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培訓受眾:

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

課程背景:

2013年土地增值稅的清算勢在必行！！！

?在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉讓房地產所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額

的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。

?本講座為土地增值稅專題，通過精心篩選，共設計46個焦點、難點問題供大家學習與分享。課程安排盡量做到：內容全面、問題集中、突出重點、注重實操。力爭使大家在兩天內對土地增值稅這一

稅種有一個全面的認識與把握，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的……。

課程大綱:

第一部分 土地增值稅的征收管理與稅收優惠

1、土地增值稅納稅人是怎樣認定的

2、繳納、預繳土地增值稅應如何進行賬務處理

3、稅務機關是否有權不經查賬直接采取核定征收方式征收土地增值稅

4、免征土地增值稅必須滿足哪些基本條件

5、在企業兼并中，為什么對被兼并企業暫免征收土地增值稅

6、轉讓房地產項目公司的股權是否涉及征收土地增值稅

7、未辦理土地使用權證前轉讓土地是否應征收土地增值稅

8、無產權的地下車庫、人防設施在營銷過程中應注意哪些問題

9、什么是小產權房，房地產企業開發小產權房會帶來哪些稅收爭議

10、BT模式的特點，運作方式，對房地產開發業務的稅收影響

第二部分 確認土地增值稅清算條件、清算單位應注意的問題

11、土地增值稅清算的條件，清算到底應該掌握在哪個時點進行

12、土地增值稅“清算單位”如何確定，如何理解“國家有關部門審批的房地產開發項目”、“分期開發的項目，以分期項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發”

13、開發商住一體樓土地增值稅清算單位確認操作實例

14、“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待

第三部分 確認土地增值稅清算收入應注意的問題

15、代收費用是否應并入土地增值稅收入，清算時應如何處理

16、政府返還補貼收入、稅金的賬務處理和稅收待遇及納稅風險防范

17、房地產企業那些業務在計算土地增值稅時應視同銷售不動產處理

18、轉作自用房屋為什么不視同銷售，其折舊、成本如何處理

第四部分 確認土地增值稅扣除項目應注意的問題

一、確認土地征用及拆遷補償費應注意的問題

19、拆遷安置用房土地成本應如何確認，安置房在營業稅、土地增值稅、企業所得稅上的區別

20、如何區分拆遷補償費與土地使用權轉讓支出，拆遷補償費應取得什么票據

21、接受土地投資入股，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證

22、外購樓盤支出是否可以計入土地成本，是否可以加計扣除，再次銷售稅收處理

23、支付給國土資源局的土地閑置費、違約金、滯納金是否可以計入土地使用權支出

二、確認建筑安裝費應注意的問題

24、營銷設施建造費用應計入“開發成本”還是“銷售費用”

25、甲供材問題存在的納稅爭議，應該如何與稅務機關溝通與破解

26、商品房、樣板房、營銷設施的裝修費用應如何計算扣除，裝修費應如何界定

27、扣留施工單位的質保金在什么情況下才允許扣除

三、確認公共配套設施費應注意的問題

28、小區內公共配套設施費用應如何扣除

29、小區外為政府配套建設的公益性設施費用是否允許扣除

四、成本費用的分配與計算方法

30、一次性取得土地分期開發發生的共同費用應如何計算分配

31、“詳解”同一項目不同類型房產（住宅、車庫、商鋪）的開發成本應如何計算分配

32、多個房地產項目共同的成本費用，應如何計算分配？

五、確認開發間接費與開發費用應注意的問題

33、開發間接費與企業管理費用的區別，不能明確區分開發間接費和開發費用對土地增值稅會產生什么影響，企業只開發單一項目是否可以將全部管理費用均計入“開發間接費”

34、計算土地增值稅時“開發費用”為什么不據實扣除

35、計算土地增值稅時計入“開發間接費”的利息應如何處理

36、計算土地增值稅時，可以據實扣除的利息包括哪些內容

37、取得向個人、關聯方借款，委托他人向銀行借款、他人委托銀行借款，發生的借款費用是否可以據實扣除

38、開發用地繳納的土地使用稅如何處理，能否資本化

39、因土地糾紛發生的訴訟費、律師費如何扣除

40、房地產公司免費為業主辦理過戶手續產生的費用如何扣除

41、企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用如何扣除

42、印花稅、契稅扣除有哪些相關規定，返遷房發生的支出是否應計算繳納契稅

43、未出售房屋繳納的營業稅金及附加是否允許扣除

44、加計扣除20%的優惠在什么情況下才可以使用

第五部分 土地增值稅清算操作實物

45、土地增值稅清算綜合案例分析

46、清算后有償轉讓房地產土地增值稅的計算與調整

第六部分 專家現場開放時間，解答學員疑難問題。

楊老師

楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與全國稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經驗。同時，多年來，楊老師長期工作在稅務稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務稽查實戰經驗和政策研究理論基礎，長期在北京、上海、成都、重慶等全國數十個城市授課，課程涵蓋房地產投融資、商業模式、稅務稽查、土地增值稅清算、企業所得稅匯算清

繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默。

【培訓對象】各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

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