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課程介紹

開設此課程主要是考慮到企業“精細化會計核算”和“精準稅收管理”的需要，國地稅合并后隨著信息化管理系統的不斷升級（包括“金三系統”），對企業會計與稅收精細化管理的要求會越來越高，一旦疏于管理，必然釀成不可想象的后果。本課程將深入、細致、系統、規范的對建筑、房地產開發業務的收入、成本核算業務及相關稅收規定進行全面講解，目的是幫助大家在原有會計核算的基礎之上做到“盡善盡美”。常言道：“粗不如細，細不如精”，我們就是要幫助大家先學會“細”，然后在細的基礎之上再做到“精”，最終讓大家真正成為行業內的“精英”。記住“初等會計要飯吃，中等會計掙飯吃，高等會計等飯吃”這是一個永遠都不可能改變的真理。只有融“精細的會計核算”與“精準的財稅操控”于一身，才能永遠立于不敗之地！參與此課程培訓，也將為您完成由“財務會計”向“管理會計”的華麗轉身奠定堅實的業務基礎。本課程致敬于所有有志于成為“行業精英”的企業高級財務管理人員和業務骨干，是您在新的一年培訓與學習“不二的選擇”。期待與大家一起從2019 走向2020再創輝煌！

課程大綱

第一部分 ?建筑企業收入核算

一、合同收入與合同費用的確認

(一)建造合同收人與費用的確認原則

(二)建造合同結果的判定

1、判定固定造價合同結果能夠可靠估計的條件；2、判定成本加成合同結果能夠可靠估計條件

(三)完工進度的確定

1、按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例確定【例1-1】【例1-2】【例1-3】

2、按已完工程的合同工作量占合同預計總工作量的比例確定【例1-4】

3、按已完合同工作的測量結果確定

(四)建造合同的結果能夠可靠估計時收人與費用的確認【例1-5】

(五)建造合同的結果不能可靠估計時收人與費用的確認【1-6】

二、合同預計損失的核算【例1-7】

三、工程價款結算與會計核算

(一)工程進度款結算方式；(二)工程價款結算的核算【例1-8】【1-9】

四、工程分包的稅務與會計【例1-10】【例1-11】

五、其他業務利潤的核算

(一)出售材料【例1-12】；(二)出租機械【例1-13】；(三)對外提供機械作業【例1-14】

六、新《企業會計準則第14號一收入》（財會[2017]22號）的適用舉例：

七、建筑業收入稅務處理：

（一）增值稅

1、建筑安裝納稅義務發生時間的確認：

2、納稅人在當地預繳增值稅后應如何計算預繳城建稅、教育附加

3、增值稅留抵退稅后城建稅、教育附加應如何處理

4、增值稅一般納稅人在增值稅稅率調整前已按原適用稅率開具的增值稅發票，發生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發票的，開票有誤需要重新開具的，未開具增值稅發票需要補開增值稅發票的，應如何開票？開票時如何操作選擇適用稅率

（二）印花稅

1、建造合同印花稅；2、賬簿貼花新規定

（三）企業所得稅

建筑施工企業所得稅收入處理

第二部分 ?房地產企業收入核算

一、土地使用權轉讓的會計核算【例2—1】

二、商品房銷售的會計核算：

（一）商品房預售的會計處理

1、訂金；2、定金；3、預收房款；4、按揭保證金【例2—2】；4、代收配套設施費、辦證費、維修基金的核算【例2—3】

（二）商品房銷售的會計處理【例2—4】

三、特殊情況下商品房銷售的會計核算

（一）委托方式銷售【例2—5】（二）分期收款銷售商品房收入的確定【例2—6】【例2—7】

（三）面積差的會計核算【例2—8】

四、代建工程的會計核算

（一）收取手續費方式的代建工程【例2—9】；

（二）實行劃撥結算方式的代建工程：1、結果能夠可靠估計的代建合同【例2—10】；2、結果不能可靠估計的代建工程合同【例2—11】；3、合同預計損失的處理【例2—12】

五、土地增值稅的會計核算【例2—13】

六、以房抵債業務會計核算：【例2—14】

七、其他業務的會計核算

（一）商品房售后服務的核算【例2—15】；（二）材料銷售的核算【例2—16】

八、轉讓及銷售階段納稅處理

（一）增值稅：1、一般納稅人差額征稅扣除土地價款的計算；（二）印花稅1、產權轉移書據印花稅的計算【例2—17】

（三）企業所得稅

1、預收賬款結轉收入后應如何進行所得稅調整【例2—18】

2、因土地增值稅清算較晚造成多繳企業所得稅應如何處理【例2—19】

（四）土地增值稅

1、土地增值稅清算時應以什么為依據計算清算收入

2、清算項目橫跨營改增前后，清算收入如何確認

第三部分 工程施工成本核算

一、建造合同成本核算

(一)工程施工成本的核算程序：1、工程施工；2、輔助生產；3、機械作業：

(二)人工費的核算:1、計件工資的人工費核算;2、計時工資的人工費核算【例3-1】【3-2】

（三）材料費的核算：1、材料費分配；2、材料費的核算【3-3】

(四)機械使用費的核算

(五)其他直接費的核算：1、水電費的分配【例3-5】

(六)間接費用的核算

1、間接費用的賬務處理【例3—6】；2、間接費用的分配：【例3-7】；

二、輔助生產成本核算

（一）輔助生產費用的歸集【例3—8】

（二）輔助生產費用的分配

1、形成材料物資的輔助生產成本轉出【例3—9】；2、形成勞務的輔助生產成本轉出【例3—10】；3、輔助生產部門之間的相互分配：（1）直接分配法；【例3—11】；（2）一次交互分配法【例3—12】

三、機械作業成本核算

（一）機械作業成本的歸集【例3—13】

（二）機械作業成本的分配：1、機械臺班分配法【例3—14】；2、作業量分配法【例3—15】；3、預算分配法【例3—16】

六、建安成本的稅務處理：

按完工百分比法計算結轉所得稅建安成本

第四部分 房地產開發產品成本的核算

一、開發產品成本的內容

二、自營開發工程成本的核算

三、出包開發工程及其價款結算的核算

（一）工程價款結算的辦法：1、按月結算；2、分段結算；?3、竣工一次結算

（二）預付備料款的計算和扣回【例4—1】

（三）應付工程款和預付備料款、工程款的核算【例4—2】

四、開發間接費用的核算

（一）開發間接費用的組成和核算【例4—3】；（二）開發間接費用的分配【例4—4】

五、土地開發成本的核算

（一）土地開發支出劃分和歸集的原則；

（二）土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置：1、土地開發成本核算對象的確定；2、土地開發成本項目的設置

（三）土地開發成本的核算【例4—5】；

（四）已完土地開發成本的結轉：1、商品性土地開發成本結轉；2、自用土地開發成本結轉：（1）分項平行結轉法；（2）歸類集中結轉法【例4—6】

六、配套設施開發成本的核算

（一）配套設施的種類及其支出歸集的原則

（二）配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置：1、能有償轉讓的配套設施；2、不能有償轉讓的配套設施：

（三）配套設施開發成本的核算：1、配套費的預提【例4—7】；2、配套設施開發成本的會計核算【例4—8】；（?四）已完配套設施開發成本的結轉【例4—9】

七、房屋開發成本的核算

（一）開發房屋的種類及其核算對象和成本項目：1、房屋的分類；2、會計科目的設置；3、成本對象的確定；4、成本項目設置

（二）房屋開發成本的核算：1、土地征用及拆遷補償費核算；2、期工程費核算；3、基礎設施費核算；4、建筑安裝工程費核算【例4—10】；5、配套設施費；6、開發間接費

（三）房屋開發成本核算舉例【例4—11】

（四）已完房屋開發成本的結轉

八、代建工程開發成本的核算

（一）?代建工程的種類及其成本核算的對象和項目

（二）代建工程開發成本的核算【例4—12】

九、房地產開發成本的稅務處理：

1、施工合同為準計算發票不足金額時，以總包合同金額為準還是分包合同金額為準，具體操作時應該注意哪些事項？

2、以不同的非貨幣交易方式取得土地，土地成本確認的方式有何不同？

3、以小產權房做返遷房和以大產權房做返遷房會計和稅收處理上有哪些不同？

楊老師

楊老師：是我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作將近30年，多次參與國家稅務總局組織的行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查工作經驗，為實戰型“稅務稽查專家”。

職場經歷：在全國各地的稅務講壇耕耘了15年，足跡遍布全國30個省市自治區，累計撰寫各類講義30余篇約200萬余字，授課時長約8000課時，培訓學員將近100000人次，服務企業約100多個，回答企業、學員提出的問題數以千計。同時，楊老師還多次受邀為多家企業做過納稅籌劃。

工作范圍：教學培訓、稅務咨詢、清算匯算、稽查應對、納稅籌劃

授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的各類房地產、建筑業的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；

授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；

授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。

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