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課程背景：

會計準則與國際會計準則的趨同，大量原則性的規定各有千秋，“甲之蜜糖，乙之砒霜”，為許多企業提供了巨大報表粉飾空間，被極富創意的財務魔術師玩弄于股掌之間。無論是寧波東力的“重組方案”、德豪潤達的“資產減值”、還是碧桂園的“期房收入確認”，都把會計準則盈余管理體現得淋漓盡致。

建筑房地產業在新準則下如何打破常規，用新的科目、新的報表、新的理念、新的認知，做好票、稅、賬、表的協調，他山之石可以攻玉，本課程結合建筑房地產行業龍頭企業的財報，傾情為您逐一演繹。

本課程從投資人、企業決策人要實現的經營目的出發，用數十個典型的實案，復盤會計準則對于建筑房地產行業稅會差異、盈余管理、財務規劃等方面的實戰處理。賦能學員財務基本技能的高超運用，并堅守國家利益、企業及個人利益之間經濟博弈的合規性。

課程對象：

1:建筑施工、房地產、勞務業股東、財務副總、財務總監、稅務總監、合同管理、票據管理、法務負責人、財務經理；

2:會計師事務所、稅務師事務所、代理記賬公司和涉稅咨詢顧問公司的負責人；

課程收益：

1、為我所用，了解建筑房地產業財報之妙，掌握準則之道，知曉建筑房地產業的興廢，預測業績的高低；

2、我思我在，把脈建筑房地產業財稅差異，把賬做的風平浪靜，經得起千審百檢，永不內卷；

3、魚漁雙授，不但收獲知識，更重要的是如何思維，用方法，提高認知。

課程大綱：

第一講、建筑房產業新舊準則銜接重點難點

1.基本要求：執行新準則應做好的基本工作（上海市財政局）

2.基本方法：新舊銜接如何簡化操作（準則應用指南）

3.知己知彼：關注上市公司電建行業關鍵審計事項（電力+建筑）

4.突出問題：財政部對建筑房產業執行新準則年報工作的問題明確

第二講、新收入準則下建筑房地產業案例

（一）橫看成嶺：財眼識合同

1.合同的辨識：收入準則應用指南案例升級演繹

2.客戶的辨識：新收入準則案例

3. IPO問詢：先干活后簽訂合同的收入確認

4. 預計無法收回的工程款確認收入嗎(上市公司年報會計監管報告)

5.收款權：工程簽證單OR結算單 6.大型設備安裝票、款、賬如何賬務協調

7.案例演繹新準則指南:房地產銷售增值稅、企業所得稅與收入準則的協調

（二）入木三分：辯履約義務

1.建造合同的分拆問題：某公司工程項目設計、施工改造案例

2.合同梳理單項履約義務：中國鐵建、中國中冶

3.施工企業質保金的會計處理：中國電建

（三）得心應手：確價格

1.案例分析合同變更收入的確認 2.合同獎罰可變對價的判斷

3.預收房款融資成分的會計處理

（四）孜孜以求：算收入

1.履約進度法商業邏輯與適用環境

三個適用條件（關注：合同違約條款與收款條件）

——完善的內控制度是前提（預算管理、成本管理、物料管理、人力資源、ERP系統）

——預算總成本與合同毛利率之間的平滑問題

——發審委問詢時段法的相關案例 ——設備不計入履約進度的財稅差異

2. 完工百分比轉終驗法案例。中興通訊 東方電器

3. 投入法與產出法確認收入的財稅差異。蘇交科財報

4.時段還是時點：履約進度不能合理確定時如何確認收入

5.里程碑與履約進度：建筑設計行業收入的確認

6.主要責任人還是代理人：甲供材料的情況下施工企業收入的確認

7.主要責任人還是代理人：甲方指定分包業務的財稅處理

8.案例演繹新準則下施工項目生命周期的財稅處理

9.政府補貼確認收益的“確鑿證據”。文山電力財報

10.合同履約成本、合同取得成本的財稅處理：中國建筑財報

11.施工企業“產出法”“投入法”與里程碑結算的業、財、稅融合

12.需安設備在投入法下計算收入的新思維

（五）躍躍欲試：看財報

1.會計科目與報表項目的重分類 2.新舊銜接的簡化處理

第三講、建筑房開業租賃準則案例分析

（一）承租人的會計處理

1. 項目部施工租賃房屋、租賃施工機械、相關的使用權資產、使用權資產累計折舊、使用權資產減值準備、租賃負債等會計科目

2. 施工企業租賃動產或不動產新舊銜接的合同梳理（三要素、簡化處理）

3. 新舊銜接的會計處理：中國中鐵財報影響

4. 增量利率的確定：看濰柴動力等上市公司

5.財政部對租入資產裝修費的規定

6.案例解析承租人的會計處理、財稅差異、新舊之別、匯算清繳

（二）出租人的會計處理

1.融資租賃資產、應收融資租賃款、應收融資租賃款減值準備、租賃收入

2. 租賃付款額與租賃收款額的協調

3. 案例解析出租人的會計處理、財稅差異、新舊之別

（三）新租賃準則報表列報與披露

1. 新科目在三大報表中的列報 2. 租賃入表對施工企業財務管理指標的影響

第四講、建筑房開業新金融工具準則案例

1.施工企業商業承兌匯票何時出表？

2.案例解析金融資產如何進行三分類，金融資產如何重分類

3.舊準則下應收款項重分類：應收款項融資、合同資產、應收賬款（中國中車財報）

4.應收票據終止確認的前提（19家AAA銀行）

5. “其他權益工具投資”產生的其他綜合收益的歸屬問題？中國電建財報

6.企業購買的結構性理財產品如何分類核算？上海城投為例

7.預計信用損失法：遷徙率（案例：科創板——先臨三維）

8.應收賬款核銷的財稅處理（結合匯算清繳A105090表）

第五講、現場咨詢答疑；

秦老師

注冊會計師、稅務師、中國會計榜樣十大人物；

——著名建筑房地產業會計準則培訓專家；

——擅長領域:建筑房地產業稅會差異、業財稅融合、財報解讀；

——秦老師憑借豐富的財務管理經驗和扎實的理論基礎，深諳企業的涉稅需求，具有豐富財稅實戰經驗；兼任中國稅務報、中國會計報等10多家著名報刊和雜志的“專家答疑”、“專家坐堂”等欄目特約撰稿人；

——曾在《財務與會計》、《中國稅務報》、《中國會計報》、《中國稅務》、等多個省部級以上發表學術文章400多篇，出版著作6部。

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