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咨詢電話：027-5111 9925 , 027-5111 9926手機：18971071887郵箱：Service@mingketang.com

【課程背景】

商業地產（商場、商超）投資具有周期長、資金密集、收益模式復雜的特點，投資測算需兼顧租金收入、運營成本、資產增值、資本化率等核心要素。需財務團隊掌握全周期投資測算工具與回報率分析方法，以支撐科學決策。財務團隊需熟練運用DCF、IRR、NPV、靜態 / 動態投資回收期等核心指標；掌握商業地產專屬測算模型（如租金坪效測算、租戶組合收益分析、運營成本分攤）；提升投資決策報告撰寫能力，為管理層提供數據化支持。

本次培訓側重現金流分析評估、資產建成后投資回報合理評估、變現及投資資金收回等內容。

【課程收益】

建立標準化投資測算體系，降低項目決策風險；

加速新項目落地效率，確保測算結果與實際運營接軌；

掌握商業地產投資測算全流程框架（從拿地到退出）；

熟練使用Excel 工具搭建投資測算模型（附模板）；

學會辨析IRR、ROIC、ROE等回報率指標的應用場景；

提升敏感性分析與風險預警能力，預判項目盈虧平衡點；

使學員深入理解商業地產及商超項目現金流的特點、構成及分析方法，能夠熟練運用相關工具進行現金流評估；

掌握資產建成后投資回報評估的關鍵指標和方法，結合項目實際情況進行合理評估；

了解商業地產及商超項目常見的變現模式和資金回收策略，學會制定適合企業的變現及資金回收方案；

提升學員在項目投資決策中的財務分析能力和風險把控能力，為企業的投資運營提供有力的財務支持。

【課程特色】

從解決問題出發的方法和路徑，豐富的案例剖析和總結，利用提問、討論、經驗分享等方法，現實問題現場解決。以當前企業投資項目為背景，課程落地、專業嚴謹、深入淺出、通俗易懂、實務性強，能學以致用。

本土化案例：結合石家莊商業地產市場數據（如勒泰中心、萬象城等項目參數）；

工具包贈送：商業地產投資測算 Excel 模板、指標計算公式手冊；

實戰演練：50% 課時為分組實操，講師一對一輔導模型搭建。

【課程對象】

企業會計人員、財務主管、財務經理、財務總監等人員；

企業的投資人員、主管、經理、總監等人員。

【課程大綱】

一、商業地產投資測算核心邏輯

1.商業地產與住宅地產測算差異

收益模式：租金收入 VS 銷售回款

成本構成：運營成本占比（物業費、推廣費、空置率）

投資邏輯：現金流驅動 vs 銷售驅動

關鍵挑戰：租售比、空置率、運營成本敏感性

案例：某商業項目成本結構對比表

2.投資測算核心指標解析

NOI（凈運營收入）：租金收入 - 運營成本

資本化率（Cap Rate）：NOI / 物業價值

IRR vs NPV：動態指標的實戰應用

靜態投資回收期：快速評估現金流壓力

關鍵指標深度解析

- IRR（內部收益率）：測算邏輯、適用場景與常見誤區

- NPV（凈現值）：折現率選取與項目估值

- ROIC（資本回報率） vs ROE（凈資產收益率）的差異與決策意義

回報率敏感性分析

- 租金變動、出租率波動、利率變化對IRR的影響

實操演練：調整某商超項目租金增長率，計算IRR變動幅度

二、投資測算全流程實戰

1.數據收集與假設設定

市場調研：租金水平、空置率、增長率（以石家莊商圈為例）

成本預估：建安成本、招商費用、運營期三費

2. 模型構建框架

收入端：租金收入預測（主力店 vs 小商戶）、租約結構（階梯租金、免租期）

成本端：開發成本（建安/土地）、運營成本（物業/推廣/人力）、稅費（房產稅/增值稅）

現金流：融資結構（貸款比例、還款方式）對現金流的影響

3.Excel 模型搭建演示

分階段：開發期→培育期→成熟期→退出期

關鍵公式：XIRR 計算、VLOOKUP 租金遞增、數據驗證

核心測算工具：Excel模型搭建邏輯（收入、成本、現金流、IRR/NPV）

4.某商場項目測算實操（學員分組練習）

小組任務：根據給定基礎數據，搭建簡易測算模型，計算 IRR、NPV、靜態回收期，分析項目可行性

三、投資回報率深度分析

1.回報率指標的陷阱與優化

ROIC（投資資本回報率）：剔除財務杠桿影響

敏感性分析：租金、空置率、融資成本的影響排序

案例：高 IRR 項目為何最終虧損？（忽視運營成本遞增）

2.商業地產退出策略與回報率

出售：Cap Rate 對售價的影響

REITs 上市：如何包裝回報率指標

四、風險控制與報告輸出

1.商業地產風險分析

市場風險：商圈競爭飽和度分析

運營風險：租戶組合優化與續租率管理

政策風險：土地用途變更與稅收政策調整

2.常見測算誤區與應對

空置率假設過于樂觀

未考慮房產稅、土地增值稅的影響

3.投資決策報告撰寫框架

核心結論頁：一目了然的指標匯總

風險提示：壓力測試結果可視化

五、現金流基礎理論及項目前期現金流分析

1.商業地產與商超項目現金流概述

現金流在項目投資中的重要性：結合行業現狀，說明現金流是項目運營的"血液"，直接影響項目的生存與發展，如充足的現金流可保障項目建設進度、應對市場波動等。

現金流的定義與分類：詳細講解經營活動現金流（如租金收入、物業管理費收入等）、投資活動現金流（如土地購置支出、建筑工程投資等）、籌資活動現金流（如銀行貸款、股權融資等）的概念及特點。

商業地產與商超項目現金流的獨特性：對比住宅地產，分析商業地產及商超項目現金流受租戶租賃周期、商業運營狀況、市場消費趨勢等因素影響較大，具有穩定性與波動性并存的特點。

2.項目前期現金流預測與規劃

投資測算與現金流關聯：回顧沙盤模式中學過的投資測算內容，講解投資測算中的各項成本（土地成本、建安成本、前期費用等）與現金流的對應關系，如土地成本在現金流中表現為前期的大額現金流出。

開發階段現金流構成：詳細分析項目拿地、規劃設計、施工建設等開發階段的現金流流入（如預售收入，若有）和流出（土地款支付、工程款支付、人員工資等）情況，結合實際案例說明各階段現金流的波動規律。

現金流預測方法：介紹趨勢預測法、銷售百分比法等常用預測方法，演示如何根據項目規劃和市場調研數據，編制項目前期現金流預測表，包括預測周期、數據來源、假設條件等。

3.運營期現金流關鍵因素分析

租金收入與現金流：講解租金定價策略（如基于市場調研、成本加成等方法）、租金收取方式（固定租金、分成租金等）對現金流的影響，分析不同租戶類型（主力店、次主力店、普通商鋪）的租金支付穩定性及對現金流的貢獻。

運營成本與現金流：詳細列出物業管理成本（人員工資、設備維護、水電費等）、營銷費用、稅費等運營成本項目，說明如何通過成本控制措施（如優化人員配置、節能降耗、合理稅務籌劃等）降低現金流流出。

現金流波動影響因素：分析市場競爭、政策變化（如商業地產相關稅收政策、租賃政策等）、消費者需求轉變等外部因素，以及項目運營管理水平、租戶合作關系等內部因素對運營期現金流的波動影響，提出應對波動的預警機制和策略。

4.現金流管理工具與方法

現金流報表分析：解讀現金流量表的結構和內容，重點講解經營活動現金流凈額、自由現金流等指標的含義及計算方法，通過對比同行業優秀項目的現金流數據，分析企業現金流管理的優勢與不足。

現金流預算管理：介紹現金流預算的編制流程（如收集基礎數據、制定預算目標、編制預算草案、審核與調整等），強調預算在現金流管理中的控制作用，如通過預算監控現金流的實際執行情況，及時發現并解決偏差問題。

案例：選取一個典型的商業地產項目（如石家莊本地某商場），展示其開發階段至運營階段的現金流變化情況，分析在不同階段采取的現金流管理措施及其效果，組織學員分組討論，分享對案例的理解和啟示。

六、投資回報評估、變現及資金收回策略

1.投資回報評估指標體系

靜態指標：詳細講解投資回收期（包括靜態投資回收期和動態投資回收期）、投資回報率（如銷售回報率、成本回報率等）的計算方法和優缺點，說明在商業地產及商超項目中如何運用這些指標初步評估投資回報。

動態指標：重點介紹凈現值（NPV）、內部收益率（IRR）、現值指數（PI）等動態指標的原理和計算步驟，結合項目現金流預測數據，演示如何通過這些指標考慮資金時間價值，更準確地評估項目的投資回報。

指標對比與應用場景：比較不同指標的適用范圍和局限性，如投資回收期適用于對項目短期償債能力的評估，IRR適用于對項目盈利能力的綜合評估，指導學員根據項目特點和評估目的選擇合適的指標組合。

2.投資回報影響因素分析

項目定位與規劃：分析項目的商業定位（如高端購物中心、社區商業中心等）、業態規劃（不同業態的租金水平、承租能力差異）、建筑設計（如商鋪面積、層高、動線設計等）對投資回報的影響，說明如何通過優化項目定位和規劃提高投資回報。

運營管理水平：講解商業運營團隊的招商能力、租戶管理能力、營銷策劃能力等對租金收入增長、租戶續租率、項目品牌價值提升的作用，進而影響投資回報，介紹提升運營管理水平的途徑和方法。

市場環境與政策：分析宏觀經濟形勢（如GDP增長、居民消費價格指數等）、區域商業地產市場供需狀況（如商鋪空置率、租金增長率等）、政府扶持政策（如商業地產補貼、稅收優惠等）對項目投資回報的影響，提出應對市場變化和政策調整的策略。

3.常見變現模式解析

出售變現：介紹整棟出售、分層分鋪出售等出售方式的特點和適用場景，分析出售價格的影響因素（如項目位置、品質、市場行情等），說明出售過程中的法律手續、交易成本（如稅費、中介費用等）及風險控制措施（如避免售后返租帶來的法律和經營風險）。

出租變現：重點講解長期出租、短期出租、租賃與運營結合（如帶租約出售）等出租方式的優勢和不足，分析如何通過合理的租金調整機制（如定期根據市場行情調整租金）、租戶優化策略（如引入優質租戶提升項目價值）實現穩定的租金收入和資產增值。

資產證券化：介紹商業地產資產證券化的基本概念（如REITs、CMBS等）、操作流程和優勢（如盤活存量資產、拓寬融資渠道等），結合國內成功案例（如某商業地產REITs項目），分析資產證券化對項目變現和資金回收的作用及實施條件。

4.投資資金收回策略與風險控制

資金回收路徑設計：根據項目不同階段（開發階段、運營階段、退出階段）的現金流特點，設計多元化的資金回收路徑，如開發階段通過預售部分商鋪回收資金，運營階段通過租金收入和資產增值回收資金，退出階段通過出售或資產證券化實現資金回籠。

風險識別與應對：分析變現過程中可能面臨的市場風險（如市場低迷導致出售或出租困難）、信用風險（如租戶拖欠租金、購買方違約等）、法律風險（如產權糾紛、合同條款漏洞等），針對不同風險制定應對措施，如建立市場監測機制、加強租戶信用管理、完善合同法律審查等。

案例研討：選取一個商業地產項目從投資建設到變現回收資金的完整案例，組織學員進行深入研討，分析該項目在變現和資金收回過程中的成功經驗和教訓，引導學員結合公司實際情況，提出適合石家莊乾毅房地產開發有限公司項目的變現及資金收回方案。

呈現方式：案例+現場討論+提問+工具+實戰演練

趙老師

趙春國老師

——企業財稅管理實戰專家

曾任：中昂集團（中國房地產TOP100）CFO兼董事長助理

曾任：江河集團（全球玻璃幕墻服務商TOP1、上市公司）財務總監

曾任：新奧集團（中國企業TOP500、能源上市公司）財務總監

曾任：怡海控股集團（外資企業，K12教育、商業）財務總監

曾任：中國萬和控股（國有企業，投資）計劃財務部總經理

曾任：丹東制藥廠（國有企業，制造業）成本會計主管

曾任：國富浩華（中國會計師事務所TOP10）高級項目經理

曾任：金財控股（中國老板財稅TOP1）高級財稅顧問

注冊會計師、高級會計師、注冊稅務師

10年以上財稅咨詢與培訓經驗，累計交付100+項咨詢項目、累計培訓輔導人數10000+，曾服務于中國石化、燕京啤酒、中化國際、中國煙草、中國林業、中展集團、中國港灣建設集團等，總體好評率98%以上。

【個人簡介】

趙老師有31年財稅工作經驗，兼具甲乙雙方視角，擁有20年上市公司、國有企業、大中型民營企業財務負責人工作經驗，有10年審計、財稅咨詢工作經驗，曾任中國500強、房地產100強企業財務負責人，曾在國內8大會計師事務所、國內頭部財稅咨詢公司擔任審計師、顧問咨詢老師，服務企業超過1000家。有房地產等20多個行業多元化集團財務管理工作經歷，主持過企業收購、兼并，從事過上市公司、央國企審計工作。

趙老師是一位把課程講出彩、咨詢項目做落地的實戰型講師和顧問。有大財務思維，擅長財務戰略與財務體系建設、股權架構設計、資金管理、投融資管理、全面預算、稅收籌劃、成本控制、財務管理制度及流程建設、內部審計、團隊建設等。

【實戰經驗】

1、從0到1搭建集團財務管理體系，增收10余億元、降本5億余元

趙老師在2017-2020年擔任中昂集團CFO兼董事長助理期間，從0到1搭建集團財務垂直管理體系，將集團所屬六大區域公司、40多家子公司納入集團統一集中財務管理體系、內控體系，財務工作實現了標準化、制度化、程序化、信息化；領導的財務部門多次獲得集團優秀團隊獎。

降稅增效，節稅5億余元、平均節稅20%以上

趙老師在擔任中昂、江河、新奧等多家公司財務負責人期間，根據公司戰略發展規劃、股權架構、經營交易等各環節情況，利用國家稅收政策，組織制定各公司稅收籌劃方案和土增稅清算方案，并進行動態跟進落實，節稅5億余元、平均節稅20%以上；其中，2014年作為某央企標的額16.2億元股權并購項目收購談判小組核心成員，全程參與項目談判，積極協調稅務機關出具交易環節不征稅函，節稅6000余萬元，并成功收購該項目。

3、組織財稅類專題培訓——累計授課500+次、輔導學員超萬人、累計交付咨詢項目100+

2022- 2024年服務客戶覆蓋生產制造、貿易電商、餐飲酒店、醫藥醫療、汽車零部件、新能源、教育、地產、建筑、物業等多個行業，累計財稅培訓授課500+次，累計交付咨詢項目100+，為中國500強、央企、上市公司、民企提供財務咨詢及培訓服務，影響財務人員、企業家學員超萬人。

4、幫助企業共建財務系統，降本增效、提升利潤、降低風險

2020- 2022年為企業提供財務戰略規劃、股權架構設計及優化、集團化財務管理、內控體系、稅收籌劃、優化財務核算體系、構建財務系統等財務指導服務；幫助客戶發現財務、稅務、內控方面的問題和潛在風險，并提出解決思路方案；幫助企業規范財務體系：包括財務戰略、賬務系統，稅務系統，資金系統、制度、流程、內控等提供稅收籌劃與管理方案和優化措施，完成7個地產項目土增稅籌劃方案和動態更新方案，平均節稅30%以上，并完成某地產項目土增清算工作，節稅2000余萬元。

【培訓經驗】

累計財稅培訓授課500+次，累計交付咨詢項目100+，影響財務人員、企業家學員超萬人

2020-2022年 某知名央企 《企業內部控制與風險管理》 2期

2021-2022年 北京知名外資企業 《財務團隊如何創造價值，打造核心競爭力》2期

2022年 北京某教育集團 《如何搭建企業財務規范系統 》

2022年 河北某地產集團 《如何做好企業土地增值稅清算與稅務籌劃》

2022年 北京某大型商業集團公司 《財務報表分析與經營分析》3期

2023年 北京某頭部財稅咨詢公司 公開課《企業財務管控必修課》6期

2023年 北京某大型多元化集團公司 《如何做好企業全面預算管理》

2023年 江蘇某醫藥公司 《如何進行企業利潤管控》連續2期

2023年 北京某餐飲酒店 《新常態下的企業成本管控實務》

2023年 浙江某汽車企業 《非財務人員的財務管理》連續2期

2024年 北京某建筑集團 《企業如何做好稅務管理與稅務籌劃》

2024年 內蒙某新能源企業 《企業如何做好稅務管控》

2024年北京某頭部財稅咨詢公司 公開課《大財務思維助力企業價值成長》5期

2024年河北某國有交建企業 《新《會計法》特訓》

【理論體系】

【“大財務”體系終身推動者】成為大財務體系標準推動者，幫助企業構建財務戰略、股權設計、投資融資、上市并購、風險管理、內控流程、成本控制、分析報告、信息系統、全面預算、稅收籌劃體系，為企業增加利潤、減少風險、增加現金流。

【授課風格】

激情幽默：授課充滿激情和幽默，富有感染力和親和力，課堂氛圍活躍。

聚焦實戰：企業高層管理實戰派出身，課程實戰案例豐富，干貨多，落地性強。

經驗豐富：多年財稅咨詢和培訓經驗，在財稅管理領域有豐富的方法論和成功案例。

互動性強：善于與學員互動，啟發學員思考，對關鍵內容進行深層次剖析、解讀。

【主講課程】

財務類-非財務人員：（合適老板、股東、企業中、高層管理人員）

《企業財務管控必修課——老板財商課》（經典課程）

《如何進行企業利潤管控——破解利潤“密碼”》（爆款課程）

《如何讀懂財務報表，從財務視角透析企業運營內核——數字背后的秘密》

《內控管理與風險防范——讓企業更賺錢、更值錢、更長壽“密碼”》（爆款課程）

《如何做好企業全面預算管理——預算是企業戰略落地的手段》

《非財務人員的財務管理——業財融合，創造價值》

《非財人員的財務修煉：大財務思維助力企業價值成長》

《如何做好公司股權架構設計——三層股權架構，讓老板拿錢無憂》

財務類-財務人員：（合適CFO、財務總監、財務經理、財務主管、會計人員）

《如何搭建企業財務規范系統——財稅合規、價值倍增 》（爆款課程）

《新《會計法》特訓——會計成為高危職業，重罰財務造假》

《新常態下的企業成本管控實務——向管理要業績》

《企業財務報表及分析與“駕駛艙”設計——財務預警，決策支持》

《新形勢下企業如何做好現金流管理——現金為王，讓企業不缺錢》

《財務人員職業發展及價值成長——跑贏數字化時代》（經典課程）

《財務團隊如何創造企業價值，打造核心競爭力——轉型升級，財務賦能》

《如何成長為的優秀財務經理/財務總監——打造財務鐵軍、為企業創造價值》

稅務類

《“金稅四期”大數據治稅背景下，企業如何做好稅務管控》（經典課程）

《大數據背景下，企業的稅務評估與稽查風險應對》

《“金稅四期”智慧稅務背景下，企業如何做好稅務管理與稅務籌劃》

《房地產財稅必修課——降稅增效，財務賦能》

《如何做好企業土地增值稅清算與稅務籌劃——地產財務的葵花寶典》

中小企業老板必聽課

《財稅合規、價值倍增——如何做好初創企業財稅管理？》

《企業財務管控必修課——老板財商課》

《如何進行企業利潤管控——破解利潤“密碼”》

《如何做好公司股權架構設計——三層股權架構，讓老板拿錢無憂》

【部分培訓客戶】

房地產、建筑業、物業：中昂地產、鵬渤地產（返聘）、怡海控股、江河創建、重慶鑫格建筑、紐約建設、廣州金點物業、合和物業、怡海物業

能源、化工、煙草、農業：中國石化、中化國際、新奧集團（返聘）、中國煙草、中國林業

食品 、餐飲、酒店：燕京啤酒（返聘）、水岸花城酒店、江南里酒店、江蘇小廚娘、北京明月三千里

零售 、貿易 、服務：北京幸福超市、匯金廣場商貿、濟南眾康商貿、鵬潤電影、瑞萊德

生產 、加工 、制造：丹東制藥廠、河北金沙河、青島三合山精密鑄造、北京藍暢機械

文化、教育：北京某高校、怡海幼兒園、北京小學怡海分校、北京八中怡海分校、鵬渤幼兒園、鵬渤小學、衡卓高中、為明教育

【部分咨詢客戶】

客戶公司培訓咨詢內容項目成果

某知名央企、上市公司

（2020-2021）企業內部控制與風險管理，建立完善的內控體系。項目滿意度達到99%，助力完善公司內控體系。提升管理干部內部控制與風險管理認知和能力，幫助企業做合規、促經營和反舞弊。

北京某知名外資集團公司

（2021-2022）財務人員必須掌握的財稅知識和專業能力學員滿意度達到100%，幫助財務人員更新財稅知識。提升企業財稅管理水平，幫助企業實現資金安全、高效，風險可控，節稅有方，利潤倍增。

北京某大型國有商業集團公司

（2022-2023）為財務人員講授《財務報表分析與經營分析》這門課程，為管理層決策提供財務支持。建立財務報表分析系統，讓財務人員通過財務數據與經營數據寫出有價值的財務經營分析，提高財務人員分析水平。

北京某大型多元化集團

公司

（2022-2024）非財人員的財務管理：大財務思維助力企業價值成長。項目滿意度達到98%，幫助管理干部擁有大財務思維。管理干部都學會了用大財務思維來理解業務邏輯，大大提高企業管理水平。

浙江某醫藥公司

2020-2021為浙江某醫藥公司提供被某上市公司收購股權咨詢通過對客戶被收購前的財務合規性盡調，調整增加利潤1余億元，提高了客戶12倍估值，達到可客戶的預期目標，協助完成了上市公司收購其股權。

北京某央企下屬公司2023-2024

為北京某央企下屬公司提供股權轉讓涉稅咨詢

根據客戶需求，積極逐項落實股權轉讓相關稅收減免政策，特別是在企業所得稅、土地增值稅方面，根據選擇方式的不同，取得了主管稅務機關的理解支持，達到了客戶最有利結果，順利完成股權轉讓。

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