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課程介紹

2019年是我國減稅降費年，國家稅收政策，包括增值稅、企業所得稅變動都較大，及時了解政策變化，全面掌握稅收政策的精髓，有助于企業加強會計核算與納稅管理，降低納稅風險，因此，本期課程又特意安排了“2019 新稅改形勢下稅收政策解讀”內容。

土地增值稅清算，是房地產企業關注的又一重大稅收問題，營改增后土地增值稅清算政策也隨之發生了一定的改變，清算中很多問題都存在較大爭議，把握起來十分困難。為了幫助大家理清工作中的疑點、難點，特開設“新稅改形勢下土地增值稅清算經典案例分析”課程。

該課程，以近年來新發布的稅收政策和土地增值稅規定為基礎，全面講解大家普遍關注的現實問題，內容新鮮、重點突出、案例真實、講解深入。適合從事房地產行業的企業老板、財務高管、業務主管學習培訓。參訓后一定會對提高您的會計核算水平和納稅管理水平有較大幫助。

課程大綱

第一部分：新稅改形勢下稅收新政解讀

一、增值稅政策解讀：

1、房地產企業銷售開發產品應如何確認納稅義務發生時間？

2、納稅人在當地預繳增值稅后應如何計算預繳城建稅、教育附加？

3、增值稅留抵退稅后城建稅、教育附加應如何處理？

4、最新小規模納稅人標準是多少，現行一般納稅人還可以轉為小規模納稅人嗎？

5、一般納稅人轉登記為小規模納稅人后，從什么時間開始按照簡易計稅方法計稅？

6、轉登記納稅人尚未申報抵扣的進項稅以及轉登記日當期末留抵稅額應如何處理。

7、轉登記納稅人在轉登記日前后取得的發票應如何分別處理？

8、轉登記納稅人發生折讓、中止或者退回，如何調整銷項稅、進項稅和應納稅？

9、轉登記納稅人在一般納稅人期間發生應稅銷售行為，未開具增值稅發票，發生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發票的，開票有誤需要重新開具的，應如何處理？

10、轉登記納稅人按規定再次登記為一般納稅人后還是否允許再轉為小規模納稅人？

11、小規模納稅人月銷售額10萬元的標準應如何計算，

12、適用增值稅差額征稅政策的小規模納稅人，月銷售額10萬元標準如何計算，

《增值稅納稅申報表（小規模納稅人適用）》中的“免稅銷售額”相關欄次如何填寫？

13、其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，應如何適用增值稅免征政策？

14、現行小規模納稅人在預繳地實現的月銷售額未超過10萬元的是否需要預繳稅款，如果已經預交稅款的如何處理？

15、小規模納稅人月銷售額未超過10萬元的，當期因開具增值稅專用發票或普通發票已經繳納的稅款如何處理？

16、小規模納稅人月銷售額超過10萬元的，如何開具發票？

17、增值稅一般納稅人在增值稅稅率調整前已按原適用稅率開具的增值稅發票，發生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發票的，開票有誤需要重新開具的，未開具增值稅發票需要補開增值稅發票的，應如何開票？開票時如何操作選擇適用稅率？

18、已抵扣進項稅額的不動產，發生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，如何計算不得抵扣的進項稅額，并從當期進項稅額中扣減？

19、按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，如何計算計算可抵扣進項稅額？

20、4月1日以后增值稅稅率下調具體規定如何，對房產企業將帶來哪些影響？

21、4月1日起，不動產購建進項稅額抵扣發生哪些新變化，還未抵扣的進項稅額應如何處理？

22、4月1日以后購進國內運輸服務進項稅抵扣有哪些具體規定？

23、4月1日以后哪些行業可以實施僅限水稅加計扣除，房地產行業是否會受到來自相關方的影響？

24、4月1日起，符合哪些條件的納稅人可以試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，退稅額如何計算？

二、企業所得稅

1、進行企業所得稅清算時以什么為稅前扣除憑證？

2、企業在補開、換開發票、其他外部憑證過程中，因對方注銷、撤銷、依法被吊銷營業執照、被稅務機關認定為非正常戶等特殊原因無法補開、換開發票、其他外部憑證的，其支出是否還允許稅前扣除？

3、企業與其他企業、個人在境內共同接受應稅勞務、非應稅勞務發生的支出，采取分攤方式的，應當按照獨立交易原則進行分攤，企業以什么為稅前扣除憑證？

4、企業租用（包括企業作為單一承租方租用）辦公、生產用房等資產發生的水、電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網絡等費用，出租方采取分攤方式的，企業以什么憑證作為稅前扣除憑證。

5、房地產企業確認銷售收入的實現到底應該以國稅函【2008】875號、國稅發【2009】31號】哪一個文件規定為準？

6、以施工合同為準計算發票不足金額時，以總包合同金額為準還是分包合同金額為準，具體操作時應該注意哪些事項？

7、以不同的非貨幣交易方式取得土地，土地成本確認的方式有何不同？

8、由于土地增值稅清算較晚造成企業多交企業所得稅，清算后應如何進行處理？

9、采取“項目合作”合作的方式聯合開發，接受對方投資應如何進行賬務處理，項目利潤所得稅如何計算？

第二部分 新稅改形勢下土地增值稅清算經典案例分析

一、關于納稅人

1、在集體土地上開發的小產權房是否應繳納土地增值稅？

1、房地產開發公司未取得土地使用權之前銷售房屋是否應征收土地增值稅？

2、房屋從土地當中分離出來單獨轉讓，是否征收土地增值稅？

3、委托代建房屋是否繳納土地使用稅？

二、關于稅收優惠

1、開發、銷售普通住宅銷售、國家依法征用收回房地產有哪些稅收優惠，普通住宅的標準應如何把握？

2、以房地產進行“投資、聯營、合作建房或者企業兼并”是否應征收土地增值稅

3、營改增以后以接受投資入股土地進行開發，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方的股權，股權溢價能否作為土地成本扣除？

4、以“股權轉讓”形式轉移土地使用權是否應征收土地增值稅

5、開發建設保障性住房是否應征收土地增值稅

三、關于清算條件與清算單位確認

1、在確認開發項目是否達到清算條件時，對國稅發[2006]187號、國稅發[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿三年”應該如何理解？

2、國稅發[2006]187號文件第一條規定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產開發項目”和“分期項目”應該如何理解？

3、清算時，同一項目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應將開發產品分為幾類清算？ 銷售房屋時，贈送開發產品的應如何計算土地增值稅？

4、清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？

四、關于清算收入

1、營改增后土地增值稅收入包括哪些內容，新老項目收入確認有何不同？

2、什么情況下代收款項應確認為收入，什么情況下代收款項不應確認收入？

3、營改增以后發生哪些業務應視同銷售收入，視同銷售行為應如何處置？

4、土地增值稅清算時以那些會計資料為依據確認清算收入？

5、訂金、誠意金、違約金、更名費是否應計入清算收入？

9、清算時如何確認清算收入偏低、偏高？

10、政府按照土地出讓協議規定的價格回購安置房的應如何確認銷售不動產收入？

11、審核清算收入應重點注意那些問題？

五、關于扣除項目

1、取得土地使用權所支付的金額包括什么，營改增后“差額計算銷項稅額”是否會影響新項目的土地成本扣除

2、在實際工作中一次性取得土地分期開發的，清算時土地成本應如何計算扣除？同一項目中含有不同類型房地產的，清算時土地成本應如何計算扣除，其他成本應該如何計算扣除？

3、清算時房地產企業“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除？

4、清算時地方政府、財政部門以各種名義給予房地產開發公司的返還款在計算土地增值稅時應如何處理？

5、未按規定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規定取得合法憑據的土地，清算時是否允許扣除？

6、經國土局批準同意，開發商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，如果沒有土地出讓金票據能否扣除？

7、開發商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補償費，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據，差額部分支付了地價款并取得票據。代政府支付的拆遷補償費能否扣除？

8、母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據。拍得土地后，注冊全資子公司，作為開發此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關稅費及土地證由子公司辦理，母公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金專用票據的付款單位為母公司，在清算時此票據是否允許扣除土地價款？

9、改制時按照政府改制文件取得土地使用權無票據，清算時土地成本如何扣除？

10、房地產企業，支付拆遷補償費應取得什么票據？企業支付的過渡費、周轉房支出應如何處置？

11、項目涉及“拆遷安置”的，計算開發成本時不同性質的返遷房應該如何分別處置？

12、單棟建筑物含有不同類型的房地產的，清算時其建筑成本應該如何計算分攤？

13、國稅發[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如何理解？簽訂“軟裝交付”與“硬裝交付”合同，扣除時會受到哪些影響？

14、清算時，開發項目涉及到甲供材發票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業務的對開發公司所取得的票據應如何把握？營改增后是否采取“甲供材”對甲乙雙方會有哪些影響？

15、開發項目涉及甲供材的，雙方如何進行會計核算實務操作？

16、在土地增值稅清算時，企業支出已取得合法憑據但未實際支付的部分（例如：工程款）可否計入扣除項目？

17、房地產開發企業將房產全部銷售后配套設施的產權轉到哪里？稅務機關如何掌握？

18、公共配套設施租賃業務應該如何計算征收土地增值稅？

19、清算時，對開發公司“在小區外部為政府建設公益性設施發生的費用”是否允許扣除？對該部分設施取得的進項稅，土地增值稅清算時如何處置？

20、規劃外發生的項目內建設支出是否允許扣除？

21、計算土地增值稅時，“營銷設施建造費用”是否允許計入開發成本扣除？

22、房地產企業同時開發多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發間接費，清算時如何計算扣除？

23、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所發生的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，應該如何處置？

24、為什么土地增值稅清算時企業的開發費用不據實扣除，而是按照成本的5—10%計算扣除，這樣做的用意是什么？

25、《土地增值稅實施條例細則》第七條當中的“金融機構”應怎樣理解？當據實扣除的利息低于計算扣除的利息時是否可以選擇計算扣除？

26、房地產企業向個人、其他單位（含關聯方）借款，費用是否可以扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款，費用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行借款，費用是否可以扣除？取得集團內部統借統還借款，費用是否可以扣除？

27、企業開發用地繳納的土地使用稅、因土地糾紛發生的立場是非、開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用，屬于開發間接費還是開發費用？

28、清算時為什么必須區分開發間接費和開發費用？如果開發企業較小，項目單一，會計核算時是否可以不設置企業管理費科目，將全部費用均歸集到開發間接費？

29、營改增以后清算時，與轉讓房地產有關的稅金應該如何計算扣除？

30、清算時土地開發與房屋開發加計扣除計算方法有什么不同？

31、營改增以后轉讓、銷售舊房應如何計算扣除項目金額？

32、審核扣除項目時應具體注意哪些問題？

六、關于清算結果計算

1、項目橫跨營改增前后，清算時收入、成本、費用、稅金、加計扣除、增值率、增值額、應納稅額應如何計算？

2、清算后銷售尾盤，再收取房款、發生成本費用支出，需要補退稅款的如何計算？

七、關于納稅申報

納稅申報表和填報注意事項說明。

楊老師

楊老師，資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰工作經驗。

同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。

授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的涉及到房地產行業的所有的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；

授課特點：準確、透徹、簡捷、實用； 授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。

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