業投資基金 （新加坡主權財富基金旗下，世界財富500強）投資副總監

曾任：英國LGC基礎設施公司 亞太區ESG業務經理

中國貿易促進委員會白皮書（綠色金融板塊） 特邀編委

不動產商學院 綠色金融與ESG特邀講師

Next Academy 金融與ESG特邀講師

CFA ESG Investing（ 特許金融分析師協會ESG投資認證）

BOMA國際業主與管理者協會 REITs基金特邀講師

APREA亞太房地產協會 REITs基金特邀講師

LEED綠色建筑評估專家

英國皇家特許 測量師

中國并購公會 認證并購交易師

UCL英國倫敦大學（QS排名世界前5）不動產投資碩士

【個人簡介】

王瀚霆老師擁有近20年的ESG項目管理、綠色金融、基金管理、城市更新、不動產投融資等實戰經驗，曾任職于世界500強、國際知名主權財富基金——新加坡淡馬錫集團旗下基金公司，國內頂級投行國泰君安證券公司等，負責基金管理、ESG建設管理、城市更新、不動產項目投融資、資產管理等工作。累計管理、操盤基金規模（含ESG主題基金）逾200億元人民幣，主導出具多份ESG專題報告，成功搭建公司和部門綠色金融管理體系，管理資產項目遍布上海、北京、廣東、福建、江蘇、重慶、山東等區域，在綠色金融、資本運作、存量資產盤活和ESG管理領域具有豐富的實戰經驗。

【實戰經驗】

1、ESG策略與綠色金融整合能力——使用ESG策略管理某產業園區基金并出具ESG專題報告，2023年累計漲幅約24.05%，為投資人創造了豐厚回報

王老師曾運用ESG策略管理某只產業園區主題基金，在基金管理、資產運營等方面充分運用ESG策略，優化資產經營效率，提升基金收益水平。該基金2023年底基金規模約為20億元，相對于發行價累計漲幅約為24.05%，為投資人創造了豐厚回報。

另外，王瀚霆老師主導建立了ESG管理制度等，并為該基金項目出具了ESG專題報告，該報告將投資人對本基金的關注度和閱讀量提升了8倍以上，向公眾展示了該基金在環境、社會和公司治理等方面的實踐和努力，通過推動ESG與基金運營的整合，助力基金產品持續貢獻社會價值，獲得了廣泛的社會關注度和投資人認可。

2、精準擇時及投資能力——累計購入、賣出不動產基金規模約125億元，獲得年化收益率10%以上的投資回報率

王老師曾主導出售某大型商業綜合體項目，交易對手是全球知名私募基金黑石投資集團。期間進行精密的投資分析測算、主導相關商務談判，最終以約75億人民幣達成一致，成功出售該項目，為公司獲得了年化10%以上的投資回報率。還曾主導在價值低谷期，成功收購廣東某商業綜合體項目、福建省某物流園區項目等，總收購對價逾50億人民幣，資產規模提升33%以上，成功以較低的成本擴大了集團在大中華地區的資產管理規模，打響了集團在大中華地區金融投資領域的知名度。

3、綠色金融管理體系搭建能力——牽頭制定公司主題基金10大制度、員工7大考核維度、外部機構3大對接指標等管理體系

王老師曾主導建立公司及部門綠色金融管理體系，其中包括公司主題基金的10大制度（綠色基金投資管理辦法、運營管理辦法、信息披露機制等）、員工7大考核維度（基金層面考評指標、資產層面審核維度、投資研究工作賦能等）、外部機構4大對接指標（對接模式、模板材料、信披配合、授權事項）等，整理出10類綠色金融標準流程、3類非常規流程、15個數字化管理系統標簽，部門基金事務管理效率提升50%以上，獲得了集團公司領導、投資人和外部機構的高度認可。

4、城市更新、不動產資產管理運營能力——管理的城市更新商業綜合體、能源市政、產業物流園區、租賃住房等大型不動產項目約90萬平方米

王老師曾管理過各類大型不動產資產項目，包括城市更新商業綜合體、能源市政供暖項目、產業及物流園區、城市租賃住房社區等，總建筑面積約90萬平方米。期間大力注重產業更新升級、租戶業態調整招商、物業管理提升、成本支出優化、投資人交流互動等，優化提升不動產資產管理水平，使得多個項目的資產出租率達到100%，累計為投資人分紅金額超2億元。

【培訓經驗】

1、ESG主題培訓——20次主題培訓，累計授課時長超數百小時，課程滿意度超99%

王老師成功組織進行過20次ESG主題培訓，受眾包括國有企業高管及骨干成員、政府主管部門領導、外企大中華區負責人等，內容涵蓋《ESG策略與實操培訓》、《企業ESG架構設計與管理》、《REITs基金與ESG管理》、《綠色建筑提升與ESG管理》等方面，累計授課時長超數百小時，課程滿意度超99%。

2、綠色金融與不動產經營管理主題培訓——針對地方政府及管委會超30次專題培訓輔導

王老師為地方政府、園區管委會等提供綠色金融與不動產經營管理培訓超過30余次，受眾主要是地方政府發改委、國資委、工商管理部門，以及園區或新區管委會的招商與資產管理部門等，內容包括《綠色金融如何助力區域經濟發展》、《園區不動產經營管理的道與術》等針對性課程，獲得政府領導的高度評價。

3、綠色金融資本運作與存量資產盤活項目咨詢——近10萬字咨詢方案輸出

王老師以專家顧問身份為中國北方某國家級新區進行資本運作及存量資產盤活項目提供咨詢服務，包括9大類基建資產、5大類金融盤活工具，累計覆蓋新區面積約1000平方公里，累計盤活存量資產規模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，獲得新區領導的高度好評。

【愿景使命】

以綠色金融和ESG賽道為主體，成為綠色金融與ESG領域的頂流講師；

助力基礎設施企業、市政企業、能源企業、房地產企業等對綠色金融、ESG建設等有較大需求的企業，助力提升企業在ESG領域的表現，增強其在ESG方面的聲譽，獲得綠色金融支持；

培養提高學員的ESG意識和水平，提升團隊的整體ESG素質和能力，為企業培養未來的ESG領導者。

【授課風格】

風趣幽默：授課風格風趣幽默，擅長用通俗易懂的語言講述難以理解的金融和抽象的ESG概念，達到良好的培訓提升效果。讓學員在輕松下氛圍下啟發與收獲；

實戰性強：內容圍繞老師自身的親身案例或經歷，避免枯燥的理論說教，讓學員以一線視角直面難題和棘手問題，聚焦實際情境，既有娛樂性又聚焦實戰收獲；

互動性強：老師講課生動，臺風很棒，極具感染力，用情境重現和角色扮演的方式，讓參訓學員深度參與其中真實面對挑戰，能夠讓人有很強的啟發和收獲；

【主講課程】

《ESG策略與實操培訓》（品牌課）（復購率高）

《企業ESG架構設計與管理》

《REITs基金與ESG管理》

《綠色建筑提升與ESG管理》（品牌課）（復購率高）

《金融與投資邏輯培訓》

《不動產基金投資與資產管理實戰培訓》

《基礎設施投資與運營管理》

《房地產開發與建筑管理》

《REITs基金發行與運營實操》（品牌課）

《行業研究的邏輯框架》

《雙碳政策下的企業經營應對之道》（品牌課）（復購率高）

《可持續發展與企業經營契合培訓》

【部分咨詢案例】

序號客戶公司培訓咨詢內容培訓成果

1雄安新區財政部門綠色金融產品盤活國有存量資產項目咨詢梳理了9大類基建資產、5大類金融盤活工具，累計覆蓋新區面積約1000平方公里，累計盤活存量資產規模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，項目順利交付

2BOMA商業不動產協會不動產金融與ESG核心實操指南自主開發超100余頁培訓課件，多次返聘授課培訓，累計受眾學員超1000人

【服務客戶】

國企央企：中建集團（返聘3期）、上海臨港集團、上海張江高科集團、上海城投集團、上海徐匯城市建設集團、上海市北高新集團、上海機場投資集團、重慶發展投資集團、重慶高速公路集團、重慶武隆喀斯特集團、山東濟南能源集團、揚州廣陵投資集團、揚州瘦西湖旅游發展集團等

政府部門：上海市商務委員會、上海市發改委（返聘3期）、揚州市發改委、云南省發改委、南昌市發改委、南京市發改委（返聘2期）、常州市國資委等

金融業：中國銀行、上海銀行、浦發銀行、北京銀行、友邦保險、匯豐人壽、人保資產、光大保德信基金、申萬菱信基金等

建筑房地產類：凱德集團、嘉民集團、瑞安房地產集團、豐樹物流集團、國藥物流等

【學員評價】

老師講課很生動很有趣，很多符合主題的幽默案例，作為對金融不懂的小白都能清楚理解其中的邏輯。

——上海城投集團 培訓主管 張超

老師系統的授課，邏輯清楚，非常明晰；另外老師的臺風太棒了，很有感染力。

——揚州發改委 投資事務負責人 丁科長

還沒上課的時候，我覺得這門課會很枯燥。結果老師一開口，我就被折服了，教學不僅幽默還可以結合工作實例把內容講得頭頭是道，聽完收獲特別大！

——凱德集團 HRD 巫文聰

本以為課程晦澀難懂，沒想到老師憑借深厚專業知識，把實操案例講得深入淺出，還一路啟發思維，學習體驗拉滿！

——豐樹物流 投資部負責人 和明

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