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課程背景：

目前，許多企業都認識到了通過招采與合約規劃實現目標成本控制的重要性，但在落實過程大多數項目效果并不如意：許多公司對合約規劃如何編制，如何執行理解與執行差異大;一些合約規劃事前控制作用不明顯，一些范圍較大、金額較高的合約規劃，往往會分成幾個合同簽定，成本超支在最后暴露出來。

如何編制集團的合約規劃模板？項目公司如何細化、優化合約規劃模板？如何才能真正做好一個全項目的合約規劃與招采管理？招采考察如何做才能透過顏值看本質？招采為什么要重點關注關鍵人員的財務情況變化而不是公司的財務情況？為什么金牌合作方會變成問題合作方？如何解決招采審批時間長、推而不前的頑疾？合同訂立管理有哪幾個關鍵點須關注？怎樣才能成為招采與合約高手？本課程培訓，結合龍湖萬科萬達恒大等企業實踐與培訓師多年的實戰研究，剖析招采、合約管理難點，幫助個人與企業提升技能，實現企業目標。

課程收益：

1、學習集團與項目合約規劃編制的方法，提高合約規劃能力

2、理解成本管理的核心邏輯與招采的關系，提高有效性

3、學習做好招采管理的關鍵要求，保證項目目標

4、掌握總包、分包等考察方法，避開考察陷阱

5、學習標桿企業的實踐，提升個人業務能力

課程對象：

地產企業董事長、總經理、副總經理、工程總監、項目總監、成本總監，成本招采經理、工程部經理、設計部經理，公司管培生或儲備干部。

主要內容：

一、招采概論與招采的陽光機制

1、影響招采有效性的內外部因素（企業與市場所處的階段，公司戰略供應商能力與政策）

2、價值導向招采的主要內容

3、成本管理與招采的關系（招采是實現目標成本的手段）

4、腐敗對公司、員工及其家庭都是嚴重的傷害。如何通過陽光機制防范腐敗？

5、標桿企業如何建立采購的陽光機制

6、常見招采事故如何避免

6.1如何解決總包招標半年未定標問題

6.2如何解決串標問題

案例：某項目五金招標大幅超出目標成本

7、如何通過績效標準防范降低招采風險

7.1常見的招采績效指標有哪些

7.2如何設定合理的績效指標

案例：某公司陽光采購平臺建設

二、如何做好合約規劃的框架搭建

1、合約規劃的含義與形成

2、合約規劃的主要作用。

2.1避免重大合同錯漏，減少項目合同拆分的隨意性。

2.2構建目標成本與合約的關系。

2.3規范項目采購業務的開展。

2.4減少工程施工過程中的爭議和扯皮

3、總部如何建立有效的集團合約規劃模板。

（1）模板要素。體現管控思路，比如某合約由總部負責還是由分公司負責。

（2）合約數量。具體分解為多少個合同，合同顆粒度如何劃分。

（3）合約范圍與界面管理。具體合同范圍包括哪些內容，合同邊界又如何劃分。

3.1梳理、規范集團統一的成本科目

展示：萬科龍湖等標桿企業的成本科目

3.2梳理代表項目的所有合同與收費，確定合約規劃合同總量。

3.3建立成本科目與合同間的聯系，形成標準合約體系與各合同模板。

展示：標桿企業集團與項目的合同體系

3.4建立項目合約規劃模板，確定主要內容。如①發包結構②招標方式③計價原則④材料供應

3.5對合約模板內容、范圍等進行討論、界定、宣貫、便于實施。

討論：是否在合約規劃時考慮規劃余量？合約規劃與科目的對應關系如何？

4、項目如何應用集團模板編制合約規劃

4.1項目合約規劃的主要編制過程。

4.2項目合約規劃編制的正確程序

4.3全項目合約規劃要求（范圍劃分-不遺漏、不重復，時間搭接-前后施工銜接，功能匹配-無瓶頸，無浪費，集成管理-提供服務，統一標準）

展示：某標桿總包界面劃分

展示：WD合約規劃示例

展示：某項目合約規劃解析

討論：合約范圍調整的5種變通方法。

4.4合約規劃的招采實施細化（單項招采策劃與時間要求）。

5、項目合約規劃管理中的問題

5.1合約規劃誰主導開展？

（1）合同清單的確定。

（2）目標成本值確定與跟蹤。

（3）采購策劃與實施。

5.2合約規劃的編制是否包括營銷、管理類合同？

5.3合約規劃什么時間做，需要象目標成本一樣編制多個版本嗎？

6、“高周轉”下，合約規劃如何保證進度并控制后期風險？除了前置與簡化流程還有什么方法，風險是什么？

展示：LH標準總包合同解析

展示：B企業方案版合約規劃

7、如何做好單項標的招采？

7.1招采計劃的制定

7.2充足的資源從哪里來（供應商庫、網絡、熟人、政府、同行、代理、自我營銷吸引）

展示：龍湖供應商管理制度

7.3如何建立模板（參考標桿、總結過去、財務、法務參與，突出模板可修改部分，模板管理部門及職責）

7.4招標必須明確的內容（質量等三目標，計價、計量、支付三方法，其它）

7.5可行的方案圖紙（是否經過審批、是否達到深度、）

討論：招采工程師如何快速解決專業能力不足問題（請教專業工程師、供應商培訓、自學）

展示：金屬表面涂層加工學習

7.6總包考察如何煉就火眼金睛

展示：某標桿總包考察模板

討論：萬達工程總包交鑰匙模式

7.7供應商考察怎樣才不會被迷惑

7.8為什么要重點關注關鍵人財務能力的變化而不是其公司的財務能力

案例：模范總包是怎么蛻變為問題總包的（DH）

三 標桿房企如何做好幾種主要的招采工作

1、萬達一二三類招標與恒大招標管理

討論：如何高效地進行工程類招標考察（考察計劃，公司形象，現場、辦公區考察分工，考察關鍵點，工程、合同、財務資料查閱重點，考察報告當天基本完成）

2、集中采購的主要操作要點

展示：龍湖樣板房、售樓處營銷、綜管、成本等招采界面劃分

3、規劃設計類單位招采與合約管理

案例：龍湖設計單位管理

展示：恒大總包合同借鑒分析

4、萬科如何進行總包招標

4.1內外有別的合同風險如何控制（如何規避違法分包及備案總包蓋章）

4.2清標的關注重點有哪些

5、設計+施工分包招標策略（鋼結構、鋁合金門窗、幕墻、感應門、內裝、智能化、二次供水等）

6、戰略合作實施中要注意什么，才能實現價格與品質的平衡

討論：成長型企業如何建立適合的招采運營體系？

四、合同履行管理如何做才有實效

1、合同標準模板管理（設計、工程、營銷）

2、合同訂立與交底管理關鍵控制點

2.1標前會與合同要點事前交底

2.2進場后對工程部與供應商分別交底

3、合同變更簽證管理

3.1簽證管理思路-避免、減少、規范

3.2討論：如何減少設計變更引起的簽證

案例：某標桿部門間溝通不暢造成簽證

4、合同執行中的管理要點

4.1合同履行定時評估

4.2價款變更與大額合同增補如何堵住漏洞

4.3暫定總價合同如何防范敞口風險

4.4甲供材管理的關鍵點

4.5認質認價常見問題討論-認定價格采購不到、實際消耗超過認價標準

5、合同結算管理

6、如何編制實用的合同（目前的標準合同對房企作用不大，企業必須自己編制真正有價值的合同。那么界面如何劃分、扯皮如何防范、如何防止費用漏項呢？）

五 如何成為招采與合約高手

1、向高手學習（龍湖高手心得分享）

2、如何向供應商學習

3、總結、交流

劉老師

南京大學工商管理碩士（MBA）

工學學士，高級工程師

20余年房地產標桿房企任職經歷

現任某標桿房企集團副總經理

曾任龍湖地產、山東泰安金融商務區、潤楓國際等知名房企

劉老師既有優秀外企規范的項目管理實踐，又有多個標桿地產企業大型綜合體與住宅項目的直接管理經驗。對萬科等標桿房企的經營管理模式有獨到的個人見解；他的專長領域包括工程管理、招標及合同管理、房地產運營管理、房地產成本管理、房地產精裝修管理等。是一位實戰型的房地產專業培訓師。

主要管理經驗

參與龍湖西城天街、水晶酈城等項目的總包、監理與安裝工程、門窗等招標。

負責江蘇省建設廳辦公樓、南京市河西新城大廈內外裝飾、甲供材料、機電安裝及廚房設備招標及成本管理。

負責南京國際學校、歐尚超市設計、土建總包、安裝總包與電梯、水泵等材料設備招標與項目成本管理。

負責南京豐盛集團成本管理咨詢

負責山東泰安金融商務區成本、工程及設計管理。

目前負責某地產集團工程、招采成本與設計管理。

授課風格：

全程干貨，貼近實戰，視野開闊，案例豐富。從企業經營與競爭的角度分析工程與成本等專業問題，融合萬科、龍湖、碧桂園、融創等眾多標桿管理經驗，結合多年專業研究與實踐，注重課程落地有效。

主講課程：

《項目總視角工程與成本管理》

《標桿房企全流程品質精細化管理》

《項目總視角跨界協同要點與能力提升》

《房地產工程項目管理實踐與龍湖經驗借鑒》

《房地產工程全過程精細化管控與質量管理》

《標桿房企工程穿插施工與高周轉運營管理》

《標桿房企工程管理策劃創新與核心要點把控》

《價值導向工程管理核心要點把控與標桿房企經驗借鑒》

《經營視角下-標桿房企工程管理精細化解析及關鍵點控制》

服務過的企業：

福建天福集團、深圳佳兆業、河南正商集團、山西銘基地產、石榴集團、巨野萬隆置業、武漢福星建設集團、天津濱海置業、福州正榮地產、蘇州首開地產、石家莊保利、偉星房產、卓越地產、廣州陽光城、成都金融街、江西興旺地產（越興集團）、廣州方圓地產、長沙嘉圣達、九寨溝魯能、上海祥生地產、臨沂萬城置業、廣州合錦嘉泓、東莞嶺南股份、招商蛇口深圳區域、山東融匯、棗莊大都房地產、高遠地產、翼天主題小鎮旅游發展、青島新城控股、河北潤都房地產... ...

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