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【課程背景】

政策東風與資本寒流正在長租公寓市場激烈碰撞，中央財政保租房補貼與長租公寓REITs試點政策釋放紅利，但行業融資成本卻持續高企，大部分公寓企業陷入“資產有估值、融資無門路”的僵局。當二房東模式因租金貸監管全面退潮，重資產玩家又困在“投融管退”閉環斷裂的沼澤中，融資成本飆升等殘酷現實，正倒逼從業者重新理解資本游戲的底層邏輯：如何在租金漲幅有限、大宗交易資產流動性有限的戰場上，構建穿越周期的長租公寓運營、良性投退生存體系？

本課程將助力長租公寓企業重構融資價值鏈，專注于優質項目打造，幫助企業盤活存量資產，助力企業構建投融建管退等一體化、綜合化運營能力。

【課程收益】

1、掌握適宜于公寓的各類融資工具組合和經營策略，破解輕資產沒抵押、重資產難退出的魔咒，提升產品運營能力

2、構建融資風險的防爆系統，獲得從法律合規到財務建模的全鏈條風控體系

3、了解并提前籌劃保長租公寓REITs擴募機制，為未來獲得源源不斷的增量資金打下堅實基礎。

【課程特色】

1、理論、正向案例、負面案例多重融合，講解優質運營項目案例，同時穿透式拆解暴雷案例、逆勢融資成功標桿、ESG社區加持認證、金融證券化工具退出策略等；

2、數據量化助力決策，講解長租公寓融資估值模型、運營健康重要指標出租率/租金收繳率/客訴率動態監測等詳細講解。

【課程對象】

長租公寓開發或運營負責人，公寓基金負責人，投融資負責人

【課程大綱】

一、行業現狀：長租公寓的融資困境與結構性矛盾??

1.1 長租公寓的"三高三低"困局

高資產投入與低租金回報率的剪刀差

高運營成本與低利潤空間的動態博弈

高政策預期與低資本信任的價值背離

1.2 融資渠道的"冰火兩重天"

銀行信貸：抵押物缺失與現金流評估難題

股權融資：資本退潮期的估值邏輯重構

資產證券化：底層資產合規性審查雷區

1.3 逆境下的優秀長租公寓項目做對了什么？

優秀項目案例

優秀項目的特殊運營模式及啟示

二、融資模式創新：破解輕資產與重資產的雙螺旋??

2.1 "股+債+REITs"三位一體模型??

股權融資的合規對賭設計（如租金收入對賭條款）

經營性物業貸的現金流包裝技巧

保障性租賃住房REITs的底層資產重組策略

2.2 結構化融資工具箱??

CMBS的資產池增信技術

綠色建筑認證的融資溢價捕獲（LEED/WELL標準應用）

政府引導基金的杠桿撬動法則

三、資產證券化實戰：從ABS到公募REITs的進化路徑??

3.1 長租公寓ABS的"生死線"突破

底層資產合規五要素：產權/租約/押金/系統/稅務

現金流預測的動態壓力測試模型

風險隔離的"雙SPV"架構設計

3.2 保租房REITs的操作密碼

資產合規性改造的"三證兩率"標準

發行定價的租金貼現率博弈

擴募機制下的資產包組合策略

（實戰案例：首批保租房REITs底層資產關鍵指標對比）

四、風險防控：融資全周期的"五道防火墻"??

4.1 法律風險圖譜??

租金貸模式的合規邊界

租賃合同與融資協議的沖突點排查

資產抵押中的優先受償權陷阱

4.2 財務建模的致命盲區??

空置率測算的"灰犀牛"效應

租售比動態平衡模型（LTV值預警機制）

利率波動下的敏感性壓力測試

4.3 運營風險的資本化轉嫁??

租約保險產品的結構化應用

免租期成本的資本化分攤技術

資產退出時的流動性保障條款

五、未來戰場：存量時代的新融資范式??

5.1數字資產賦能??

物聯網數據資產的估值模型

區塊鏈技術在租約存證中的應用

5.2 ESG融資新維度??

綠色租賃標準的融資溢價

GRESB評級對機構投資者的吸引力法則

5.3 城市更新中的資本機遇??

非改居項目的政策性套利空間

存量商業物業改造的融資創新

集體建設用地入市的資本化路徑

王老師

王瀚霆老師

——綠色金融資產管理與ESG管理實戰專家

曾任：國泰君安證券資產管理（全球銀行品牌500強），基金業務總監

曾任：淡馬錫產業投資基金 （新加坡主權財富基金旗下，世界財富500強）投資副總監

曾任：英國LGC基礎設施公司 亞太區ESG業務經理

中國貿易促進委員會白皮書（綠色金融板塊） 特邀編委

不動產商學院 綠色金融與ESG特邀講師

Next Academy 金融與ESG特邀講師

CFA ESG Investing（ 特許金融分析師協會ESG投資認證）

BOMA國際業主與管理者協會 REITs基金特邀講師

APREA亞太房地產協會 REITs基金特邀講師

LEED綠色建筑評估專家

英國皇家特許 測量師

中國并購公會 認證并購交易師

UCL英國倫敦大學（QS排名世界前5）不動產投資碩士

【個人簡介】

王瀚霆老師擁有近20年的ESG項目管理、綠色金融、基金管理、城市更新、不動產投融資等實戰經驗，曾任職于世界500強、國際知名主權財富基金——新加坡淡馬錫集團旗下基金公司，國內頂級投行國泰君安證券公司等，負責基金管理、ESG建設管理、城市更新、不動產項目投融資、資產管理等工作。累計管理、操盤基金規模（含ESG主題基金）逾200億元人民幣，主導出具多份ESG專題報告，成功搭建公司和部門綠色金融管理體系，管理資產項目遍布上海、北京、廣東、福建、江蘇、重慶、山東等區域，在綠色金融、資本運作、存量資產盤活和ESG管理領域具有豐富的實戰經驗。

【實戰經驗】

1、ESG策略與綠色金融整合能力——使用ESG策略管理某產業園區基金并出具ESG專題報告，2023年累計漲幅約24.05%，為投資人創造了豐厚回報

王老師曾運用ESG策略管理某只產業園區主題基金，在基金管理、資產運營等方面充分運用ESG策略，優化資產經營效率，提升基金收益水平。該基金2023年底基金規模約為20億元，相對于發行價累計漲幅約為24.05%，為投資人創造了豐厚回報。

另外，王瀚霆老師主導建立了ESG管理制度等，并為該基金項目出具了ESG專題報告，該報告將投資人對本基金的關注度和閱讀量提升了8倍以上，向公眾展示了該基金在環境、社會和公司治理等方面的實踐和努力，通過推動ESG與基金運營的整合，助力基金產品持續貢獻社會價值，獲得了廣泛的社會關注度和投資人認可。

2、精準擇時及投資能力——累計購入、賣出不動產基金規模約125億元，獲得年化收益率10%以上的投資回報率

王老師曾主導出售某大型商業綜合體項目，交易對手是全球知名私募基金黑石投資集團。期間進行精密的投資分析測算、主導相關商務談判，最終以約75億人民幣達成一致，成功出售該項目，為公司獲得了年化10%以上的投資回報率。還曾主導在價值低谷期，成功收購廣東某商業綜合體項目、福建省某物流園區項目等，總收購對價逾50億人民幣，資產規模提升33%以上，成功以較低的成本擴大了集團在大中華地區的資產管理規模，打響了集團在大中華地區金融投資領域的知名度。

3、綠色金融管理體系搭建能力——牽頭制定公司主題基金10大制度、員工7大考核維度、外部機構3大對接指標等管理體系

王老師曾主導建立公司及部門綠色金融管理體系，其中包括公司主題基金的10大制度（綠色基金投資管理辦法、運營管理辦法、信息披露機制等）、員工7大考核維度（基金層面考評指標、資產層面審核維度、投資研究工作賦能等）、外部機構4大對接指標（對接模式、模板材料、信披配合、授權事項）等，整理出10類綠色金融標準流程、3類非常規流程、15個數字化管理系統標簽，部門基金事務管理效率提升50%以上，獲得了集團公司領導、投資人和外部機構的高度認可。

4、城市更新、不動產資產管理運營能力——管理的城市更新商業綜合體、能源市政、產業物流園區、租賃住房等大型不動產項目約90萬平方米

王老師曾管理過各類大型不動產資產項目，包括城市更新商業綜合體、能源市政供暖項目、產業及物流園區、城市租賃住房社區等，總建筑面積約90萬平方米。期間大力注重產業更新升級、租戶業態調整招商、物業管理提升、成本支出優化、投資人交流互動等，優化提升不動產資產管理水平，使得多個項目的資產出租率達到100%，累計為投資人分紅金額超2億元。

【培訓經驗】

1、ESG主題培訓——20次主題培訓，累計授課時長超數百小時，課程滿意度超99%

王老師成功組織進行過20次ESG主題培訓，受眾包括國有企業高管及骨干成員、政府主管部門領導、外企大中華區負責人等，內容涵蓋《ESG策略與實操培訓》、《企業ESG架構設計與管理》、《REITs基金與ESG管理》、《綠色建筑提升與ESG管理》等方面，累計授課時長超數百小時，課程滿意度超99%。

2、綠色金融與不動產經營管理主題培訓——針對地方政府及管委會超30次專題培訓輔導

王老師為地方政府、園區管委會等提供綠色金融與不動產經營管理培訓超過30余次，受眾主要是地方政府發改委、國資委、工商管理部門，以及園區或新區管委會的招商與資產管理部門等，內容包括《綠色金融如何助力區域經濟發展》、《園區不動產經營管理的道與術》等針對性課程，獲得政府領導的高度評價。

3、綠色金融資本運作與存量資產盤活項目咨詢——近10萬字咨詢方案輸出

王老師以專家顧問身份為中國北方某國家級新區進行資本運作及存量資產盤活項目提供咨詢服務，包括9大類基建資產、5大類金融盤活工具，累計覆蓋新區面積約1000平方公里，累計盤活存量資產規模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，獲得新區領導的高度好評。

【愿景使命】

以綠色金融和ESG賽道為主體，成為綠色金融與ESG領域的頂流講師；

助力基礎設施企業、市政企業、能源企業、房地產企業等對綠色金融、ESG建設等有較大需求的企業，助力提升企業在ESG領域的表現，增強其在ESG方面的聲譽，獲得綠色金融支持；

培養提高學員的ESG意識和水平，提升團隊的整體ESG素質和能力，為企業培養未來的ESG領導者。

【授課風格】

風趣幽默：授課風格風趣幽默，擅長用通俗易懂的語言講述難以理解的金融和抽象的ESG概念，達到良好的培訓提升效果。讓學員在輕松下氛圍下啟發與收獲；

實戰性強：內容圍繞老師自身的親身案例或經歷，避免枯燥的理論說教，讓學員以一線視角直面難題和棘手問題，聚焦實際情境，既有娛樂性又聚焦實戰收獲；

互動性強：老師講課生動，臺風很棒，極具感染力，用情境重現和角色扮演的方式，讓參訓學員深度參與其中真實面對挑戰，能夠讓人有很強的啟發和收獲；

【主講課程】

《ESG策略與實操培訓》（品牌課）（復購率高）

《企業ESG架構設計與管理》

《REITs基金與ESG管理》

《綠色建筑提升與ESG管理》（品牌課）（復購率高）

《金融與投資邏輯培訓》

《不動產基金投資與資產管理實戰培訓》

《基礎設施投資與運營管理》

《房地產開發與建筑管理》

《REITs基金發行與運營實操》（品牌課）

《行業研究的邏輯框架》

《雙碳政策下的企業經營應對之道》（品牌課）（復購率高）

《可持續發展與企業經營契合培訓》

【部分咨詢案例】

序號客戶公司培訓咨詢內容培訓成果

1雄安新區財政部門綠色金融產品盤活國有存量資產項目咨詢梳理了9大類基建資產、5大類金融盤活工具，累計覆蓋新區面積約1000平方公里，累計盤活存量資產規模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，項目順利交付

2BOMA商業不動產協會不動產金融與ESG核心實操指南自主開發超100余頁培訓課件，多次返聘授課培訓，累計受眾學員超1000人

【服務客戶】

國企央企：中建集團（返聘3期）、上海臨港集團、上海張江高科集團、上海城投集團、上海徐匯城市建設集團、上海市北高新集團、上海機場投資集團、重慶發展投資集團、重慶高速公路集團、重慶武隆喀斯特集團、山東濟南能源集團、揚州廣陵投資集團、揚州瘦西湖旅游發展集團等

政府部門：上海市商務委員會、上海市發改委（返聘3期）、揚州市發改委、云南省發改委、南昌市發改委、南京市發改委（返聘2期）、常州市國資委等

金融業：中國銀行、上海銀行、浦發銀行、北京銀行、友邦保險、匯豐人壽、人保資產、光大保德信基金、申萬菱信基金等

建筑房地產類：凱德集團、嘉民集團、瑞安房地產集團、豐樹物流集團、國藥物流等

【學員評價】

老師講課很生動很有趣，很多符合主題的幽默案例，作為對金融不懂的小白都能清楚理解其中的邏輯。

——上海城投集團 培訓主管 張超

老師系統的授課，邏輯清楚，非常明晰；另外老師的臺風太棒了，很有感染力。

——揚州發改委 投資事務負責人 丁科長

還沒上課的時候，我覺得這門課會很枯燥。結果老師一開口，我就被折服了，教學不僅幽默還可以結合工作實例把內容講得頭頭是道，聽完收獲特別大！

——凱德集團 HRD 巫文聰

本以為課程晦澀難懂，沒想到老師憑借深厚專業知識，把實操案例講得深入淺出，還一路啟發思維，學習體驗拉滿！

——豐樹物流 投資部負責人 和明

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