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一、地產投資流程總述

對房地產投資的主要意義、主要目標與主要模式做整體的概念，并討論房地產投資部門的主要職責和工作范圍

1、房地產投資的主要意義與導向

① 主要意義：合理利用公司現金流創造規模和利潤

② 投資導向：規模導向/利潤導向/資源導向/現金流導向

2、2、地產投資的主要模式：公開市場招拍掛/產業勾地/舊城更新/收并購

3、3、地產投資管理的主要階段與主要目標：

③ 投前管理：對項目進行經濟可行性判斷，并結合公司整體現金流明確投資額度、投資收益與投資打法

④ 投中管理（以公開市場招拍掛為例）：合約簽署與投資合作

⑤ 投后管理：投資復盤與投資協議追蹤管理

二、投前管理的主要流程與內容

投資測算工作的流程與實際案例演練——如何完成一個項目的投資測算工作，什么流程，涉及哪些部門，如何組織（通過一個住宅開發案例，在假定的條件下帶各個部門完成投資測算工作的整理流程）

4、投資測算的主要定義與成果展示

⑥ 定義：通過輸入信息的不斷更新和成本條件的不斷夯實，測算項目的各類經濟指標以指導項目的獲取決策、商務條件、落地優化、成本修正等

⑦ 投資測算的成果內容構成：投資測算表+強排方案+成本估算方案

⑧ 投資測算表拆解：內容項、關聯項、總體構成與原則

⑨ 投資測算中的專有術語名詞釋義

5、投資測算工具的設計與應用原則

⑩ 階段性原則：前期重效率，中期重運營，后期重成本

? 條線原則：投資測算表填寫的前期性準備工作

? 公司的差異化視角：公司的能力構建對于投資測算的主要影響及優化方案

6、投資測算工作的組織全景圖

? 組織構架

? 設計部門與主要職責

? 主要工作流程

7、投資測算工作實戰

? 項目信息的收集：區位信息/土地信息/價格信息/政策要素

? 項目價值的判斷：城市價值/市場指標/去化預測/競品分析

? 項目工作的組織：

投資部：土地信息的收集與預測

設計部：強排方案與設計要點

客研部（營銷部）：產品定位與產品定價

銷售部：銷售方案與流速預測

成本部：成本預測表

運營部：全周期項目節點排布

財務部：資金安排與稅務籌劃

8、投資測算工作組織的要點和投資人員的主要職責

? 資料信息收集

? 組織與扎口

21 合作方案

三、投中管理的主要流程與內容

以土地確權和公司設立為核心，探討在項目獲取土地后，不同語境下的合作方式與協議重點及要點

9、土地的確權與公司的設立

22 簽訂土地成交確認書

23 成立項目公司

24 設計融資方案與合作方案

25 簽訂土地合同與繳納土地出讓金

26 組織交地驗收

10、不同語境下的合作管理的主要流程與內容

27 招拍掛土儲語境下的合作方式

保證金融資：融資主體，融資金額與方式，抵押物，利率，周轉效率，面向對象

聯合操盤：合作主體，工作界面，條線選擇，利弊分析

招拍掛語境之下的合作企業的選取與基本工作流程：金融機構、供應鏈融資、房地產企業的競合關系，國企的合作

28 勾地語境下的合作方式

產業資源方面的合作要點：勾地鐵三角的開發角色，房地產企業的主要作用，房地產企業與產業資源的合作空間

勾地語境下的資金合作要點：土拍保證金、土地出入金、工程投入、銷售回款，產業補助，招商獎勵，產業物業的移交與轉移

勾地語境下的合作企業選取與一般流程

29 收并購語境下的合作方式

股權合作與工程收購的優劣分析

股權合作下盡調工作的主要要點：股權關系、債權關系、償還優先級、有票成本/無票成本對項目估值的考慮、交易方式對項目獲取的風險與影響

工程收購下盡調工作的主要要點：地方土增稅政策的計算規則、在建工程收購啟動的主要政策支撐、稅務籌劃、資金計算實務

一般股權交易的設計要點：資金支付節奏、資金支付的條件、股權交易中的股權變更的路徑和確認辦法，公司交易章程

四、投后管理的主要流程與內容

針對投資完成之后，追蹤項目協議的履行情況，并結合投資狀況和市場情況，進行投資復盤

11、協議履行跟蹤及要點回顧

12、投資復盤

曾老師

講師簡介：

現任某標桿房企投拓總

原萬科規劃與投資總監

十余年房地產企業中高層管理經歷，國家注冊規劃師，重慶大學本科畢業。曾任職于萬科地產、時代地產等房開企業，常州市規劃設計院、深圳市城市規劃設計研究院等乙方設計機構，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經歷房地產項目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負責城市更新、新城開發、特色小鎮開發相關項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規劃設計管理，負責組織撰寫投資報告、規劃設計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現金流測算等工作。期間完整經歷多個項目的投拓周期，涉及產業勾地、收并購、綜合新城開發、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發項目、寧波600畝產業勾地項目等。

主要參與的項目：

《德勝河沿線土地利用規劃調整研究》——航道調整之后的沿線土地利用調整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產業簇群的聯動關系。

《泰州市老城區控制性詳細規劃設計》——對于泰州市老城片區的規劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發、舊城地區的更新、生態要素的修復和控制以及城市形象的策劃和城市設計元素的管控等。

《常州市清涼片區舊城更新規劃及政策研究》——以政策為出發點的片區總體更新研究，主要目標是研究在新的舊更形式下政策機制的設定建議和探索方向，屬于技術儲備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區空間發展戰略研究》——常州市區劃調整之后，下屬區域編制的戰略規劃，主要是目標定位和發展路徑的研究

《常州市武進區遙觀鎮總體規劃》——鎮總體規劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮建管所代所長時從事的主要工作：

編制鎮總體規劃，全面統籌鎮域土地出讓計劃，劃定規劃紅線并設定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協調統籌鎮域土地規劃及土地指標等。

主講課題：

《土地全周期開與產業勾地（土地二三級聯動）與舊改（土地一二級聯動）開發詳解》

《產業勾地與城市更新案例詳解》

《房地產全生命周期視角下的項目投資測算》

《新特殊經濟形勢下的房地產投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購投資執行、風險控制及實操案例深度解析》

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