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課程前言

李克強總理在《政府工作報告》中宣布“從5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增。”

經過四年的努力，我國已經在交通運輸業等“3+7”個行業實現了營改增，累計實現減稅6412億元。這是自改革開放以來，我國貨物和勞務稅收制度的又一次重大改革，也是一項重要的結構性減稅措施。四大行業實施營改增，今年計劃再減稅5000多億元。

財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號），總結了前四年營改增的經驗，針對建筑業、房地產業、金融業、生活服務業的行業特點，分四個附件設計了今后所有行業營改增的具體政策，因為，新文件把購置和建造不動產納入增值稅抵扣范圍，不但對四大行業納稅影響巨大，而且，對原增值稅一般納稅人也會加大進項稅額的抵扣，降低增值稅應納稅額，享受到改革的紅利。

營改增是我國經濟生活中的一件大事，涉及每個企業，也涉及到企業的各個部門和全體員工，我們推出營改增的培訓，面向企業領導層、業務人員、財會人員以及全體職工。

課程收益

通過學習使學員了解建筑業房地業營改增的基本政策，如何選擇納稅人身份，增值稅的計稅方法，稅率和征收率，銷項稅額與進項稅額的計算和法定憑證，稅收優惠政策,增值稅會計核算等業務知識，為即將開始的營改增提前做好準備。

課程對象

建筑企業、房地產公司總經理、主管財稅領導、財務總監、財務經理、財會納稅經辦人員。

課程大綱

一、增值稅的一般知識

1、為什么實行營改增？

2、幾年來營改增取得的成效 。

3、“營改增”對建筑業房地產業的影響 。

4、企業如何做好營改增的準備工作

二、一般納稅人與小規模納稅人的區別

1、所有企業均是增值稅納稅人

2、單位采用承包、承租、掛靠經營方式納稅人的確定

3、一般納稅人與小規模納稅人怎樣劃分

4、怎樣登記為增值稅一般納稅

5、扣繳義務人

6、合并納稅的規定

三、征稅范圍、稅率、征收率與應納稅額的計算

1、增值稅的征稅范圍

2、稅率與征收率

3、應納稅額計算的一般性規定

4、應納稅額的一般計稅方法

5、應納稅額的簡易計稅方法

6、過渡時期銷售不動產的稅率與應納稅額的計算方法

（1）銷售老項目不動產的稅率和計稅方法

（2）銷售營改增后新項目的稅率和計稅方法

（3）銷售使用過的不動產稅率和計稅方法

（4）取得土地的價款如何扣除？

（5）銷售使用過的固定資產與銷售不動產納稅有何差異？

7、過渡時期建筑服務的稅率與應納稅額的計算

（1）新老項目如何劃分

（2）建筑業老項目的征稅方法與征收率。如何抵扣分包單位的工程款？

（3）建筑業清包工的稅率與計稅方法。

（4）甲供工程的稅率與計稅方法。

（5）小規模納稅人的稅率與計稅方法。

（6）跨地區提供建筑服務如何納稅？

8、租賃不動產的稅率與應納稅額的計算

（1）一般納稅人出租營改增前取得的不動產如何納稅？

（2）一般納稅人出租營改增后取得的不動產如何納稅？

（3）異地出租如何納稅？

（4）小規模納稅人出租不動產如何納稅

（5）個人出租房產如何納稅？

9、老項目異地銷售的稅務處理 。

10、原增值稅納稅人有關政策。

（1）原增值稅一般納稅人營改增后購建不動產進行稅額如何抵扣？

（2）原增值稅一般納稅人出售房產如何納稅？

（3）原增值稅一般納稅人取得境外服務、勞務如何抵扣進項稅額？

（4）原增值稅一般納稅人購進服務、不動產等，哪些進項稅額不得抵扣？

四、銷售收入及成本費用的管理控

1、銷售額收入的確定與發票的控制

2、采購環節增值稅的管理

3、取得增值稅發票的稅務處理與風險控制

五、企業經營活動的增值稅管理

1、如何選擇合作伙伴？

2、如何簽訂合同。

3、內部業務部門的業務流程再造。

4、企業集團通過統一定價分解稅負。

5、招投標中的增值稅策略。

6、全員的增值稅法制教育。

六、增值稅的納稅管理與會計核算

七、增值稅的風險與企業內部控制

八、新常態下的稅務風險控制

（一）、嚴格清算下的土地增值稅風險控制要點

1、如何確認 “銷售收入總額”？

2、如何計算“扣除項目金額”？

3、扣除項目金額有哪些具體要求？

4、出售普通準住宅有何稅務優惠政策？

5、國家征用、收回房地產有何稅收優惠政策？

6、個人轉讓房地產有何稅收優惠?

7、合作建房的遞延納稅規定。

8、如何確定土地增值稅清算項目？具備何種條件對土地增值稅進行清算？

9、為降低稅負，房地產企業是賣毛坯房還是賣裝修房？

10、房地產公司欲“去產能”，賣項目還是賣股權？

11、轉讓土地使用權有何納稅技巧?

12、土地出讓金返還的稅務處理技巧。

13、巧用利息扣除法降低土地增值稅的方法。

14、怎樣核算房地產企業的管理費用可以降低土地增值稅？

15、降低土地增值稅的小區綠化操作技巧？

（二）、企業所得稅稅務風險控制要點

1、怎樣劃分開發產品的成本核算對象？

2、開發產品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？

3、開發項目的營銷設施建造費怎樣核算？在計算土地增值時可否扣除？

4、如何按房產類別分配計算開發產品成本？

5、利用地下基礎設施建成的停車場怎樣核算計稅成本？

6、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？房地產企業可否銷售利用人防工程建造的車庫？如何妥善處理？

7、開發產品完工后發生的成本費用應當怎樣處理？

8、何謂開發產品已經完工？“預收賬款”何時轉作“主營業務收入”？

9、房地產公司吸收其他單位或個人資金合作開發的操作方法。

10、房地產企業以房換地方式取得的土地使用權，怎樣確定土地使用權的成本？

11、房地產企業以地換房方式取得房產的，怎樣確定房產的成本？

12、投資企業撤回或減少投資分得的資產怎樣進行稅務處理？

13、企業借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？

14、怎樣利用售后回購業務為企業籌集資金？

15、房地產企業怎樣利用融資性售后回租擴大融資渠道？

16、何謂“混合投資”？如何利用混合投資業務擴大融資渠道？

17、稅法對防止資本弱化有何規定？如何把握關聯企業借款？

18、企業向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？

19、“統借統還”的利息怎樣扣除？對總公司因統借統還向成員企業收取利息是否征收營業稅？

20、企業債務重組怎樣操作可以遞延納稅？

劉老師

我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授。

長期從事房地產企業、建筑企業的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累。參與過我國《企業所得稅法》的研究、制定工作，對企業所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業界納稅策劃的領軍人物。

出版有《房地產企業財稅操作技巧》（第4版）、《土地增值稅清算大成》（第3版）和《房地產企業財稅操作難題精解》等房地產企業財稅專著。

幾年來，曾在北京大學、清華大學、、浙江大學、中國房地產業協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任中央直屬機關高級會計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、蒙牛集團、神華集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。

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