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內容背景

產品始終都是房地產開發企業賴以生存和發展的根本，也是所有企業最為核心的市場競爭力。產品定位是房地產項目中贏得市場的鑰匙，并能有效地形成競爭力。那么該如何提高房地產開發企業的產品競爭力呢？要實現產品線開發，就要進行產品線創新研究。提高產品競爭力、提高項目投資收益率才是最終目的。將創新產品轉化為可獲得更高投資回報的標準化產品線，是企業必須要解決的一大戰略問題。房地產開發商應從自身實際情況出

發，不斷改善產品定位工作。

本次課程，講師通過案例及演練解密所經手的地產項目的設計價值創造及設計管理效率提升的諸多方面，系統解析房地產企業的產品設計與定位研策、總圖定位的重要性、如何真正做好定位調研、精準定位產品、定位精準研策、土地價值再創造、產品創新、產品線開發、成本前控等重要環節。為學員們所面對的每一個疑惑，每一個容易忽略的環節都給予了循循善誘的講解。

【課程收益】

痛點出發：所有項目都有利潤的糾結，我們用經營思維選產品，一發命中。

簡單粗暴：用最短的時間，掌握最好用的套路

立竿見影：用周博士產品選擇器，無需強排，瞬間找到利潤最高的產品

全程實戰：現場解決實戰項目的實際問題

【培訓內容】

第一部分：如何構建產品力提升的組織能力及操作方法

一、讓設計部成為公司產品的中樞

案例：如何處置和營銷、工程、成本等多部門的協調

演練：當成本部要求一設計降低標準時，怎樣應對

二、快速建立產品的標準化體系

案例：產品系建立的構架

演練：現場填寫設計成果中的錯漏清單表

三、迭代設計標準的高效方法

案例：如何通過迭代，實現團隊和產品質量雙重提升

演練：假如客戶反映窗戶漏水了，怎樣改進設計質量

四、產品經營意識和能力提升

案例分享：限價環境下的產品策略

演練：某項目市場價格4萬，限價3.2萬，樓面地價2.2萬，是否應該做產品組合？

五、主動優化，免除設計責任風險

案例分享：優化工作切入深度和方法

演練：優化重點排序

六、與資源單位的溝通能力提升

案例分享：成功處理支付嚴重缺位情況下的設計配合

演練：己經簽訂施工圖的設計公司設計質量差，怎樣扭轉質量問題

七、設計人員職業進級路徑

案例分享：遵循職場四規則、鍛煉一能力

演練：設計人員進級最大的挑戰是什么

第二部分：產品決策依據、邏輯、策劃類型及案例操作分析

一、區分三大策劃的差異

1、概念策劃

2、產品策劃

3、營銷策劃

案例分享：星耀五洲項目的策劃混亂

演練：如果與王志剛工作室合作，什么階段介入最有價值？

二、更新產品決策依據

案例：同一塊土地采取不同產品策略的依據有哪些

演練：如果你自己創業應該選擇什么行業作為你的產品

三、明確產品策劃條件

1、產品策劃的三架馬車

價格驅動

限制條件

品質成本

2、產品策劃的三項原則：三個不博弈

案例分享：和政策博弈產品的風險后果

演練：當地住宅層高的要求是多少？有機會利用

演練：交房時客戶發現玻璃上有條劃痕，但符合團家標準，我們應該怎樣處理。

四、產品二級基因的決策邏輯（7個七個維度讓你運籌帷幄）

1、資產模型

2、家庭結構

3、項目規模

4、配套條件

5、企業價值

6、市場價格

7、面積區間

案例分享：長沙某項目的戶型區間的快速取值

演練：碧桂園是否應該嘗試做高端產品？理由？

五、創造工具一次性選定產品一級基因

1、一級基因決定項目整體的收益

2、一級基囚選擇器的設計

3、一級基因選擇器的應用原來

4、一級基因產品取舍的依據是什么

5、能否實現不強排也預知結果

六、建立無內耗、各行其職的決策機制

1、學員演練：模擬一個真實的項目，學員現場完成產品一、二級基因決策。

案例分享：產品基因選擇錯位，可能是滅頂之災

學員演練：學員現場提供真實項目，現場做決策

第三部分：別墅、洋房、高層產品定位、策劃套路案例分析

一、別墅類產品套路

1、別墅類產品謹防被情懷所坑

2、別墅是否應該做地下室，地下室多大合適

3、別墅是否應該做挑空，是否越多越好

4、別墅的3重庭院有何意義

案例講解：華夏幸福的別墅邏輯和產品特點

演練：現場判讀2套別墅的價值

二、洋房類產品套路

1、洋房容積率多少合適

2、洋房平面和小高層可以通用嗎

3、洋房產品如何價值最大化

三、高層類產品套路

1、高層產品的面寬并非越寬越好

2、高層產品在哪幾種情況可以選擇小面寬

案例講解：四種特例選擇小面寬

四、戶型平面創新套路

1、一級空間共享型

2、二級尺度舒適型

3、三級功能細分型

五、立面效果控制套路

1、立面決定客戶交往成本

2、順應潮流的立面風格選擇

3、以前流行的 ArtDeco 風格到現在流行的新中式背后的邏輯分析

4、滿足政府的立面期望

5、最大的成本是天際線造型

6、最低的成本的沿街商鋪立面石材

7、立面溢價的基本套路

案例分享：用案例講解立面設計的三等級水平

演練：3張立面圖，選出最有設計感的一個

六、總圖布局套路

1、總圖布局的原則有哪些

2、總圖構圖能夠創造什么價值

3、總圖案例評估

七、“紙上談兵”把控園林效果

1、園林設計的邏輯

2、如何在圖上把控未來效果

3、總圖幾乎與園林成本與無關

4、過于復雜工藝導致無效成本

5、園林成本控制準則

案例講解：園林效果和成本控制只有四步驟（總圖-空間-文化-選材）

八、預控精裝效果和成本的方法

1、精裝平面 2、家具高度 3、精裝吊頂

4、精裝墻面 5、精裝面材 6、精裝風格

7、精裝成本

第四部分：展示區的產品展示套路及案例分析

一、一切從洗腦開始

案例圖解：最有效的方法就是空間不穩定法則

二、售樓部功能布局

案例講解：構建客戶信任的五個場所（接洽大廳、VIP、水吧、兒童活動、簽約室）場所設計

三、產品展示要領

1、住宅的產品模型展示

2、商業的產品模型展示

3、寫字樓的產品模型展示

四、工法展示要領

案例分享：工法有2種，課堂圖示講解

五、衛生間引發的思考

六、樣板房不僅是戶型展示

案例講解：做幾套樣板房、選擇什么戶型來做樣板房，什么樣的樣板房容易打動客戶

七、庭院生活展示

案例講解：給樣板房打造一個別墅級別的體驗

八、樣板區整體驗收標準

案例：重金打造樣板區失敗案例以及樣板區易范錯誤

學員演練：模擬一個項目展示區，學員現場修改客戶動線，獲得客戶青睞

第五部分：地庫設計與項目整體成本控制

一、地庫降成本法則

1、產品策劃階段的地下室面積預估

2、脫開主體施工之優劣分析

3、塔樓下部空間的應用與設計

4、機械車位的應用條件

5、單層和多層地下室成本分析

6、大小柱網優劣對比

案例：大柱網和小柱網的成本差異

7、車庫層高的成本敏感度分析

案例：現場計算層高每增加一米的代價

8、固定地下室總面積條件下的優化設計對策

案例：成都、西安等地方性政策約束下的優化方案

9、哪些設備功能是可以設置在塔樓下面

10、地下室新技術分析（loft、夾層、耦合）

11、地下室結構優化創造的價值

12、影響停車效率的相關指標分析

地庫優化案例分享

13、現場測評學員項目的地下室優化空間

學員演練：用自己現有項目測算優化空間

第六部分：隨影同行的成本控制套路

1、方案階段成本控制要務：針對樓間距、山墻間距、開間選擇方法

2、單體階段控制方法：針對低層、多層、高層、寫字樓的成本控制方法

3、材料選擇原則：針對高單價產品和高用量產品的控制方法

4、園林成本控制方法

5、精裝成本控制方法

案例：遵循控制成本三法則，成為成本控制高手

第七部分：產品力與成本匹配模型及案例分析

一、產品系列=產品的多維度成本組合

二、不同產品特點和成本匹配形成的不同企業優勢

演練：用產品力-成本匹配模型說明自己企業的核心能力是怎樣構成的

第八部分：現場交流及互動解答

建議董事長、總經理帶隊、效果極佳

周老師

周老師，17年地產總經理經歷，實戰派專家。建筑設計公司合伙人，多家企業顧問，多家地產創業公司合伙人，多家培訓機構核心講師。

原百強某上市公司副總經理，先后在深圳、北京、三亞等地任職，具有豐富的實戰經驗和理論功底。對產品設計與策劃、有自己獨到見解，形成了可行、高效、能復制的系列戰略戰術，每次都能讓學員腦洞大開，并且付諸于工作之中。引用多個實操案例邏輯思維強、課程內容生動有趣、具有可操作性“落地式”特色。

講師創新能力突出，曾獲9項國家專利。地產產品：1.0容積率聯排；0.7-0.8容積率雙拼；130平米別墅0.8容積率； 1.8容積率別墅生活的洋房；高層創新戶型；產品基因選擇器（用10分鐘決策產品）。

服務過的客戶：金科、中建、招商、金茂、華發、金輝、祥生、國華、華鴻、新城、中電建、中糧、中鐵、中交、中鐵建、金融街、北京住總、北京城投、旭輝、幸福時代、越秀、珠江實業、云南泰興隆等

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