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‖專題背景‖

自2010年以來(lái)，總局已經(jīng)連續(xù)六年將房地產(chǎn)行業(yè)納入到稅收專項(xiàng)檢查中。在2015年的兩會(huì)上，李克強(qiáng)總理和財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉均表示力爭(zhēng)在2015年實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”的全覆蓋，而營(yíng)改增的重點(diǎn)和難點(diǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)。面臨著總局多年來(lái)在專項(xiàng)檢查中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的青睞和作為營(yíng)改增的重點(diǎn)和難點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮是如何應(yīng)對(duì)變革，使企業(yè)在變革中能夠平穩(wěn)著陸和再次騰飛！

而較之于營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，土地增值稅則是房企財(cái)務(wù)人員不得不說的“痛”。 土地增值稅是房地產(chǎn)稅收體系中，稅種設(shè)計(jì)最復(fù)雜、征稅成本最高、稅制最不統(tǒng)一、官企扯皮最多的一個(gè)稅種。在實(shí)務(wù)中，土地增值稅的整體稅制結(jié)構(gòu)是相對(duì)固定的，國(guó)家層面對(duì)基本問題以各級(jí)次的稅法形式進(jìn)行了明確，但是在實(shí)際執(zhí)行中，各地對(duì)于相同問題卻有著不同的“土政策”，這也就使企業(yè)在實(shí)際執(zhí)行時(shí)感到無(wú)所適從。

‖專題收益‖

本次培訓(xùn)著眼于對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)改增重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的探究，使財(cái)務(wù)人員利用“營(yíng)改增”尚未推進(jìn)到房地產(chǎn)行業(yè)的“空檔期”，做出合理的預(yù)測(cè)和規(guī)劃，使決策層能夠充分把握“營(yíng)改增”的動(dòng)向和脈搏，使企業(yè)在增值稅框架下規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)和充分享用稅收政策紅利，進(jìn)行積極的稅收規(guī)劃；

在對(duì)營(yíng)改增進(jìn)行探究的同時(shí)，將實(shí)務(wù)中被高度關(guān)注的土地增值稅疑難問題進(jìn)行解析，使財(cái)務(wù)人員明晰土地增值稅的基本脈絡(luò)和核心理念，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的土增稅涉稅處理，規(guī)避土地增值稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

‖培訓(xùn)對(duì)象‖

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。

‖課程內(nèi)容‖

第一部分：房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”重點(diǎn)項(xiàng)目探究

一：2014年某地關(guān)于房地產(chǎn)專項(xiàng)檢查情況分析

1．總局專項(xiàng)檢查年年有，為何房地產(chǎn)業(yè)屢屢“中槍”？2015年專項(xiàng)檢查劍指何方？

2．2014年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)專項(xiàng)檢查基本情況介紹及存在的問題。

3．典型問題存在對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)在營(yíng)改增中的影響分析。

二：增值稅原理簡(jiǎn)介及營(yíng)改增回顧

1．增值稅原理簡(jiǎn)要介紹。

2．增值稅原理與營(yíng)業(yè)稅原理比較與分析。

3．增值稅的納稅人與扣繳義務(wù)、稅率與征稅率。

4．增值稅一般計(jì)稅方法與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法簡(jiǎn)介。

5．營(yíng)改增的背景及原因分析。

6．營(yíng)改增的推進(jìn)歷程回顧及目標(biāo)分析。

7．梳理已納入營(yíng)改增范圍具體項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)項(xiàng)抵扣的影響。

三：房地產(chǎn)營(yíng)改增涉稅重點(diǎn)分析及應(yīng)對(duì)之道

1．營(yíng)改增時(shí)間預(yù)測(cè)及建筑業(yè)營(yíng)改增時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析。

2．房地產(chǎn)增值稅稅率的猜測(cè)與建筑業(yè)增值稅稅率對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)的影響。

3．公共配套無(wú)償贈(zèng)送是否要視同銷售征收增值稅？

4．買房送家電等行為是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進(jìn)行稅務(wù)處理最劃算？

5．開發(fā)產(chǎn)品的融資性售后回租是否能夠開具專票？應(yīng)該如何進(jìn)行合規(guī)的處理？

6．房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進(jìn)行處理？

7．不同類型車庫(kù)、車位在增值稅時(shí)代的涉稅處理分析。

8．售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進(jìn)項(xiàng)稅是否要轉(zhuǎn)出？

9．回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？

10．房地產(chǎn)代收費(fèi)用是否屬于增值稅的價(jià)外費(fèi)用要一并征收增值稅？

11．預(yù)收賬款是否收到就產(chǎn)生納稅義務(wù)？能否收到錢就開票？

12．房地產(chǎn)的定金、訂金、誠(chéng)意金、意向金是否屬于預(yù)收款性質(zhì)？

13．沒收的定金和違約金是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅？

14．預(yù)售期都是銷項(xiàng)遠(yuǎn)大于進(jìn)項(xiàng)資金流壓力過大的如何解決？

15．如何準(zhǔn)確判定進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣范圍進(jìn)而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

16．營(yíng)改增稅負(fù)上升能否獲得財(cái)政補(bǔ)助？如獲得補(bǔ)助是否需要繳納企業(yè)所得稅？

17．土地出讓金的能否抵扣進(jìn)項(xiàng)？具體應(yīng)如何操作呢？

18．房地產(chǎn)行業(yè)政府規(guī)費(fèi)的梳理及其進(jìn)項(xiàng)稅能否抵扣？

19．園林綠化工程中購(gòu)買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開具農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票？

20．房地產(chǎn)項(xiàng)目公司注銷時(shí)的留抵稅額如何處理？

21．營(yíng)改增來(lái)臨，土地增值稅去留博弈及重復(fù)征稅分析

22．資金成本能否抵扣？統(tǒng)借統(tǒng)貸形式下分?jǐn)偫⑷绾蔚侄悾?/p>

23．違反資本弱化條款以及超過同期同類貸款利率部分如果取得專用發(fā)票能否抵扣？

24．境外機(jī)構(gòu)進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)，能否有進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣？產(chǎn)生的非居民稅收如何處理？

25．什么是混業(yè)經(jīng)營(yíng)？如何規(guī)避混業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)？

26．營(yíng)改增后處置營(yíng)改增前購(gòu)入資產(chǎn)如何繳稅？

27．新舊稅制轉(zhuǎn)換的過渡期問題。

（1）其他行業(yè)營(yíng)改增過渡期政策借鑒。

（2）房地產(chǎn)能否取得過渡期政策？

（3）在建項(xiàng)目如何處理？是繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅還是如何？

28．“甲供材”模式的增值稅考量。

29．施工企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)使用房地產(chǎn)企業(yè)的水電是否要繳納增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)能否要向施工企業(yè)開具專票？

30．營(yíng)改增來(lái)臨企業(yè)固定資產(chǎn)投資策略如何決斷？

31．房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增時(shí)代對(duì)于供應(yīng)商的選擇。

32．營(yíng)改增后購(gòu)進(jìn)的防偽稅控系統(tǒng)和技術(shù)維護(hù)費(fèi)抵減進(jìn)項(xiàng)的優(yōu)惠，你知道嗎？

33．國(guó)地稅之間稅源劃轉(zhuǎn)如何早作準(zhǔn)備？

四：增值稅專用發(fā)票實(shí)務(wù)處理專題

1．為何有增值稅專用發(fā)票以及以票管稅模式的分析。

2．如何判定惡意取得虛開專用發(fā)票？稅法及刑法的規(guī)定如何？

3．如何判定善意取得虛開？善意虛開如何進(jìn)行稅務(wù)處理特別是企業(yè)所得稅？

4．增值稅專用發(fā)票可以作廢嗎？流程如何？

5．增值稅專用發(fā)票如何開具紅字專用發(fā)票嗎？

6．增值稅專用發(fā)票如果丟失怎么辦？是否會(huì)被處罰呢？

7．增值稅專用發(fā)票認(rèn)證期限是多少天？認(rèn)證期限的存在是否為稅務(wù)規(guī)劃帶來(lái)空間？如果超期未認(rèn)證是否有救濟(jì)措施？

8．已認(rèn)證通過專票是在當(dāng)月抵扣還是下月抵扣？如果未按期申報(bào)抵扣能否在以后期間繼續(xù)抵扣？

9．增值稅專用發(fā)票填寫不全能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

10．“三流”不一致涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及典型案例。

五：發(fā)票違法成本及涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1．為何發(fā)票違法成為可能？建安企業(yè)發(fā)票違法問題高發(fā)的根本原因何在？

2．征管法修訂案中對(duì)于虛開如何規(guī)定？

3．發(fā)票管理辦法如何處罰虛開行為？

4．危害稅收征管罪中關(guān)于虛開專用發(fā)票和普通發(fā)票的具體規(guī)定如何？

第二部分：土地增值稅疑難問題剖析

一：土地增值稅核心概念的精確解析

1．土地增值稅的征稅對(duì)象如何準(zhǔn)確理解？

2．土地增值稅的征收方式有哪些呢？

3．房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收形式簡(jiǎn)介以及清算條件如何把握？

4．清算完成后是否允許二次清算呢？

5．土地增值稅清算單位如何界定及各地政策實(shí)踐分析。

6．土地增值稅的成本分?jǐn)倢?duì)象如何準(zhǔn)確分類及各地政策實(shí)踐。

7．普通住宅與非普通住宅如何劃分呢？

8．改制重組土地增值稅政策詳解。

二：土地增值稅收入項(xiàng)目疑難問題分析

1．如何確認(rèn)土地增值稅收入確認(rèn)的口徑？

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用是否計(jì)入收入計(jì)稅？

3．以房地產(chǎn)進(jìn)行投資是否要繳納土地增值稅？

4．銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)商品房是否需要繳納土地增值稅呢？

5．轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)納入土地增值稅征收范疇？

6．采用永久性租賃形式處置地下無(wú)產(chǎn)權(quán)車位土增稅如何處理？

7．拆一還一如何計(jì)算土地增值稅？

8．公共配套設(shè)施無(wú)償移交是否要視同銷售計(jì)算土地增值稅？

9．地下人防車位是否屬于可售面積呢？

10．土地增值稅體系中如何區(qū)分新房與舊房？

11．代建行為是否應(yīng)該征收土地增值稅？

12．合作建房土地增值稅如何征收？

13．政府給予的土地返還款應(yīng)該如何處理？

14．91號(hào)文件中的價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由如何適用？

15．轉(zhuǎn)讓股權(quán)與土地增值稅會(huì)發(fā)生關(guān)系嗎？

16．整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、負(fù)債、人員土地增值稅是否需要繳納？

17．房地產(chǎn)開發(fā)公司收取顧客的違約金及更名費(fèi)，是否需要繳納土地增值稅？

18．房地產(chǎn)企業(yè)賣房送車庫(kù)（位）如何計(jì)算繳納土地增值稅？

19．房企采取售后回租形式銷售商品房如何計(jì)算土地增值稅?

20．國(guó)家收回土地使用權(quán)是否需要繳納土地增值稅？

21．“商鋪+住宅”產(chǎn)品形式土地增值稅如何計(jì)算更合理？

三：土地增值稅扣除項(xiàng)目疑難問題分析

1．土地增值稅扣除項(xiàng)目的基本原則與口徑如何確認(rèn)？

2．甲供材而引發(fā)的稅企扣除爭(zhēng)議問題分析。

3．房企支付給拆遷戶過渡房租金應(yīng)如何扣除？

4．投資而來(lái)的土地扣除金額如何確定？

5．公共配套設(shè)施的成本能否作為扣除項(xiàng)目？

6．土地增值稅利息扣除講究多，你知道嗎？

7．房企繳納的土地閑置費(fèi)能否作為扣除項(xiàng)目？

8．精裝房的裝修費(fèi)用如何扣除最合理？

9．售樓處、樣板間建造成本如何扣除？

10．房企扣留的質(zhì)保金能否作為扣除項(xiàng)目核算？

11．房企支付的違約金、超期利息、加罰利息、贊助捐贈(zèng)支出等能否稅前扣除？

12．加計(jì)扣除20%的法定條件如何規(guī)定？

魏老師

魏老師：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師。畢業(yè)于長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院（原直屬國(guó)家稅務(wù)總局，現(xiàn)升格為吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)）稅務(wù)系，經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士?，F(xiàn)供職于某市國(guó)稅局稽查局。魏老師長(zhǎng)期從事稅務(wù)案件的審理與稽查工作，通曉稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)的稽查流程與辦案模式。對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝、工業(yè)等行業(yè)均進(jìn)行過專題調(diào)研與稽查，具有豐富的稽查經(jīng)驗(yàn)與熟練的業(yè)務(wù)技能。魏老師一直在全國(guó)各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國(guó)二十九個(gè)省、市、自治區(qū)。有著豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，善于在培訓(xùn)中和學(xué)員充分互動(dòng)，授課風(fēng)格幽默詼諧，能對(duì)晦澀難懂的稅收知識(shí)以平實(shí)的語(yǔ)言進(jìn)行演繹；其授課以實(shí)用性著稱，授課態(tài)度求真務(wù)實(shí)、案例源于實(shí)戰(zhàn)、詳實(shí)精巧，并因此受到參訓(xùn)學(xué)員的一致好評(píng)。

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