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課程介紹

房地產企業特殊業務包括合作建房業務、房地產信托基金業務、一級、二級土地聯動開發業務、買一送一業務、限地價競配送業務、回遷房視同銷售業務、售后（回購)回租業務、月（季度)預申報及年度申報業務、股權轉讓業務等，以上這些特殊業務如何進行增值稅、企業所得稅、土地增值稅三大主體稅種的會計和稅務處理，一直困擾財稅人員，本專題從法律會計、稅收三個維度進行深入準確分析，以期破解沉淀多年未解的難題。本專題同時關注建筑企業的臨時設施、人工勞務、代理拆遷、商品混凝土銷售、混業經營、轉分包差額納稅、異地預繳及個稅代扣、社保費規范等處理重難點問題。

課程大綱

第一部分 房地產業10大特殊業務的會計與稅務處理

一、合作建房業務

1、稅收意義的合作建房應具備條件

2、合作建房具體的方式有哪些

3、營改增后合作建房增值稅應如何處理

4、合作建房【2009】31號是如何規定，如何征稅確認？

5、合作建房土地增值稅最新規定是什么？是否減免稅？

【知識鏈接與拓展】合作建房法律知識與會計實務

二、房地產信托基金業務

1、何為房地產信托基金業務

2、可以作為的基礎資產有哪些？

3、房地產信托基金業務的運作流程

4、房地產信托基金業務環節增值稅、土地增值稅處理

三、一級土地開發業務

1、國有土地開發的法務處理

2、社會這本參與國有土地開發的財務和稅務處理

（1）稅務處理:增值稅如何交？ 按總額法還是凈額法？企業所得稅如何交？

（2）財務處理收入是按銷售商品確認還是按建造合同確認

【案例分析】某地產公司與土地儲備中心合作開發生地協議約定分配利益條款的 涉稅處理

四、買一送一業務

1、盤點買一送一50種形式

2、買一送一的增值稅的法律分析、稅收分析

3、買一送一的企業所得稅的法律分析、稅收分析

4、買一送一的土地增值稅的法律分析、稅收分析

5、買一送一的個人所得稅的法律分析、稅收分析

6、買一送一的會計處理

7、房地產企業有否混合銷售行為？

8、買一送一開發商真的會合規處理？

【案例分析】買房送裝修、送物業、送空調財稅處理

五、限地價競配送業務

1、什么是“競配建”？限地價競配建操作程序

2、如何判定“限地價竟配建”的經濟業務實質？

3、移交行為是轉讓行為嗎？

4、涉稅風險從何而來？

5、配建房無償移交是否視同銷售

6、如果配建的社會保障房視同銷售，應以什么價格計征增值稅？

7、是否視同銷售影響銷售額計算

8、視同銷售情況下能否享受優惠

9、土地增值稅計稅成本如何確定

10、移交時如何開票

11、會計處理應計入主體工程土地征用及拆遷補償費大市政配套費還是將配套房建安成本放入“公共配套設施費”

12、稅收籌劃有那些招數？

六、回遷房視同銷售業務

1、回遷房拆遷流程

2、回遷房以什么價格確認增值稅

3、回遷房收入與成本如何計算

4、回遷房視同銷售土地增值稅如何清算

【案例分析】營改增后回遷房視同銷售財稅處理實務分析

七、售后（回購)回租業務

1、售后（回購)回租業務為何確認為負債？

2、售后（回購)回租業務增值稅、企業所得稅文件是哪個？

3、賬務處理舉例

八、新版月（季度)預申報及年度申報業務

1、新版申報表兩個重要變化

2、舉例新舊填報區別與變化

3、企業新版報表填報兩風險

4、化解兩大策略

九、股權轉讓業務

1、股權轉讓交增值稅嗎？

2、股權轉讓企業所得稅的納稅地點、時間、計算成本舉例

3、股權轉讓土地增值稅的爭議破譯四個密碼。

【案例分析】

十、房地產企業三大稅種政策差異比較分析【對比表】

第二部分 建筑企業涉稅重難點精解

一、建筑企業臨時設施

1、建筑企業臨時設施的具體范圍

2、臨時設施是直接費還是間接費

3、舉例臨時設施稅會差異如何調整

二、人工勞務

1、建筑勞務、勞務分包、勞務派遣等區別

2、勞務合同與勞動合同區別與應用

3、人工勞務稅收籌劃

4、個稅稅收風險及化解

三、代理拆遷增值稅稅目適用及稅收籌劃

四、商品混凝土銷售一票制與多票制、運輸等籌劃

五、轉分包差額納稅

六、異地預繳及個稅代扣政策應用及風險規避

七、社保費規范等重難點處理及籌劃

蔡老師

蔡少優 蔡老師—國家稅務總局師資庫名師成員之一，廈門大學經濟學院、法學院、廈門國家會計學院、上海財經大學常年聘任培訓師/客座教授，現任福建省稅務學校副校長。中國注冊會計師、中國注冊稅務師、福建省優秀教師。

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