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【課程背景】

2021年1月1日新準(zhǔn)則全面執(zhí)行，增值稅立法有序推進(jìn)，土地增值稅立法穩(wěn)步開展，減稅降費(fèi)緊鑼密鼓，加之支持疫情防控各項(xiàng)優(yōu)惠政策力促復(fù)工復(fù)產(chǎn)，稅費(fèi)改革突飛猛進(jìn)，對房地產(chǎn)行業(yè)涉稅業(yè)務(wù)處理提出更高的要求。然而，實(shí)務(wù)中，一些財(cái)稅人員的大增值稅理念并未很好樹立，依舊在營業(yè)稅時(shí)代財(cái)稅處理模式上自我任性滴進(jìn)行實(shí)務(wù)操作，預(yù)收賬款帳載金額巨大，而增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三大主稅種的預(yù)繳卻低之又低甚至近乎0，這樣的涉稅風(fēng)險(xiǎn)您可否認(rèn)知？稅會(huì)差異、稅稅差異等主稅種的差異您可否準(zhǔn)確辨析？三大稅種預(yù)繳與申報(bào)有哪些關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)？銷售額有哪些行業(yè)的特殊規(guī)定？完工年度相對于未完工年度有哪些特殊處理？面對新舊稅制的銜接與過度以及政策變化，國地稅合并后的全稅費(fèi)種關(guān)聯(lián)性涉稅處理能力不夠，財(cái)務(wù)工作者自身素質(zhì)的提升將會(huì)被提高到空前重要的高度，稍有不慎就會(huì)帶來財(cái)務(wù)核算不合規(guī)，納稅申報(bào)不準(zhǔn)確等風(fēng)險(xiǎn)。

“金稅四期”大數(shù)據(jù)的整合與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，可以迅速、有效發(fā)現(xiàn)房企日常稅收申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，房企財(cái)稅人員稅收業(yè)務(wù)處理似乎更加迷茫。針對實(shí)務(wù)中廣大房開企業(yè)在涉稅實(shí)操中出現(xiàn)的一系列問題，結(jié)合有利于房開企業(yè)的新政，目的是為了規(guī)范申報(bào)實(shí)務(wù)，避免風(fēng)險(xiǎn)聚焦，夯實(shí)財(cái)稅人員“營改增”以后的稅會(huì)基礎(chǔ)，提升稅會(huì)處理能力，以期促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)財(cái)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

“智慧稅務(wù)”下的大數(shù)據(jù)和云平臺(tái)的全面運(yùn)行。稅務(wù)機(jī)關(guān)將強(qiáng)化對納稅人全面涉稅業(yè)務(wù)的監(jiān)控功能，而房開企業(yè)納稅人在會(huì)計(jì)處理和稅收申報(bào)實(shí)務(wù)中，忽視了房開企業(yè)這一特殊行業(yè)數(shù)據(jù)在不同稅種間、不同時(shí)點(diǎn)上的的預(yù)繳與申報(bào)的邏輯銜接，暴露出了一系列的申報(bào)納稅問題。

新形勢下的大數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力不斷增強(qiáng)，什么因素會(huì)引起的稅局的關(guān)注？財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅申報(bào)表將是最基礎(chǔ)的信息資料，基于此，如何正確進(jìn)行主稅種的申報(bào)實(shí)操將是房開企業(yè)規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)路徑，特邀業(yè)界權(quán)威實(shí)操稅務(wù)專家推出了嚴(yán)征管形勢下——現(xiàn)代房企《主稅種申報(bào)實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示及應(yīng)對策略借鑒》實(shí)操課程。本次課程將全方位帶您走進(jìn)增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅三大主稅種的申報(bào)實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)提示及應(yīng)對方法，通過實(shí)操案例填報(bào)的詳細(xì)講解，為你剖析房開企業(yè)涉稅事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)問題，幫助您降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)的稅收成本，是房企老板、高管及財(cái)稅專業(yè)人士2021必須參與學(xué)習(xí)的核心課程。

【課程收益】

1、新收入準(zhǔn)則下對合同負(fù)債與預(yù)收賬款的應(yīng)用；

2、稅金及附加賬務(wù)處理與稅收影響，掌握最佳處理方案；

2、對增值稅預(yù)繳與申報(bào)、土地增值稅預(yù)征與清算后申報(bào)、企業(yè)所得稅預(yù)繳與匯繳的時(shí)點(diǎn)、計(jì)稅依據(jù)等的政策解析與報(bào)表案例式填報(bào)展示，掌握三大主稅種申報(bào)差異及實(shí)務(wù)處理；

3、分析主稅種報(bào)表申報(bào)暴露出的稅收風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避要點(diǎn)及應(yīng)對策略；

4、樹立現(xiàn)代房企面對城市更新環(huán)境下的財(cái)稅新思維及主要政策解析；

5、深入了解掌握城市更新項(xiàng)目核心涉稅問題及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略。

【課程對象】

1、房企董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、區(qū)域總、城市總及項(xiàng)目總等決策層領(lǐng)導(dǎo)；

2、房企財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊會(huì)計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員等各專業(yè)部門負(fù)責(zé)人。

【課程大綱】

第一講：合同負(fù)債----數(shù)中自有黃金屋

一、案例分析：稅務(wù)機(jī)關(guān)在對小狐仙房地產(chǎn)開發(fā)公司開展稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對時(shí)發(fā)現(xiàn)，其“預(yù)收賬款”科目貸方余額巨大，存在預(yù)繳增值稅、預(yù)繳企業(yè)所得稅、預(yù)繳土地增值稅不足三個(gè)常見且典型的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，詫異！

1、新收入準(zhǔn)則下預(yù)收賬款與合同負(fù)債在房開企業(yè)的應(yīng)用

2、誠意金與訂金：與客戶簽訂認(rèn)購書，并收取誠意金，稅會(huì)如何處理，是否開具發(fā)票？

案例應(yīng)用：稅務(wù)機(jī)關(guān)在對小迷糊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對時(shí)發(fā)現(xiàn)，“其他應(yīng)付款”科目存在大量誠意金導(dǎo)致的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

3、此定金非彼訂金，民法典下對定金有哪些特殊規(guī)定？

4、首付與按揭核算

5、誠意金與預(yù)收款發(fā)票開具

6、實(shí)務(wù)問題處理

（1）合同約定收款日已到，但實(shí)際未收取如何處理？

（2）如果項(xiàng)目銷售價(jià)款全部收齊，項(xiàng)目尚未完工，客戶要求開具發(fā)票，可否開具？

（3）營改增后，增值稅引起的企業(yè)所得稅收入、土地增值稅收入確認(rèn)的差異有哪些？

（4）房企預(yù)收賬款涉及的業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)扣除如何處理？

第二講：稅金及附加----刮目相看

一、案例分析：小狐仙房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目預(yù)售階段增值稅預(yù)繳所申報(bào)繳納的附加稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)“稅金及附加”一次結(jié)轉(zhuǎn)是否可行？

1、全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目調(diào)整——您的增值稅處理理念樹立好了嗎？

2、利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目調(diào)整為“稅金及附加”項(xiàng)目——營改增前后收入與稅金及附加還正向匹配嗎？

季度預(yù)繳所得稅可否扣除稅金及附加

3、“稅金及附加”的會(huì)計(jì)處理如何選擇最佳才不讓自己蒙圈？

第三講：房企增值稅預(yù)繳及抵減申報(bào)實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)提示

一、房企增值稅預(yù)繳時(shí)申報(bào)實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提示

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍

2、增值稅預(yù)交兩種方法

3、增值稅預(yù)繳時(shí)的申報(bào)表實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提示

4、增值稅預(yù)繳抵減時(shí)的賬務(wù)處理

（1）簡易計(jì)稅科目

（2）預(yù)交增值稅科目

5、增值稅預(yù)繳抵減時(shí)的填報(bào)實(shí)務(wù)

（1）一般計(jì)稅項(xiàng)目“預(yù)交增值稅”何時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)未交增值稅？

（2）“預(yù)交稅款”躺著睡覺，企業(yè)要分項(xiàng)目和計(jì)稅方式抵減有據(jù)可依嗎？

6、預(yù)收款發(fā)票開具

7、未按規(guī)定預(yù)繳增值稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)提示

8、實(shí)務(wù)問題處理

現(xiàn)行政策口徑下，增值稅預(yù)繳稅金能否退還？

二、房企增值稅納稅申報(bào)實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提示

1、增值稅稅率調(diào)整趨勢下增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間把握

2、增值稅計(jì)稅方法的選擇

（1）簡易計(jì)稅方法

（2）一般計(jì)稅方法

（3）新項(xiàng)目工程施工外包合同的簽訂對甲供材計(jì)稅方法的選擇聯(lián)動(dòng)

（4）扣繳計(jì)稅方法：境外購進(jìn)服務(wù)的扣稅憑證要求及風(fēng)險(xiǎn)管控

3、增值稅銷售額與銷項(xiàng)稅額

4、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證種類、金額及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（1）旅客運(yùn)輸服務(wù)的抵扣要求解析

（2）苗木采購進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的合同與發(fā)票注意事項(xiàng)

（3）材料采購正確處理規(guī)避取得異常憑證、虛開發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)

（4）如何理解“三流一致”？“電子專票擴(kuò)圍下的發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)防控，你準(zhǔn)備好了嗎？

5、增值稅期末留抵稅額退稅制度，你用了嗎？

6、準(zhǔn)予扣除的土地價(jià)款----特別的愛給特別的你

（1）土地價(jià)款扣除的范圍

（2）土地價(jià)款扣除的稅會(huì)處理

7、未按規(guī)定申報(bào)稅收風(fēng)險(xiǎn)提示

8、實(shí)務(wù)問題處理

（1）房企向政府支付地價(jià)款，又設(shè)立子公司或分公司開發(fā)項(xiàng)目的土地價(jià)款可否扣除？

（2）不同合同主體、開發(fā)主體對土地價(jià)款在增值稅差額扣除中風(fēng)險(xiǎn)解析

（3）一次拿地、分次開發(fā)如何扣除土地價(jià)款？

（4）新政府補(bǔ)助準(zhǔn)則下，不同形式的土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？

（5）買房子送家電、送裝修是否視同銷售？

（6）以老帶新業(yè)務(wù)支出如何進(jìn)行稅收處理？

（7）如何判定價(jià)外費(fèi)用？違約金是否屬于價(jià)外費(fèi)用？是否需要開具發(fā)票？

第四講：土地增值稅預(yù)繳及清算后尾盤銷售申報(bào)實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)提示

序----《土地增值稅法》征求意見稿看土地增值稅法立法對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

一、營改增后土地增值稅項(xiàng)目劃分

二、土地增值稅預(yù)繳的計(jì)稅依據(jù)如何確定？如何計(jì)算預(yù)繳？

三、土地增值稅清算收入計(jì)稅依據(jù)的確定

土地差額抵減增值稅是否影響土地增值稅清算收入？

四、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的基本原則與風(fēng)險(xiǎn)提示

五、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人土地增值稅預(yù)交案例填報(bào)

六、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售案例申報(bào)

七、實(shí)務(wù)問題處理

1、裝修支出對土地增值稅影響？

2、土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅如何處理？

第五講：企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)與年度匯繳申報(bào)實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提示

一、企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提示

1、企業(yè)所得稅季度申報(bào)表變化對房開企業(yè)的影響

2、企業(yè)所得稅上的銷售收入

3、如何把握：未完工年度OR完工年度AND未完工結(jié)轉(zhuǎn)的完工收入

4、未完工年度預(yù)計(jì)毛利調(diào)整預(yù)繳申報(bào)

5、完工年度毛利差額調(diào)整預(yù)繳申報(bào)

6、未按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅的相關(guān)涉稅風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)售階段可否彌補(bǔ)以前年度虧損

二、企業(yè)所得稅匯繳申報(bào)實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提示

1、新企業(yè)所得稅年度申報(bào)表解讀

2、未完工年度匯繳預(yù)計(jì)毛利調(diào)整申報(bào)

3、完工年度匯繳毛利差額調(diào)整申報(bào)

4、案例填報(bào)四問：

（1）年度匯繳申報(bào)表應(yīng)如何填寫？

（2）預(yù)計(jì)毛利調(diào)增，應(yīng)按含增值稅的銷售額計(jì)算嗎？

（3）未完工年度匯算清繳，預(yù)收賬款是否結(jié)轉(zhuǎn)收入？

（4）完工年度季度申報(bào)允許調(diào)減預(yù)計(jì)毛利嗎？

5、完工年度發(fā)票開具與成本結(jié)轉(zhuǎn)

（1）如何理解“合法有效憑證”？

（2）發(fā)票滯后取得在企業(yè)所得稅前能否絕處逢生？

6、未按規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)提示

7、實(shí)務(wù)問題處理

（1）固定資產(chǎn)稅前一次扣除？

（2）水表、電表引發(fā)的水電費(fèi)問題如何防范？

（3）會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)、私車公用等如何在進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算妥善處理？

（4）現(xiàn)場操作指導(dǎo)：按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》（2017年修訂）進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表填報(bào)實(shí)操

填報(bào)案例：小狐仙房開公司滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目賬務(wù)處理及涉稅年A105010表填報(bào)

第六講：城市更新項(xiàng)目主要事項(xiàng)涉稅問題分析

序----《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》，第一部省級(jí)舊改政府規(guī)章；《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，我國首部城市更新立法，都于2021年3月1日起實(shí)施，兩份文件各有什么創(chuàng)新？對城市更新行業(yè)未來到底有什么影響？

一、深圳城市更新幾種模式涉稅問題分析

二、城市更新涉及的產(chǎn)權(quán)置換涉稅問題如何處理？

三、城市更新土地招標(biāo)中“限地價(jià)、竟配建”或政府回購限價(jià)房處理

學(xué)校捐贈(zèng)的涉稅分析與企業(yè)所得稅報(bào)表處理

四、城市更新項(xiàng)目拆遷還建業(yè)務(wù)涉稅問題處理策略

1、拆遷費(fèi)依據(jù)哪些資料計(jì)入土地成本？

2、被拆遷人收到拆遷補(bǔ)償收入是否計(jì)征增值稅？

3、拆遷還建行為賬務(wù)處理及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何處理？

4、拆遷還建是否開具發(fā)票？

第七講：課程總結(jié)及答疑互動(dòng)

1、抓住牛鼻子——預(yù)收賬款與稅金及附加

2、抓住三大主稅種——增值稅、土地增值稅與企業(yè)所得稅預(yù)繳及申報(bào)差異

3、抓住申報(bào)表間的填列規(guī)則規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)

4、抓住城市更新立法及專票電子化改革帶來的機(jī)遇打造財(cái)稅管理的新春天

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