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課程介紹

2019年國地稅合并全國稅務統一管理后，稅收征管將發生根本性的變化，稅務管理必將提升到一個新的高度，企業財務資料、納稅申報備案資料、發票信息等都被納入大數據監控，企業涉稅風險問題一覽無余。面對新的形勢和新的挑戰，企業應順勢而為，積極應對。

本課程根據近年來房地產企業重點稅務事項，結合國家最新稅收政策和本地特色政策，由國內著名財稅專家幫助企業梳理土地增值稅、企業所得稅管理方面存在的盲點，幫助您及時發現問題，解決問題，全面提高您的稅收管理水平。

課程收益

1．權威解析2019年國家實施增值稅新稅率政策，掌握判斷業務適用新舊稅率的政策標準，做好財務規劃銜接工作；

2．詳細梳理土地增值稅清算審核流程和企業所得稅匯繳存在的問題及應對策略；

3．深入透析房地產收入、成本的確認、費用、稅金的扣除等各方面的新變化，掌握土地增值稅清算審核和企業所得稅匯繳和的重點；

4．解析房地產企業開發成本會計核算、企業所得稅成本核算對象、七大成本核算項目具體內容以及共同成本間接成本分攤方法，在此基礎上重點分析土地增值稅清算對象、五大扣除項目與會計核算企業所得稅的差異；

5．分析當前土地增值稅幾種主流籌劃方法以及可行性分析，同時對企業實際工作中存在的合作建房、投資經營、企業重組等特殊經營事項中土地增值稅的政策；

6．與國內房地產業頂級稅收專家零距離交流，答疑解惑，幫助您解決實際工作中的每一個財稅疑難問題。

課程對象

各房地產開發企業的老板、主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱

第一節：2018最新企業所得稅和增值稅政策解讀

1．國家增值稅稅率大幅下降的政策解析及合理運用

2． 財政部稅務總局關于統一增值稅小規模納稅人標準的通知和小規模納稅人優惠政策解讀及規劃

3．解析關于進一步擴大小型微利企業所得稅優惠政策范圍的通知

4．國家稅務總局關于企業所得稅資產損失資料留存備查有關事項的公告

5．房地產項目投資者稅后利潤分配按照國家稅務總局關于發布修訂后的《企業所得稅優惠政策事項辦理辦法》的公告的具體運用

6．財政部 稅務總局關于企業職工教育經費稅前扣除政策的通知

7．國家稅務總局關于責任保險費企業所得稅稅前扣除有關問題的公告

8．財政部 稅務總局關于設備器具扣除有關企業所得稅政策的通知

9．企業集團內單位之間的資金無償借貸行為免征增值稅新政策的企業所得稅分析

10．小規模納稅人自行開具增值稅專用發票試點范圍擴大對房地產企業的影響

11．企業改制重組土地增值稅和契稅優惠新政的解讀

12．企業所得稅匯算清繳年度納稅申報表修訂后的主要變化分析

第二節：房地產土地增值稅清算政策實務解析

1．土地增值稅的征稅對象和范圍，無產權的地下建筑物和公共配套設施，是否征收土地增值稅？

2．土地增值稅清算對象分類，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分類，銷售舊房如何預征和清算？

3．土地增值稅的預征，哪些類型房產不預征土地增值稅？什么情況下可以實行核定征收？營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅預征收入基數的變化

4．土地增值稅清算的兩種類型和清算時點，包括清算責任和清算時點的選擇，土地增值稅清算后再轉讓房地產如何處理？

5．土地增值稅項目清算收入的范圍及3步確認法，包括應收未收款、房款、價外費用、折扣折讓、銷售退回，面積補差、違約金收入等是否繳納土地增值稅？營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅清算收入如何計算確定？跨營改增期的項目清算時，清算項目收入如何確定？

6．房地產企業所得稅六大成本和土地增值稅項目清算5大扣除項目詳細解析

7．“營改增”前后，土地成本和拆遷補償費成本如何確認。營改增后，一般計稅項目開發成本和拆遷補償費可以抵減銷項稅額，其土地成本和拆遷補償費成本是否需要調減？兩種確定方法中哪一種對企業有利？

8．開發成本合法票據認定、拆遷補償費用、政府許可規費成本化或費用化區分、裝修費用扣除政策分析，公共配套設施費用、開發間接費用（總部費用和項目部費用的歸集劃分）政策分析

9．開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）扣除政策分析，利息費用是單獨計算扣除還是計入開發成本扣除？

10．稅金及附加在“營改增”前后的變化分析，什么情況下城建稅及教育費附加能全部扣除？什么情況下不能全部扣除？

11．加計扣除政策分析，轉讓哪些開發產品不能加計扣除？

12．扣除項目在不同清算對象中的3種分配方法，包括占地面積法、建筑面積法以及其他合理方法等的使用方法，連體樓土地成本和開發成本如何分攤？

13．特殊事項的土地增值稅處理，包括拆遷補償房屋、合作建房、房地產投資、股權轉讓和委托代建等土地增值稅政策解析

14．重慶市稅務局土地增值稅特色政策運用分析

第三節：房地產所得稅匯算清繳16個重點風險事項

1．房地產企業所得稅收入確認與會計收入確認差異分析

2．房地產企業完工前收入和完工后收入企業所得稅、增值稅和土地增值稅計稅比較分析

3．房地產開發成本核算對象的確定，成本項目的具體范圍和共同成本的分配方法等

4．房地產企業所得稅開發成本與會計成本差異分析

5．房地產企業拆遷補償、公共配套設施、地下車位的成本核算與稅收處理分析

6．建安合同一般計稅和簡易計稅定價機制稅收安排與成本核算分析

7．一般計稅土地成本和拆遷補償費等抵扣銷售額沖減銷售成本的核算分析

8．房地產業企業所得稅前扣除六大原則分析運用

9．《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀，哪些費用需要發票，那些費用可以用收款收據、分割單和證明稅前列支

10．企業發生的期間費用哪些有稅法限制的標準和范圍，解析職工福利費范圍、廣告費業務宣傳費、業務招待費、職工教育經費、工會經費、捐贈支出、贊助支出、傭金手續費、掛靠管理費、各種保險費等稅前扣除要求

11．企業融資利息費用稅前扣除重點和要點分析，利息費用資本化和費用化列支按什么標準區分？境內關聯方融資借款符合哪些條件可以不受債資比例2:1限制？

12．企業發生的固定工、合同工、臨時工、農民工、勞務派遣人員和返聘退休退人員的工資薪金稅前扣除的要點分析

13．企業的固定資產、無形資產、長期待攤費用核算重點分析，取得時、后續計量時和處置時哪些方面有涉稅風險？

14．企業長期股權投資核算稅法與會計差異分析，成本法核算和權益法核算主要涉稅要點分析

15．企業各項資產發生損失稅前扣除新規定分析，壞賬損失、資產減值損失、違約金損失、賠償損失稅前扣除要點

16．稅金及附加稅前扣除的最新規定與會計核算

第四節：土地增值稅與企業所得稅政策比較

1．企業所得稅匯算清繳與項目清算差異比較

2．應稅收入差異，包括土地征用及拆遷補償費返還收入、租金收入、投資收益、營業外收入和視同銷售收入的區別

3．開發成本差異，包括小區外成本、配套設施成本、營銷設施建造費、地下停車位、項目顧問費、設計費等差異

4．開發費用差異，包括跨年度費用、銷售費用、管理費用利息費用、融資手續費顧問費等財務費用的區別

5．預提費用差異及后續費用，包括跨年度成本費用、報批報建費用、公共配套設施費用、建筑工程質量保證金、土地占用費等區別

第五節：房地產開發項目主要稅收規劃方法

1．企業收入方面的策劃分析

2．混合銷售、簡易計稅適用稅收政策及規劃

3．房地產開發產品抵償建筑工程款債務處理分析

4．開發產品售后回租抵房價籌劃分析

5．企業開發成本、開發費用的籌劃分析

6．債轉股項目合作開發稅收規劃

7．企業股權轉讓稅收籌劃分析

8．土地增值稅優惠政策的策劃方法分析

9．開發項目轉讓稅收籌劃分析

10．企業改制重組土地增值稅契稅最新政策解析

陳老師

著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務組成員。曾在稅務干部學校任教，歷任區地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務師后期教育主講老師、國家稅務總局中國稅務雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務系統業務精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務專業報刊發表稅收業務籌劃文章和稅收論文200多篇。出版個人專著5部，參與國家稅務總局稽查局編寫稅務稽查專業培訓教科書《房地產稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍二部；個人專著《企業所得稅疑難業務指南》和《企業并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務界和企業界的好評。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座上千次，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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