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‖專題背景‖

?針對經濟轉型改革大潮沖擊和“營改增”涉稅影響，房地產企業如何站在公司整體戰略運營角度樹立企業的增值稅管控思維體系？財務部門如何做好全員營改增應對的財務管控、發票風險防范、內部控制調整和公司架構再造？針對“營改增”對房地產行業各方面沖擊的實務解析，如何調整企業所得稅和土地增值稅的稅收籌劃思維理念？實操應用中有效應對方法有哪些？

?房地產企業項目眾多，有的項目完工入住，有的項目仍在建造，有的項目竣工已銷售現房但沒入住，匯算清繳如何處理？ 完工開發產品一定要結轉收入嗎？未完工開發產品沒結轉收入也算所得稅嗎？部分入住項目到現在工程也沒結算完，發票差多了，怎么辦？

?作為資金密集型高暴利行業的房地產企業，實操中如何有效利用資本運作財稅新政破解融資瓶頸？高暴利如何免稅導出？如何由高涉稅風險的地產集團向低涉稅風險的非地產集團轉化？清算涉稅風險如何結合清算申報表填報進行有效管控？

?針對清盤階段房地產企業財務人員和老板最為頭疼的土地增值稅，如何進行開發前期的公司整體組織架構，搭建有效應對企業所得稅和土地增值稅的高稅負問題？如何利用本企業的財務資料結合國家最新土地增值稅新政進行土地增值稅測算和模擬清算？稅務機關如何進行土地增值稅清算檢查？如何應對？

本次專題結合國家房地產財稅新政，分不同階段就房地產企業匯算清繳風險識別、報表填報、涉稅籌劃等進行實操應用的征管實務案例解析，破解房地產企業匯算賬務常見疑難問題，讓您輕松掌握企業所得稅匯算納稅風險管控技能和稅收籌劃技巧。針對清算階段企業清算申報表的具體填報，通過征管中的實務案例解析清算階段涉稅風險識別和如何進行稅收籌劃應用，自由掌控和輕松應對企業所得稅清算分配的涉稅風險。通過對國家最新的土地增值稅各類型清算申報表結合土地增值稅新政運用的解讀，利用實務案例解析如何進行土地增值稅清算的風險識別和稅收籌劃增值應用，有效提升土地增值稅的清算技能和稅收籌劃管控水平。通過超詳實的課件講義學習，讓你輕松規避項目不同階段所得稅匯算清繳、企業所得稅的清算、企業注銷清算分配和土地增值稅項目清算的涉稅風險。

‖培訓對象‖

各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖課程大綱‖

第一篇：增值稅全方位管控提升

一．“營改增”給房地產企業帶來哪些機遇和挑戰？房地產企業如何破解原有營業稅征管瓶頸和從戰略運營角度全方位應對增值稅挑戰？

二．營改增新政對企業經營、財務、管控、資金流、投融資、工程招投標、工程預算、造價、代建、聯營等方面都有哪些影響？相關部門應掌握哪些必備知識和應對技巧？公司整體架構和運營模式如何轉型應對？

☆ 實務案例：

1．營改增后工程發包模式如何籌劃，怎樣才能保證發包和承建雙方整體稅負均最優化？

2．營改增后如何進行盈利預測？如何定價最優營銷策略？如何優選材料供應商？采購比價應用實例解析。

3．小規模個人工程掛靠應對實例解析；合作建房和聯合開發共享資格應對方略。

三．營改增后發票如何管控？如何應對虛開發票的涉稅風險？“三流合一”原理在發票管控中的實例解析。

四．公司管控策略調整和組織架構再造籌劃案例應用。

第二篇：企業所得稅匯算

一：企業所得稅匯算清繳概述

一．匯算清繳的主體如何判斷？合伙企業如何認定其匯算主體？實操應用中如何搭建公司組織架構在所得稅方面稅負最優？匯算清繳中應樹立什么樣的稅收管控思維理論才能有效應對國地稅征管體制改革大潮的沖擊？

二．大數據時代匯算清繳后稅務機關對所得稅哪些方面將重點檢查？匯算清繳后如何進行補退稅的會計處理？如何有效應對稅務稽查和納稅評估？

三．新版企業所得稅納稅申報表目前都有哪些新變化？房地產企業應關注哪些方面？房地產企業全套納稅申報表填制方法。

四．房地產企業所得稅匯算清繳涉及哪些主要財稅新政？系統梳理并解讀企業所得稅系列新政新規。如：

1．所得稅匯算清繳實踐操作變化問題提示：審批、備案、專項申報、總分機構、中介機構報告、關聯方業務往來、電子申報新規。

2．新企業所得稅年度納稅申報表的填寫、錄入工作要求

二：開辦期間業務的所得稅匯算處理

一． 財務和稅務上如何劃分籌建期間？籌建期間發生的開辦費包括哪些？如何會計處理和所得稅前扣除？籌建期間有哪些涉稅風險點？如何利用籌建期的財稅政策進行稅收籌劃？

二．籌建期間的業務招待費等三項費用如何處理？籌建期間企業所得稅的虧損如何處理？

三．案例：籌建期發生的開辦費支出如何在新版企業所得稅年度申報表中填報。

三：預售期間的匯算清繳

一．預售期間的所得稅預繳有哪些新政新規？

1．2015版新企業所得稅預繳申報表都有哪些新變化？預繳申報應關注哪些風險點？避免多交企業所得稅有哪些方法？

2．案例：房地產企業所得稅預繳特殊規定結合2015版預繳申報表的案例解析？

二．預售期間的匯算清繳

1．預售期間企業取得各類收入如何進行稅法上計稅收入的確認？有哪些涉稅風險點?有哪些節稅技巧？

2．業務招待費、勞動保護支出等限額扣除類項目破解限額的涉稅實務應用技巧？捐贈支出票據處理技巧。如何通過稅收籌劃處理捐贈業務有效稅前扣除？

3．財務費用問題。

⑴ 關聯企業融資涉稅風險實務解析。企業組織架構如何搭建對企業融資有利？

⑵ 向非金融機構及個人借款如何解決稅前扣除問題？

⑶ 預售階段匯算清繳應關注哪些涉稅風險點？

⑷ 案例：房地產企業項目預售階段在年末匯算清繳時，如何結合2015版年度納稅申報表進行填報的實例解析。

四：竣工銷售期間的匯算

一．收入總額的管理

1．竣工階段會計和稅法在收入確認方面有哪些差異和風險點？相對權責發生制原則，稅法在合同約定制收入確認方面有哪些特殊規定？

☆ 案例：不同階段收入處理實例解析。

2．房地產企業收入總額確認具體應用及涉稅風險診斷和調整。

⑴ 各類返還收入會計和稅務處理技巧應用？

⑵ 代收費用及視同銷售稅務處理技巧？

二．扣除項目的管理

1．稅前扣除的原則有哪些？哪些項目應按收付實現制確認稅前扣除？

☆ 匯算中費用扣除問題集錦，如：上一年度已計提但未支付的工資、“五險一金” 及類似的成本、費用、稅金、損失和其他支出如何進行稅前扣除？企業補繳以前年度的社會保險費如何稅前扣除？……

2．扣除項目的法理應用

⑴ 相關性原則、真實性原則等如何解決具體實務問題？具體應用案例解析。

3．成本核算和管控應用

⑴ 會計上核算對象如何確定？

⑵ 房地產企業主要成本核算項目的會計與稅法比較。

⑶ 開發成本的預算

⑷ 導入虛增成本案例

① 房地產企業六大主要成本項目的行業標準構成比例？

② 房地產企業的土建成本中各主要成本項目的行業標準構成比例？

③ 房地產企業中開發變動成本項目的行業標準主要構成比例？

④ 稅法上滾動開發共同成本如何分配？

⑤ 開發項目產品已完工但大量缺建安發票，匯算中如何處理使企業所得稅的稅負最優且涉稅風險最小？

⑸ 房地產企業期間費用的處理。

① 開發費用中有標準有限額的扣除規定有哪些？如何有效破解企業所得稅的限額扣除，達到扣除最大化目的？

② 招待費如何做稅收最優？業務招待費涉稅風險檢查及節稅技巧應用案例。

③ 企業購買古玩字畫如何財稅處理能在房地產企業的所得稅稅前扣除？

④ 政府贊助稅前扣除的技巧應用。

⑤ 固定資產的裝修費用如何處理涉稅最優？

⑥ 職工集體旅游如何稅務處理最優？

⑦ 防暑降溫費、防暑降溫用品節稅技巧應用。

⑧ 廣告宣傳費支出如何稅收籌劃最優？

⑨ 政府贊助扣除技巧應用。

⑩ 關聯企業間無償借款和利息費用的涉稅風險控制和稅收籌劃策略應用

? 個人股東向銀行貸款再給企業使用的涉稅風險及控制策略。

☆ 匯算中費用扣除問題集錦，如：年終表彰大會，會后吃飯的餐票是否是業務招待費？日常會議安排工作餐是否是業務招待費？報銷非本單位人員的差旅費如何稅務處理？……

⑹ 工資薪金涉稅新政解讀。工資薪金和三項費用有哪些涉稅風險點？稅務處理有哪些技巧？

①企業根據生產經營情況臨時雇用人員，無勞動合同、無各種保險，其支付工資能否稅前扣除？

②返聘離、退休人員報酬能否作為“工資薪金”稅前扣除？

③公車改革相關費用如何列支？

④企業免費提供給員工的住房租金支出能否計入職工福利費在稅前扣除？

⑤某企業春節期間對已離退休職工發放現金補貼，能否在企業所得稅稅前扣除？

⑺ 房地產企業稅前扣除管理

① 完工產品成本如何確認？

② 預提費如何稅前扣除？

③ 配套設施如何稅前扣除？

④ 公共設施如何稅前扣除？

⑥停車場如何稅前扣除？

☆問題：某企業將人防工程設施作為汽車車位轉讓使用權，銷售時如何征稅？

⑻ 彌補虧損的處理：

①稽查查補稅款是否可彌補以前年度虧損？查增應納稅所得額如何進行申報？

⑼ 特殊事項的處理。

①以前年度應扣未扣費用如何稅務處理？

② 以前年度應扣未扣資產損失如何稅務處理？

③ 如何填報所得稅匯算申報表？

三．所得額計算方法

1．案例：項目產品完工期間如何進行所得稅匯算清繳？如何結合年度申報表進行填報的案例解析。

第三篇：土地增值稅清算

一：土地增值稅基本知識

1．土地增值稅的征收范圍界定？征免稅范圍如何具體判定？應注意哪些問題？

⑴ 問題：未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，在租賃土地上建造的房產銷售的土地增值稅如何處理？

2．土地增值稅清算前期的預征有哪些稅法規定？

二：土地增值稅清算基本規定

1．土地增值稅主要清算政策有哪些？

2．國家有關土地增值稅清算管理的最新要求是什么？

三：土地增值稅算清具體應用

1．清算單位和清算條件如何認定？如何通過清算單位進行土地增值稅的前期整理稅收籌劃？清算方法有哪些？清算條件及清算時間有哪些要求？清算時應提供哪些資料？

2．土地增值稅清算的計算與審核（結合稅總函[2016]309號有關土地增值稅申報表的最新規定，將清算申報表的主附表結合具體財稅文件實務應用講解）

⑴ 開發產品收入管理：

①土地增值稅清算時，銷售收入如何確認？

②實測面積與合同面積存在誤差如何進行稅務處理和土地增值稅清算？

案例：用實例解析二者的差異及如何具體處理。

問題：政府補貼收入在計算土地增值稅時應如何處理？

③銷售收入如何審核？代收費如何處理稅收最優？

④視同銷售收入如何認定和審核？

⑤拆遷補償案例解析及應用。

⑵ 扣除項目金額構成有哪些？依據房地產轉讓形式，扣除項目有哪幾種？每種具體包括哪些內容？

問題：納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？

案例：地價款攤銷案例解析及應用。

①取得土地使用權所支付的金額。包括哪些內容？如何審核？應注意哪些問題？成本費用如何分攤？ 如何填表？

問題：房地產企業支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除？

問題：對于以地補路（工程）的項目，其修路成本和承擔工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

②開發土地和新建房及配套設施的成本有哪些？審核應注意哪些內容？拆遷安置費的稅收規定有哪些？如何填表？

案例：本地安置和異地安置的具體應用案例解析及應用。

問題1：土地征用及拆遷補償費入帳票據如何處理？逾期開發繳納的土地閑置費如何在稅前扣除？

問題2：如何區分拆遷補償費與土地使用權轉讓支出？拆遷補償費應取得什么票據？

③前期工程費。包括的內容，審核的重點有哪些？如何填表？

問題：設計費、工程監理費、項目咨詢服務費對內和對外服務其入帳票據如何處理？

④ 建筑安裝工程費。包括內容，審核重點有哪些？如何填表？

問題1：未支付的質保金如何處理？其在所得稅和土增稅方面有何區別？

問題2：房屋裝修費用怎樣確定？

問題3：房地產企業發生的編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費，是否可以扣除？

⑤ 基礎設施費。包括的內容，審核的重點有哪些？綠化工程的票據如何入帳？如何填表？

⑥公共配套設施費。包括內容，處理原則和審核重點有哪些？如何填表？

案例：無產權證建筑物的土地增值稅計算案例解析及應用。

⑦開發間接費用。包括內容和審核重點有哪些？如何填表？

問題：國稅發[2009]31號規定，開發間接費包含項目營銷設施建造費，在計算土地增值稅時開發間接費是否包括項目營銷設施建造費？

⑧ 房地產開發費用在稅法上有哪些規定？單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除?如何區分期間費用和開發間接費用？因土地糾紛發生的訴訟費、律師費；在籌辦、舉辦項目開工儀式發生的相關場地布置費、禮品、奠基費用；產品的模型制作費；項目工程部的辦公租金；企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用等如何區分？

案例：計入管理費用的工資能否在開發間接費用中列支，計算土地增值稅是否可加計扣除問題的案例解析。

問題：房地產企業向個人、關聯方借款費用應如何扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款后，交由本單位使用，利息可在本單位扣除嗎？

案例：利息扣除的選擇實例應用。

利息支出明細申報表審核應注意的問題有哪些？如何填表？

案例：土地出讓金返還的解析及應用案例。

案例：精裝房對土地增值稅的影響解析及應用案例。

⑨ 與轉讓房地產有關的稅金和其他扣除項目金額有哪些稅法規定？

問題：未出售房屋繳納的營業稅金及附加是否允許扣除？

值得注意的幾個問題：

☆ 代收費用的處理

☆ 關聯方交易行為的處理

☆ 清算土地增值稅的企業所得稅調整實例解析及應用

☆ 土地增值稅預繳和清算的會計處理案例解析

⑩ 土地增值稅的稅收籌劃實例應用。如何利用代建房、合作建房、增加扣除項目金額、稅收優惠、代收費用籌劃實例。

四：稅務機關對土地增值稅清算的檢查重點和企業的有效風險應對方法

1．稅務機關對土增稅清算都要求企業提供哪些資料？主要檢查哪些方面？

2．案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關鍵點？企業常見問題有哪些？

3．稅務檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？

4．實質審核在收入方面重點檢查哪些事項？如何具體檢查哪些事項？

5．在扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業常見問題有哪些？

6．企業如何有效應對稅務機關對土地增值稅的清算檢查，降低風險點，實現企業稅后利潤最大化？

五：土地增值稅清算綜合案例解析

通過稅務檢查中真實案例，講解稅務機關在土地增值稅清算檢查中發現的企業主要涉稅風險及有效應對策略。

于老師

全國注冊稅務師、會計師，資深稅務稽查專家、實戰型企業培訓講師和資深財稅顧問。從事地稅工作二十多年，期間從事過十四年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。在全國各地和網絡開放平臺上多次講授房地產企業全程帳務處理和納稅籌劃、房地產企業三大清算項目實務應用及風險規劃、房地產企業全程票據處理和合同規劃、房地產企業成本管控和稅收籌劃及資金預算、房地產企業“營改增”全方位應對和轉型的組織架構搭建、房地產和建安企業內部控制漏洞識別和財務風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課程，培養了很多財務總監。近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。講課以基層財稅實務應用見長，政策解析深刻，培養學員用稅政法制思維方式解決實踐工作中對各類財稅疑難問題的處理能力，及結合企業實際，充分利用現行有效財稅新政策解決財稅疑難問題的能力。授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，被業內稱為“財稅實戰大咖”。

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