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【課程背景】

建筑滲漏一直是困擾房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理單位的難題，被冠以“建筑癌癥”之稱。在交付使用的民用建筑中，滲漏水問題以成為業(yè)主與相關(guān)利益方（地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司、施工單位）的矛盾焦點之一，對業(yè)主的日常生活與社區(qū)和諧氛圍造成了較大影響。

為了根治房屋發(fā)生滲漏水后相關(guān)單位互相推諉的現(xiàn)象，住建部在2020年9月份下發(fā)通知明確了——建設(shè)單位是工程質(zhì)量第一責(zé)任人的通知。因此，各大房企紛紛在建筑滲漏水預(yù)控方面發(fā)力、力爭降低房屋滲漏水的概率。

根據(jù)標(biāo)桿房企統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下造成滲漏質(zhì)量通病投訴分為四大類，其中材料達(dá)15%、設(shè)計為36%、施工問題高達(dá)43%，而管理問題則為6%。因此，本課程將以建筑防滲漏設(shè)計為起點，系統(tǒng)講述地產(chǎn)項目在設(shè)計、成本采購、施工管理、滲漏水維修等環(huán)節(jié)的防滲漏措施，以達(dá)到“全局管控、根治滲漏”的目標(biāo)。

【課程收益】

1.學(xué)習(xí)建筑滲漏水相關(guān)的最新規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。

2.拓展對滲漏水問題的認(rèn)知視野。

3.掌握建筑滲漏水問題的系統(tǒng)治理路徑。

4.提升滲漏水問題一次性整改成功的概率。

【學(xué)員對象】

1.關(guān)注項目滲漏水問題的企業(yè)決策層管理人員（總經(jīng)理、副總、項目總等）。

2. 參與項目管理的協(xié)作部門人員（設(shè)計、采購、工程等）。

【課程大綱】

第一章地產(chǎn)行業(yè)建筑滲漏水問題的現(xiàn)狀與未來發(fā)展趨勢

1.1多因一果、屢治不愈；問題責(zé)任難定、業(yè)主怨聲載道

1.2輕設(shè)計、重構(gòu)造，輕技防、重人控

1.3責(zé)任與延保共舉，地產(chǎn)“防水革命”勢在必行

第二章項目設(shè)計階段的滲漏水預(yù)防措施

2.1 地下結(jié)構(gòu)設(shè)計的防滲漏措施

取消部分后澆帶——根治車庫滲漏重災(zāi)區(qū)；配電室電纜溝投入使用后少量積水——前端設(shè)計優(yōu)化，后期以逸待勞；車庫局部采光頂——節(jié)能與防洪的兩難選擇。別墅下沉庭院的側(cè)墻材料如何選擇、需要做防水嗎？

2.2 廚衛(wèi)間設(shè)計的防滲漏措施

如何破解“結(jié)構(gòu)設(shè)計允許有裂縫，但衛(wèi)生間卻不能滲漏水”的先天矛盾？衛(wèi)生間管

道敷設(shè)方式如何選擇才能大幅降低滲漏水造成的損失。擬頒布新規(guī)要求“衛(wèi)生間防水設(shè)

計使用周期不小于25年”，材料如何選擇？

2.3 屋面與外墻設(shè)計的防滲漏措施

目前屋面結(jié)構(gòu)設(shè)計弊端導(dǎo)致滲漏水多發(fā)；抗?jié)B混凝土——可以用在建筑屋面嗎？外

窗企口，高抗震設(shè)防地區(qū)杜絕外窗滲漏水的一項實用新技術(shù)。下凹式空調(diào)室外機位——漏水只是時間問題。

2.4 項目典型滲漏水案例剖析

暗埋式散水排水不暢引發(fā)滲漏、建筑近人尺度景觀回填土標(biāo)高處理不當(dāng)引發(fā)的滲漏水、單元電纜檢查井積水導(dǎo)致的地下室滲漏水、

第三章 項目施工階段的滲漏水管控關(guān)鍵點

3.1 主體結(jié)構(gòu)施工階段的滲漏水管控關(guān)鍵點

工期緊張、車庫沉降后澆帶倉促封閉造成滲漏水，怎么辦？衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)閉水試驗，保證長久不漏水的關(guān)鍵；外立面剪力墻接茬部位（以同層排水衛(wèi)生間外墻尤為明顯）漏水——高壓水槍基面拉毛。屋面結(jié)構(gòu)施工完成后暴曬半個月，不漏水反而不正常。

3.2 外墻及屋面施工階段的滲漏水管控關(guān)鍵點

穿墻孔洞（外架連墻孔、挑架槽鋼孔、空調(diào)孔、熱水器排煙孔、燃?xì)夤艿廊霊艨祝┓舛?；頂?4天技術(shù)間歇、確保后砌墻沉降裂縫的關(guān)鍵措施；屋面結(jié)構(gòu)施工完成后暴曬，引發(fā)干縮裂縫造成結(jié)構(gòu)缺陷型漏水。

3.3 機電系統(tǒng)施工階段的滲漏水管控關(guān)鍵點

制式吊洞工具+成品止水節(jié)——確保管根無滲漏的利器；衛(wèi)生間給水管道頂板下敷設(shè)；管道井（與業(yè)主戶內(nèi)貼臨型）做防、排水——以小博大。

第四章 項目交付使用后的滲漏水維修策略與方法

4.1 滲漏水的原因分析與專項維修方案編制

“沉、破、裂、竄、老”——造成滲漏水的五項主要原因；確定維修方案的原則——戶內(nèi)及單體樓公區(qū)，一步到位、不計成本；車庫及屋面，具體對待、重點解決；滲漏水專項維修方案的審核流程。

4.2 過程控制、完工驗證

開發(fā)商安排專人監(jiān)控維修過程是保證一次性修好的前提，閉水試驗/淋水試驗——三方見證，管理閉環(huán)。

4.3 沉淀經(jīng)驗、反饋在建及擬建項目

弘老師

房地產(chǎn)工程管理實操專家

曾供職于龍湖地產(chǎn)，陽光城地產(chǎn)，綠地集團、雅居樂等標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)

現(xiàn)任某標(biāo)桿房企工程總監(jiān)

西安工程大學(xué)建筑環(huán)境與設(shè)備工程本科畢業(yè)，16年標(biāo)桿地產(chǎn)工程管理工作經(jīng)歷，曾供職于龍湖地產(chǎn)，陽光城地產(chǎn)，綠地集團、雅居樂等標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)任工程技術(shù)負(fù)責(zé)人、工程經(jīng)理兼機電經(jīng)理、工程總監(jiān)等職。具有甲級設(shè)計院、甲方設(shè)計管理、甲方項目管理、甲方工程職能管理等多維度豐富經(jīng)歷，弘毅老師擅長于處理及解決工程現(xiàn)場問題及公司內(nèi)部跨部門溝通障礙等；曾獲得：綠都集團、陽光城集團星級內(nèi)訓(xùn)師，負(fù)責(zé)工程體系的內(nèi)部培訓(xùn)及公司內(nèi)部跨職能培訓(xùn)，并獲得集團三星級內(nèi)訓(xùn)師資格。弘毅老師自學(xué)能力強，善于將自身經(jīng)驗及學(xué)到的知識用培訓(xùn)的形式最大限度轉(zhuǎn)化為團隊的力量；系統(tǒng)性思考問題、解決問題的能力較強。善于對項目工程問題進行總結(jié)、歸納、提煉，尤為擅長“用技術(shù)的手段解決管理的問題”。

操盤過的項目有：

龍湖MOCO國際、雅居樂湖居筆記項目、紫荊華庭•晴園及朗園、瀾灣•桂園/樟園/榕園、陽光天地、麗茲公館、薔薇溪谷、海珀藍(lán)軒、綠地世紀(jì)城、綠地假日酒店（四星級）、筆克會展中心。

主講課程：

《房地產(chǎn)工程管理全程精細(xì)化與質(zhì)量通病防治》

《標(biāo)桿房企工程重難點問題管理及穿插施工＆新技術(shù)與新規(guī)范案例解析》

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