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授課大綱：

1.土地全周期開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)概念

1.1.一級(jí)開(kāi)發(fā)

1.1.1.起始/終止階段：從毛地到凈地

1.1.2.主要內(nèi)容：征遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地/城市規(guī)劃調(diào)整、土地指標(biāo)獲取、政策處理

1.1.3.主要合作伙伴：城市投資公司/城市政府

1.2.二級(jí)開(kāi)發(fā)

1.2.1.起始/終止階段：從掛牌到產(chǎn)權(quán)

1.2.2.主要內(nèi)容：掛牌/交易，建設(shè)，產(chǎn)權(quán)，銷售/移交

1.2.3.主要合作伙伴：開(kāi)發(fā)商/銀行/融資機(jī)構(gòu)

1.3.三級(jí)運(yùn)營(yíng)

1.3.1.起始/終止階段：產(chǎn)權(quán)/股權(quán)退出

1.3.2.主要內(nèi)容：運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)處置/股權(quán)退出

1.3.3.主要合作伙伴：重資產(chǎn)持有商/輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商

2.產(chǎn)業(yè)勾地（土地開(kāi)發(fā)的二三級(jí)聯(lián)動(dòng)）

2.1.勾地制度的起源與演變

2.1.1.起源：低迷時(shí)期土地托底制度和掛牌制度聯(lián)動(dòng)的關(guān)系

2.1.2.演變：從追求土地出讓金的一錘子買(mǎi)賣到追求長(zhǎng)久的產(chǎn)業(yè)稅收和多樣化的市場(chǎng)服務(wù)

2.1.3.特點(diǎn)：托底協(xié)議、舉牌保證金、建設(shè)開(kāi)發(fā)監(jiān)管協(xié)議

2.1.4.趨勢(shì)：隨著融資環(huán)境的收窄，勾地制度將成為政府城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要方式，產(chǎn)業(yè)本身的成長(zhǎng)將成為勾地制度中的核心能力

2.2.產(chǎn)業(yè)勾地的實(shí)際作用與各方角色分析

2.2.1.實(shí)際作用：加強(qiáng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)與三級(jí)開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)能力，讓盤(pán)子更大，更易平衡投入收益關(guān)系，從而形成更長(zhǎng)遠(yuǎn)的合作關(guān)系

2.2.2.政府：目標(biāo)的提出、土地的整理與收益、裁判員

2.2.3.開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)部門(mén)的實(shí)際主體，融資主體，平衡關(guān)系的權(quán)衡主體，運(yùn)動(dòng)員

2.2.4.重資產(chǎn)持有商：經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的融資主體，用更便宜的錢(qián)來(lái)降低成本以推得更高的利潤(rùn)

2.2.5.輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商：運(yùn)營(yíng)能力和稅收的實(shí)際提供者

2.3.產(chǎn)業(yè)勾地（投資端口）的實(shí)際操作流程解析

2.3.1.產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

2.3.2.開(kāi)發(fā)物業(yè)的盈利估算

2.3.3.經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的能力估算

2.3.4.持有性資產(chǎn)的退出設(shè)計(jì)

2.3.5.交易方案設(shè)計(jì)

2.3.6.土地交易方案設(shè)計(jì)

2.4.產(chǎn)業(yè)勾地的重點(diǎn)和要點(diǎn)淺析

2.4.1.整體開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)、IRR估算

2.4.2.經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的盈利風(fēng)險(xiǎn)

2.4.3.交易方式設(shè)計(jì)與掛牌條件設(shè)計(jì)

2.4.4.持有性資產(chǎn)的退出方案設(shè)計(jì)及估值

2.4.5.產(chǎn)業(yè)勾地成功的先決條件

2.4.5.1.如何找到政府的痛點(diǎn)和關(guān)注點(diǎn)

2.4.5.2.如何找到具有吸引力的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商

2.4.5.3.如何完成持有性物業(yè)的退出設(shè)計(jì)

3.舊城更新（土地開(kāi)發(fā)的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)）

3.1.民間資本參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的地域政策概覽

3.1.1.總數(shù)：因城施政，明暗共存，實(shí)操為王

3.1.2.珠三角區(qū)域：三舊改造/以深圳的舊改政策為例

3.1.3.中西部區(qū)域：以安置為核心的一級(jí)二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)關(guān)系（潛規(guī)則）/以昆明為例

3.1.4.長(zhǎng)三角區(qū)域：基于土地開(kāi)發(fā)固定回報(bào)及土地開(kāi)發(fā)溢價(jià)分成的開(kāi)發(fā)模式/以余姚、奉化為例

3.2.不同地域土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的基本流程與政策風(fēng)險(xiǎn)分析

3.2.1.民間資產(chǎn)介入一級(jí)開(kāi)發(fā)的政策支撐：舊改/城市更新/PPP/類PPP式的政府改造

3.2.2.一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的基本流程

3.2.3.政策風(fēng)險(xiǎn)分析

3.2.3.1.二級(jí)土地控制程度

3.2.3.2.土地出讓金返還制度

3.2.3.3.土地超額收益分成制度

3.2.3.4.政府換屆對(duì)于政策延續(xù)程度的支持分析

3.3.土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的實(shí)際操作流程解析

3.3.1.開(kāi)發(fā)規(guī)劃

3.3.2.開(kāi)發(fā)物業(yè)的盈利估算

3.3.3.現(xiàn)金流估算

3.3.4.交易方案設(shè)計(jì)

3.3.5.土地交易方案設(shè)計(jì)

3.3.6.風(fēng)險(xiǎn)因?qū)Ψ桨?/p>

3.4.土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)和要點(diǎn)淺析

總結(jié) 答疑！

曾老師

講師簡(jiǎn)介：

現(xiàn)任某標(biāo)桿房企投拓總

原萬(wàn)科規(guī)劃與投資總監(jiān)

十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師，重慶大學(xué)本科畢業(yè)。曾任職于萬(wàn)科地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)等房開(kāi)企業(yè)，常州市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等乙方設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，并曾在政府部門(mén)擔(dān)任建管所代所長(zhǎng)，經(jīng)歷房地產(chǎn)項(xiàng)目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負(fù)責(zé)城市更新、新城開(kāi)發(fā)、特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的對(duì)外拓展、投資分析及參與投后項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理，負(fù)責(zé)組織撰寫(xiě)投資報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測(cè)算等工作。期間完整經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購(gòu)、綜合新城開(kāi)發(fā)、ppp等多種項(xiàng)目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目等。

主要參與的項(xiàng)目：

《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》——航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究，主要涉及各類堆場(chǎng)、碼頭倉(cāng)儲(chǔ)用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。

《泰州市老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)》——對(duì)于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開(kāi)發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復(fù)和控制以及城市形象的策劃和城市設(shè)計(jì)元素的管控等。

《常州市清涼片區(qū)舊城更新規(guī)劃及政策研究》——以政策為出發(fā)點(diǎn)的片區(qū)總體更新研究，主要目標(biāo)是研究在新的舊更形式下政策機(jī)制的設(shè)定建議和探索方向，屬于技術(shù)儲(chǔ)備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調(diào)整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標(biāo)定位和發(fā)展路徑的研究

《常州市武進(jìn)區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項(xiàng)規(guī)劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮(zhèn)建管所代所長(zhǎng)時(shí)從事的主要工作：

編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計(jì)劃，劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標(biāo)等。

主講課題：

《土地全周期開(kāi)與產(chǎn)業(yè)勾地（土地二三級(jí)聯(lián)動(dòng)）與舊改（土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)）開(kāi)發(fā)詳解》

《產(chǎn)業(yè)勾地與城市更新案例詳解》

《房地產(chǎn)全生命周期視角下的項(xiàng)目投資測(cè)算》

《新特殊經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購(gòu)?fù)顿Y執(zhí)行、風(fēng)險(xiǎn)控制及實(shí)操案例深度解析》

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