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課程背景：

城市發展進入到更新改造階段，城市更新已經成為一個重要的供地方式，也因此成為了現代房地產企業城市戰略布局、破解空間與資源困局的戰略舉措。但是，城市更新的流程繁瑣、周期長卻是現實存在的問題。城市更新審批流程就像是一個“迷宮”，一家企業申請了某城市更新項目，按操作流程，涉及到土地、消防、道路、建筑工程、公共設施等眾多審批手續時，一項審批業務要跑一個部門，像在一個“迷宮”里一樣，一會去這個部門，一會去那個部門，假如哪個手續沒辦下來，整個更新項目可能就停下來。

另外，“拆遷管理”也是眾多企業頭疼的一件事。中國式拆遷，一半是暴力，一半是暴利；中國式違章，一半是蝸居，一半是豪宅。一些個別釘子戶、不管在時間成本上、還是人工成本上、嚴重影響了企業的項目進展、這對房地產企業而言、已造成了不可衡量的損失。因此，拆遷管理以及談判技巧已經成為拆遷過程中最為關鍵的一個環節，直接決定一個項目乃至企業的得與失。

本課程結合案例就城市更新項目的前期策劃、立項申報、規劃報批與政府博弈、實施主體確認、土地出讓與地價測算核定等關鍵動作的核心問題作了全面的梳理與講解，同時，也通過拆遷管理中的談判案例，分享了房地產企業拆遷管理以及談判技巧，使企業在拆遷中掌控利弊問題,培養企業人員成為業內的拆遷管理專家。

參加對象：

1、房地產企業總裁、總經理、副總經理等公司經營管理決策層

2、運營管理部、拆遷管理部、項目運營部、戰略投資部、工程部、客服部、營銷策劃部、總裁辦等相關職能部門

課程內容：

第一部分 城市更新項目前期策劃、報批報建經驗借鑒

模塊一、城市更新前期報批報建基本概念和流程

1、深圳城市更新政策體系梳理

2、什么是城市更新？

3、如何判斷好的城市更新項目？

4、案例分析

5、什么是五類用地？

6、如何核查土地權屬？

7、如何核查項目的規劃情況？

8、如何核查項目的現狀建筑情況？

9、如何確定建筑物的年限？

10、城市更新的整體流程

了解城市更新項目前期報批報建的基本概念和操作流程

模塊二、城市更新立項申報——如何跨進城市更新的門檻

1、立項申報的條件

2、如何劃定更新單元范圍

3、案例分析

4、如何制作現狀權屬圖

5、如何制作建筑物信息圖

6、如何收集改造意愿

7、如何簽訂前期監管協議

8、立項的審批流程

9、五類用地不足的解決方案

10、如何將非農指標調入城市更新單元范圍

11、如何進行歷史遺留違法建筑的處理

12、案例分析

學習城市更新項目立項申報、審批流程及相關內容

模塊三、城市更新單元規劃報批——在合法平臺上與政府博弈

1、如何申報舊屋村范圍？

2、案例分析

3、土地、建筑物核查的奧秘？

4、歷史用地處置的技巧？

5、容積率---報批報建博弈的核心

6、案例分析

7、配建、土地貢獻---不容忽略的審批點

8、規劃報批的流程及重要節點

了解城市更新項目土地、建筑物核查要點、歷史用地處置技巧、容積率的報批報建及規劃報批的流程與重要節點

模塊四、實施主體確認——獲得城市更新資格的真正名分

1、如何開展確權工作？

2、拆遷協議怎么備案？

3、涉及集體物業的拆遷評估與備案

4、如何以及何時召開股東大會

5、如何開展競爭性談判

6、備案流程

7、建筑物拆遷確認與房產證注銷

8、項目監管與監管協議

9、實施主體申報與確認

掌握城市更新項目實施主體申報與確認方式

模塊五、土地出讓——城市更新成果終于落袋為安

1、用地方案圖審查與用地許可

2、用地報備

3、公配用地如何入庫

4、土地測算與地價核定

5、土地出讓合同簽訂

學習相關用地方案圖審查要點與用地許可，掌握土地測算與地價核定技巧

第二部分 城市更新征地、拆遷談判策略與要點解析

模塊一、城市更新中的利益各方

一、拆遷舊改中的利益各方有哪些？

二、關于城中村舊改中的搶建問題。

三、拆遷的本質是什么？

四、深圳拆遷的優勢

了解舊改拆遷中的利益攸關方以及城中村舊改中的搶建問題

模塊二、拆遷項目管理

一、某公司拆賠8大法則

二、舊改工作的難度

三、三大拆遷模式

四、三大拆遷方式

五、拆遷項目介入前準備工作

六、拆遷項目啟動后重點工作說明

七、案例1、2、3、4、5

學習舊改拆遷的主要模式及拆遷項目的重點工作與關鍵節點

模塊三、被拆遷人的四大心理

一、如意心理

二、恐懼心理

三、消極心理

四、橫纏心理

掌握被拆遷人的心理活動，學習相關的應對策略

模塊四、拆遷談判技巧

一、溝通還是談判？

1、溝通與談判的區別是什么？

2、銷售與談判的區別是什么？

二、緩解不悅的“3F”經典解釋

1、Feel：感受

2、Felt：曾有同感

3、Found：發現

三、關于談判

1、通過紅方VS綠方游戲后，你悟到了什么？

2、為什么要達成雙贏？

3、達成雙贏的障礙？

4、什么叫雙贏？

5、如何達到雙贏？

6、沖突還是合作？如何轉換沖突？

四、優秀談判人員特征

1、人格特征

2、心理特質

3、能力特征

4、態度定位

五、戰略布局

1、談判分析

2、談判評估

3、戰術準備：達成協議

六、談判技巧 —— 戰術步驟

1、實用談判戰術

2、談判對手經常所使用的技巧

3、、面對不同性格的對手處理

4、、如何打破僵局

5、、談判中的忌諱

6、、談判中的注意事項

七、拆遷談判過程接觸對象

1、拆遷談判主要人員

2、拆遷項目特殊戶解決思路

學習舊改拆遷的溝通談判技巧、沖突化解方法及特殊戶的解決思路

專家老師

由知名專家授課

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