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課程大綱

一、引言——項目運營與產品設計的概念

1）專業職能經理與項目經理的區別

2）項目運營工作中形成問題的成因分析

3）對于地產設計師職責認識的兩大誤區

二、項目運營中的全價值鏈設計管理

投資階段——方案設計階段——（實施）設計完成階段——銷售階段——施工階段——后期服務及運營階段

1、房地產業務開發流程詳解

1）從開發鏈條上的價值活動看——開發&設計

2）項目實施各階段的設計“主要矛盾”和“次要矛盾”分析

2、投資階段的矛盾、解決方案及案例

1）主要矛盾：城市貢獻，設計概念如何貼近政府城市發展需求和項目利潤指標

2）次要矛盾：投資概算，通過概念方案，形成項目成本效益估算

3）問題解決：哪些方案會使政府“興奮”，什么叫非技術性價值？項目價值如何推導？華潤濟南項目案例

3、方案設計階段的矛盾、解決方案及案例

1）主要矛盾：項目策劃，根據土地屬性、投資規模、開發節奏、利潤指標及市場需求確定

2）次要矛盾：產品策劃，滿足市場要求，獲得理想的規劃及各地上、地下等單體產品定型

3）問題解決：如何把項目策劃準確“翻譯”成產品“語言”；產品&價值（成本邊界）在規劃設計階段的各個方面；設計方案階段成本控制的最重要的七個手段(對容積率、地下室面積、場地設計、物業管理的銜接等等方面如何突破項目成本的天花板)；限額設計的管理方法、指標控制要求，結構優化的手段及實戰工具、龍湖設計案例分享案例

4）（實施）設計完成階段的矛盾、解決方案及案例

1）主要矛盾：工程標準，完成從方案到“可實施設計”的精確定義，確保營銷的客戶敏感點（品質），完成材料部品、應用技術同步，總圖、景觀、室內等設計前置管控要點

2）次要矛盾：成本標準，根據產品策劃、市場需求確立成本標準

3）問題解決：“并行式”設計控制，三輪設計&成本清單；項目品質&“三個精裝修”，市政總圖前置；華潤項目案例

5、銷售階段的矛盾、解決方案及案例

1）主要矛盾：精細化設計對于營銷的系統作用……銷售道具，銷售條件的提供及信息管理；提供銷售需要的硬件、軟件（培訓）物料，關注示范區實現以保證開盤，項目展示區關鍵線路場景設計（標準化）工具

2）次要矛盾：品質鎖定，根據銷售承諾，現場設計變更管理；并推進設計深化、招標等項

3）問題解決：示范區關鍵線路場景化設計；銷售培訓，現場樣板及工法展示；案例

6、施工階段的矛盾、解決方案及案例

1）主要矛盾：產品實現，指導工程標準落地，精細化設計對工程現場的支持作用，同時進一步彌補圖紙“錯、漏、碰、缺”

2）次要矛盾：進度、質量、成本，樣板先行；各類設計變更滿足現場施工需要及流程要求

3）問題解決：圖紙完善及優化；工程技術標準前置及重點材料現場技術管理，精細設計成果對于現場工程管理的協助手段；案例

7、后期服務及運營階段的矛盾、解決方案及案例

1）主要矛盾：產品成熟度&物業服務標準，成本控制與客戶超值要求的平衡

2）次要矛盾：客戶滿意度支持，提供客戶投訴（需求）的服務和持續提升

3）問題解決：設計與物業銜接要點；萬科案例

三、沙盤模擬，老師點評，研討交流

沈老師

講師介紹：

曾任職于萬科集團、沿海集團、華潤集團

現任于北京瑞坤置業有限公司

十余年設計管理實踐，成功操作多個一、二線城市大型住宅區及高端城市綜合體項目的開發。參與項目類別涉及大規模城鎮住區、超五星級酒店、城

市精裝修豪宅、辦公及商業設計、健康綠色建筑、國家級超高層建筑等各類產品

的策劃和全過程設計實現。

職責：曾任職萬科集團、沿海集團、華潤集團，歷任技術負責人、副總經理、項目總經理，公司總經理，負責產品設計及項目統籌管理工作。曾參與標桿地產集團的標準化推廣及產品線研發工作，并主導過大型項目的實踐操作，專業技術（精裝修等）的策劃與實現，等等；

對于產品創新與精細化控制、設計標準與管理流程再造、公司及商業項目的整體運營等工作均有一定的理解。

足跡：隨任職經歷在國內一、二線城市，大型企業集團總部、地方區域公司都有涉及，且行業、專業間兼收并蓄，幾度走訪歐美，曾與境外多家大型綜合設計事務所有合作、交流經歷。在結合國內地產項目全案操作經驗的基礎上，吸收先進設計管理理念，并逐步歸納為自身的經驗積累。

獲獎：參與各類開發項目曾有幸榮獲：

2004 年度《中國創新示范住宅》

2005 年度獲 AIA（美國國家建筑師協會）建成項目最高獎(Honor

Award)

第 44 屆國際規劃大會（ISOCARP）的《住宅規劃金獎》

中國人居經典居住區設計評選中獲建筑型態金質獎

中國國家住宅中心列為 2008 年度《健康住宅試點工程項目》

獲評 2009 年度《中國最具投資價值商業地產項目》

在印度新德里舉辦的“可持續發展城市化戰略峰會暨聯合國人

居 獎” 評選中獲《聯合國人居 獎》

2010，2011 年獲評“中國十大豪宅”第三名

著作：

《下一位建筑大師——技術管理使你的創意實現》，由中國建筑

工業出版社 2010 年正式出版，目前全國發行，各地建筑書店及

網絡均有售；本書 2011 年已再版；

05 年《中國建設報》“居住區景觀設計與人的行為方式研究”

06 年《大連日報》“經濟型戶型的發展與展望”

08 年“精裝修與戶型設計”“全裝修時代是怎樣煉成的”等等、

主講課程：

《精細化設計管理》《產品線策劃與實施》

《“精裝修是怎樣煉成的？”》《戶型設計與客戶價值創新》

《房地產盈利模式借鑒及標準化產品線管理》

《互聯網時代下的客戶思維與設計創新》

《新時代下的精益設計管理》

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