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【課程背景】

中國經濟經過“改革開放”30多年高速發展上行階段，當前已經進入“低增長”發展下行階段，近幾年大型房企頻頻暴雷，地產行業全面下行，行業總量將持續萎縮，房地產行業發展嚴重過剩，中國經濟迎來百年大變局，房地產企業舉步維艱、面臨很大的生存考驗，當前需要認清時代發展趨勢，順勢而為，發揮自身優勢，變革創新，才能在競爭激烈的市場中生存下去。

本課程旨在幫助學員全面系統地掌握房地產與租賃業務中的財務處理流程、技巧以及資產管理優化的方法，提升學員在該領域的專業素養和實際操作能力，使學員能夠熟練運用所學知識解決企業面臨的實際問題，為企業創造更大的價值。

【課程收益】

1.深入理解投資性房地產成本模式與公允模式的轉換及后續計量要點。

2.明晰新會計準則中合同相關概念對房地產及租賃業務收入確認的影響。

3.深入理解房地產與租賃業務的財務處理原則和方法，確保財務信息的準確性和合規性。

4.學會運用成本法、市場法和收益法等對企業資產進行評估，為企業的資產管理和經營決策提供可靠依據。

5.提升資產管理的效率和效益，實現資產的優化配置，提高企業的盈利能力和競爭力。

6.借鑒優秀城投公司案例，探索資產管理優化策略。

【課程對象】

企業財務、企劃、各載體業務部門等相關部門人員

【課程大綱】

上午：投資性房地產專題

1.投資性房地產定義與分類

明確投資性房地產范圍：出租建筑物、土地使用權及持有增值土地

區分自用房地產、存貨與投資性房地產的界限

工業園廠房、配套設施的分類實務（結合園區資產特性）

2. 成本模式與公允價值模式對比

- 成本模式計量規則：折舊/攤銷、減值計提、處置處理

- 公允價值模式應用條件：活躍市場、可靠估值方法

- 兩種模式對報表的影響差異（利潤波動性、資產負債率變化）

3.投資性房地產初始計量

- 成本模式下，外購、自建投資性房地產入賬成本構成講解，結合公司園區開發運營中涉及的房產、土地實例分析，如園區標準廠房建設成本如何計入投資性房地產。

- 探討特殊取得方式（如非貨幣性資產交換、債務重組取得）投資性房地產入賬價值確定原則 。

4.投資性房地產成本模式后續計量

- 詳細說明成本模式下折舊、攤銷計算方法，以及與固定資產、無形資產折舊攤銷的聯系與區別，如園區商業配套設施折舊年限確定依據。

- 資產減值跡象判斷與減值準備計提核算，結合園區資產實際情況，分析減值測試流程與會計處理。

5.投資性房地產公允價值模式后續計量

- 闡述公允價值模式適用條件，分析公司業務中哪些投資性房地產可能滿足該條件，如位于繁華地段的出租寫字樓。

- 公允價值確定方法（市場法、收益法等）講解，以及估值技術在實際應用中的要點與難點。

- 公允價值變動對利潤表和資產負債表的影響分析，通過實際案例展示市場波動下公司財務指標變化。

6.投資性房地產成本模式與公允價值模式轉換

- 轉換條件、轉換日確定及賬務處理，通過模擬公司投資性房地產轉換案例，進行會計分錄編制演示。

- 追溯調整法在轉換中的應用，對前期財務報表影響分析，以及信息披露要求。

案例：某上市公司投資性房地產被征收房產稅的稅企爭議案例分析

下午：新會計準則下財務處理實務與資產管理優化專題

1.新會計準則中合同相關概念解析

- 合同資產、合同負債、合同成本定義講解，結合公司房地產開發、租賃業務合同，舉例說明三者確認與計量。

- 合同資產與應收賬款、合同負債與預收賬款區別與聯系，從風險承擔、收款權利、履約義務角度分析。

2.新會計準則對收入確認的影響

- 新收入準則下五步法模型在房地產、租賃業務中的應用，以公司開發項目銷售、園區廠房租賃為例，演示收入確認流程。

- 合同變更、可變對價、重大融資成分等特殊情況對收入確認金額和時間的影響，結合實際業務合同條款分析。

3. 房地產與租賃業務日常核算實務

- 初始計量：土地成本、建造成本的歸集與分攤

- 后續支出處理：資本化與費用化的判斷標準

- 租金收入核算：預收租金、免租期的會計處理

4. 房地產與租賃業務的稅務處理

-房地產與租賃業務涉及的主要稅種及稅率

增值稅：一般計稅的適用場景

企業所得稅：收入確認與成本結轉的稅會差異

房產稅與土地使用稅：從價計征與從租計征的銜接

-稅務籌劃的方法和技巧

如何合法降低企業的稅務成本

-稅務優惠政策的解讀與應用

5. 財務報表列報與披露

- 投資性房地產在資產負債表中的單獨列示

- 租賃負債與使用權資產的披露要求

- 公允價值變動損益的利潤表列示規則

6.房地產與租賃業務的資產清查與盤點

-資產清查與盤點的目的和意義

-清查與盤點的流程和方法：實地盤點、賬實核對

-清查結果的處理及會計分錄

資產管理優化策略與工具（6課時）

7.資產配置與風險管理

- 閑置資產盤活路徑：出租、合作開發、資產證券化

- 風險預警指標：資產負債率、租金收繳率的監控體系

案例：柏堰科技園資產清查與動態管理經驗

8. 績效評估與優化措施

- 資產回報率（ROA）與經濟增加值（EVA）的計算

- 成本控制策略：能耗管理、維護費用的精細化分攤

案例：黎平縣工業園區資產清單管理與效率提升

9. 案例探討：創新資產管理策略，能夠優化資產負債率、減少負債、提升資產流動性與收益性做法

- 杭州城投數據資產入表的負債優化效應

- 萬科泊寓 Pre - REIT 基金與建萬基金運作

- 自如 “增益租” 模式、資管的數智化實踐

- 潤置地的 REITs 實踐

- 樂乎集團的 “資管 + 運營” 雙輪驅動

趙老師

趙春國老師

——企業財稅管理實戰專家

曾任：中昂集團（中國房地產TOP100）CFO兼董事長助理

曾任：江河集團（全球玻璃幕墻服務商TOP1、上市公司）財務總監

曾任：新奧集團（中國企業TOP500、能源上市公司）財務總監

曾任：怡海控股集團（外資企業，K12教育、商業）財務總監

曾任：中國萬和控股（國有企業，投資）計劃財務部總經理

曾任：丹東制藥廠（國有企業，制造業）成本會計主管

曾任：國富浩華（中國會計師事務所TOP10）高級項目經理

曾任：金財控股（中國老板財稅TOP1）高級財稅顧問

注冊會計師、高級會計師、注冊稅務師

10年以上財稅咨詢與培訓經驗，累計交付100+項咨詢項目、累計培訓輔導人數10000+，曾服務于中國石化、燕京啤酒、中化國際、中國煙草、中國林業、中展集團、中國港灣建設集團等，總體好評率98%以上。

【個人簡介】

趙老師有31年財稅工作經驗，兼具甲乙雙方視角，擁有20年上市公司、國有企業、大中型民營企業財務負責人工作經驗，有10年審計、財稅咨詢工作經驗，曾任中國500強、房地產100強企業財務負責人，曾在國內8大會計師事務所、國內頭部財稅咨詢公司擔任審計師、顧問咨詢老師，服務企業超過1000家。有房地產等20多個行業多元化集團財務管理工作經歷，主持過企業收購、兼并，從事過上市公司、央國企審計工作。

趙老師是一位把課程講出彩、咨詢項目做落地的實戰型講師和顧問。有大財務思維，擅長財務戰略與財務體系建設、股權架構設計、資金管理、投融資管理、全面預算、稅收籌劃、成本控制、財務管理制度及流程建設、內部審計、團隊建設等。

【實戰經驗】

1、從0到1搭建集團財務管理體系，增收10余億元、降本5億余元

趙老師在2017-2020年擔任中昂集團CFO兼董事長助理期間，從0到1搭建集團財務垂直管理體系，將集團所屬六大區域公司、40多家子公司納入集團統一集中財務管理體系、內控體系，財務工作實現了標準化、制度化、程序化、信息化；領導的財務部門多次獲得集團優秀團隊獎。

降稅增效，節稅5億余元、平均節稅20%以上

趙老師在擔任中昂、江河、新奧等多家公司財務負責人期間，根據公司戰略發展規劃、股權架構、經營交易等各環節情況，利用國家稅收政策，組織制定各公司稅收籌劃方案和土增稅清算方案，并進行動態跟進落實，節稅5億余元、平均節稅20%以上；其中，2014年作為某央企標的額16.2億元股權并購項目收購談判小組核心成員，全程參與項目談判，積極協調稅務機關出具交易環節不征稅函，節稅6000余萬元，并成功收購該項目。

3、組織財稅類專題培訓——累計授課500+次、輔導學員超萬人、累計交付咨詢項目100+

2022- 2024年服務客戶覆蓋生產制造、貿易電商、餐飲酒店、醫藥醫療、汽車零部件、新能源、教育、地產、建筑、物業等多個行業，累計財稅培訓授課500+次，累計交付咨詢項目100+，為中國500強、央企、上市公司、民企提供財務咨詢及培訓服務，影響財務人員、企業家學員超萬人。

4、幫助企業共建財務系統，降本增效、提升利潤、降低風險

2020- 2022年為企業提供財務戰略規劃、股權架構設計及優化、集團化財務管理、內控體系、稅收籌劃、優化財務核算體系、構建財務系統等財務指導服務；幫助客戶發現財務、稅務、內控方面的問題和潛在風險，并提出解決思路方案；幫助企業規范財務體系：包括財務戰略、賬務系統，稅務系統，資金系統、制度、流程、內控等提供稅收籌劃與管理方案和優化措施，完成7個地產項目土增稅籌劃方案和動態更新方案，平均節稅30%以上，并完成某地產項目土增清算工作，節稅2000余萬元。

【培訓經驗】

累計財稅培訓授課500+次，累計交付咨詢項目100+，影響財務人員、企業家學員超萬人

2020-2022年 某知名央企 《企業內部控制與風險管理》 2期

2021-2022年 北京知名外資企業 《財務團隊如何創造價值，打造核心競爭力》2期

2022年 北京某教育集團 《如何搭建企業財務規范系統 》

2022年 河北某地產集團 《如何做好企業土地增值稅清算與稅務籌劃》

2022年 北京某大型商業集團公司 《財務報表分析與經營分析》3期

2023年 北京某頭部財稅咨詢公司 公開課《企業財務管控必修課》6期

2023年 北京某大型多元化集團公司 《如何做好企業全面預算管理》

2023年 江蘇某醫藥公司 《如何進行企業利潤管控》連續2期

2023年 北京某餐飲酒店 《新常態下的企業成本管控實務》

2023年 浙江某汽車企業 《非財務人員的財務管理》連續2期

2024年 北京某建筑集團 《企業如何做好稅務管理與稅務籌劃》

2024年 內蒙某新能源企業 《企業如何做好稅務管控》

2024年北京某頭部財稅咨詢公司 公開課《大財務思維助力企業價值成長》5期

2024年河北某國有交建企業 《新《會計法》特訓》

【理論體系】

【“大財務”體系終身推動者】成為大財務體系標準推動者，幫助企業構建財務戰略、股權設計、投資融資、上市并購、風險管理、內控流程、成本控制、分析報告、信息系統、全面預算、稅收籌劃體系，為企業增加利潤、減少風險、增加現金流。

【授課風格】

激情幽默：授課充滿激情和幽默，富有感染力和親和力，課堂氛圍活躍。

聚焦實戰：企業高層管理實戰派出身，課程實戰案例豐富，干貨多，落地性強。

經驗豐富：多年財稅咨詢和培訓經驗，在財稅管理領域有豐富的方法論和成功案例。

互動性強：善于與學員互動，啟發學員思考，對關鍵內容進行深層次剖析、解讀。

【主講課程】

財務類-非財務人員：（合適老板、股東、企業中、高層管理人員）

《企業財務管控必修課——老板財商課》（經典課程）

《如何進行企業利潤管控——破解利潤“密碼”》（爆款課程）

《如何讀懂財務報表，從財務視角透析企業運營內核——數字背后的秘密》

《內控管理與風險防范——讓企業更賺錢、更值錢、更長壽“密碼”》（爆款課程）

《如何做好企業全面預算管理——預算是企業戰略落地的手段》

《非財務人員的財務管理——業財融合，創造價值》

《非財人員的財務修煉：大財務思維助力企業價值成長》

《如何做好公司股權架構設計——三層股權架構，讓老板拿錢無憂》

財務類-財務人員：（合適CFO、財務總監、財務經理、財務主管、會計人員）

《如何搭建企業財務規范系統——財稅合規、價值倍增 》（爆款課程）

《新《會計法》特訓——會計成為高危職業，重罰財務造假》

《新常態下的企業成本管控實務——向管理要業績》

《企業財務報表及分析與“駕駛艙”設計——財務預警，決策支持》

《新形勢下企業如何做好現金流管理——現金為王，讓企業不缺錢》

《財務人員職業發展及價值成長——跑贏數字化時代》（經典課程）

《財務團隊如何創造企業價值，打造核心競爭力——轉型升級，財務賦能》

《如何成長為的優秀財務經理/財務總監——打造財務鐵軍、為企業創造價值》

稅務類

《“金稅四期”大數據治稅背景下，企業如何做好稅務管控》（經典課程）

《大數據背景下，企業的稅務評估與稽查風險應對》

《“金稅四期”智慧稅務背景下，企業如何做好稅務管理與稅務籌劃》

《房地產財稅必修課——降稅增效，財務賦能》

《如何做好企業土地增值稅清算與稅務籌劃——地產財務的葵花寶典》

中小企業老板必聽課

《財稅合規、價值倍增——如何做好初創企業財稅管理？》

《企業財務管控必修課——老板財商課》

《如何進行企業利潤管控——破解利潤“密碼”》

《如何做好公司股權架構設計——三層股權架構，讓老板拿錢無憂》

【部分培訓客戶】

房地產、建筑業、物業：中昂地產、鵬渤地產（返聘）、怡海控股、江河創建、重慶鑫格建筑、紐約建設、廣州金點物業、合和物業、怡海物業

能源、化工、煙草、農業：中國石化、中化國際、新奧集團（返聘）、中國煙草、中國林業

食品 、餐飲、酒店：燕京啤酒（返聘）、水岸花城酒店、江南里酒店、江蘇小廚娘、北京明月三千里

零售 、貿易 、服務：北京幸福超市、匯金廣場商貿、濟南眾康商貿、鵬潤電影、瑞萊德

生產 、加工 、制造：丹東制藥廠、河北金沙河、青島三合山精密鑄造、北京藍暢機械

文化、教育：北京某高校、怡海幼兒園、北京小學怡海分校、北京八中怡海分校、鵬渤幼兒園、鵬渤小學、衡卓高中、為明教育

【部分咨詢客戶】

客戶公司培訓咨詢內容項目成果

某知名央企、上市公司

（2020-2021）企業內部控制與風險管理，建立完善的內控體系。項目滿意度達到99%，助力完善公司內控體系。提升管理干部內部控制與風險管理認知和能力，幫助企業做合規、促經營和反舞弊。

北京某知名外資集團公司

（2021-2022）財務人員必須掌握的財稅知識和專業能力學員滿意度達到100%，幫助財務人員更新財稅知識。提升企業財稅管理水平，幫助企業實現資金安全、高效，風險可控，節稅有方，利潤倍增。

北京某大型國有商業集團公司

（2022-2023）為財務人員講授《財務報表分析與經營分析》這門課程，為管理層決策提供財務支持。建立財務報表分析系統，讓財務人員通過財務數據與經營數據寫出有價值的財務經營分析，提高財務人員分析水平。

北京某大型多元化集團

公司

（2022-2024）非財人員的財務管理：大財務思維助力企業價值成長。項目滿意度達到98%，幫助管理干部擁有大財務思維。管理干部都學會了用大財務思維來理解業務邏輯，大大提高企業管理水平。

浙江某醫藥公司

2020-2021為浙江某醫藥公司提供被某上市公司收購股權咨詢通過對客戶被收購前的財務合規性盡調，調整增加利潤1余億元，提高了客戶12倍估值，達到可客戶的預期目標，協助完成了上市公司收購其股權。

北京某央企下屬公司2023-2024

為北京某央企下屬公司提供股權轉讓涉稅咨詢

根據客戶需求，積極逐項落實股權轉讓相關稅收減免政策，特別是在企業所得稅、土地增值稅方面，根據選擇方式的不同，取得了主管稅務機關的理解支持，達到了客戶最有利結果，順利完成股權轉讓。

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