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主要解決的問題——

Q1：商務(wù)地產(chǎn)（辦公樓）的本質(zhì)是什么？與住宅、商業(yè)有何區(qū)

別？

Q2：商務(wù)地產(chǎn)（辦公樓）的開發(fā)邏輯是什么？

Ｑ３：商務(wù)地產(chǎn)（辦公樓）的盈利模式對產(chǎn)品配置造成怎成怎樣

影響？

Q４：商務(wù)地產(chǎn)（辦公樓）操作核心事項是什么？

Q５：商務(wù)地產(chǎn)（辦公樓）的替代物業(yè)是什么？

第一章、寫字樓本質(zhì)——基礎(chǔ)知識

一、寫字樓的概念特點及發(fā)展歷程

1、寫字樓概念特點

2、寫字樓發(fā)展歷程——通過北京寫字樓30發(fā)展歷程，尋求寫字

樓發(fā)展脈絡(luò)；

3、開發(fā)寫字樓優(yōu)劣勢分析——ＬＤ模式、ZL集團(tuán)某項目拿地過

程；

二、寫字樓分類及標(biāo)準(zhǔn)

1、甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

2、乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

3、商住寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

4、評判寫字樓級別準(zhǔn)則

第二章、寫字樓能不能做——開發(fā)決策前置

三、寫字樓的開發(fā)環(huán)境

1、自身條件——北京望京（曾經(jīng)的睡成）VS北京亦莊（國家經(jīng)

濟(jì)開發(fā)區(qū)）；

2、市場環(huán)境

2.1宏觀市場評判

2.2地產(chǎn)市場評判

3.3競爭市場評判

3、客戶需求

3.1客戶需求模型

3.2購買客戶需求

3.3租賃客戶需求

3.4外資客戶需求——世界500強(qiáng)富士施樂承租特點、新加坡凱德

置地收購北京CBD某項目過程。

4、自身條件、市場環(huán)境、客戶需求匹配度深度分析

四、寫字樓的開發(fā)邏輯

1.住宅開發(fā)邏輯——ＷＫ的邏輯、ＸＨＷ的邏輯

2.商業(yè)開發(fā)邏輯——ＤＹＣ的邏輯

3.寫字樓開發(fā)邏輯

五、寫字樓盈利模式

1.盈利模式論證——持有＼銷售＼租售并舉模式分析

2.案例分享——ＡＬ集團(tuán)收購＼ＨＭ中心項目＼ＤＭ集團(tuán)項目

3.收購模式的神經(jīng)刀——ＨＨ集團(tuán)案例

4.前期決策案例——某集團(tuán)上海虹橋商務(wù)區(qū)案例＼ＺＬ某項目否定開

發(fā)寫字樓案例

第三章、寫字樓做什么——寫字樓定位及產(chǎn)品塑造

六、寫字樓整體定位

1.項目定位方法

1.1核心問題的梳理

本體與市場環(huán)境的矛盾——北京時間國際項目案例

市場與客戶需求的矛盾——星河灣的豪＼龍湖的園林＼萬

科的戶型＼恒大的眼見為實；

現(xiàn)實與未來的矛盾——太原某項目；

政府意愿與開發(fā)商掏錢的矛盾——天津響螺灣；

外來和尚與本土情節(jié)的矛盾——ＪＤ項目＼ＷＫ項目

1.2SWOT分析

2.定位內(nèi)容

2.1功能定位

2.2主題定位

2.3檔次定位

2.4形象定位

2.5客戶定位

3.案例分享——富爾大廈＼北京國際中心

七、寫字樓產(chǎn)品塑造

1.整體規(guī)劃設(shè)計

1.1總體規(guī)劃設(shè)計原則

1.2平面布局設(shè)計

1.3交通組織設(shè)計

2.建筑實體設(shè)計

2.1建筑風(fēng)格

2.2結(jié)構(gòu)設(shè)計

2.3層高設(shè)計

2.4大堂設(shè)計

2.5裝修設(shè)計

2.6車位配比

3.機(jī)電設(shè)備

3.1電梯

3.2暖通

3.35A設(shè)備

4.配套環(huán)境

4.1廣場設(shè)計

4.2商業(yè)配套

5.案例分享——北京銀泰中心＼北京華貿(mào)中心

八、前期研究成果表現(xiàn)——設(shè)計任務(wù)書及部分失誤設(shè)計案例

第四章、寫字樓怎么做——營銷實務(wù)

九、寫字樓營銷實務(wù)——ＪＣ廣場＼ＴＤ時代中心＼ＳＯＨＯ中國案例

1.營銷策略

1.1入市時機(jī)的選擇

1.2租金、售價的制定

1.3折扣設(shè)定

1.4銷控策略

1.5業(yè)務(wù)體搭建

1.6案場管理

2.推廣策略

2.1推廣主題

2.2推廣費用

2.3推廣渠道

2.4公關(guān)活動

2.5銷售道具

3.案名設(shè)計

4.營銷與推廣的時間節(jié)點安排

十、寫字樓物管要求

1.物管模式的分類

2.適用于不同企業(yè)的物管

3.物管介入的時間節(jié)點

十一、關(guān)于寫字樓的發(fā)展復(fù)制模式論證

1.進(jìn)入城市邏輯——HR、ＨＤ集團(tuán)布局，WK新進(jìn)城市要求

2.城市布局邏輯——城市地圖的應(yīng)用

3.復(fù)制要素——成功案例＼管控體系＼作業(yè)指導(dǎo)

十二、寫字樓未來發(fā)展方向

第五章、寫字樓不能做怎么辦——項目其他發(fā)展方向

十三、酒店方向

1.酒店產(chǎn)品線——洲際＼雅高等

2.酒店管理公司運營模式——喜達(dá)屋標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店

3.酒店投資收益——喜達(dá)屋標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店

十四、公寓方向

1.公寓屬性及分類

2.公寓的開發(fā)邏輯

3.公寓的開發(fā)決策

4.米公寓——公寓目前最好的做法

第六章、其他

十五、營銷、顧問合作方的介入及談判——乙方的管理

十六、標(biāo)桿企業(yè)管控體系

李老師

講師介紹：

某500強(qiáng)集團(tuán)地產(chǎn)50強(qiáng)房企區(qū)域公司營銷負(fù)責(zé)人

實戰(zhàn)經(jīng)驗——

北大光華管理學(xué)院、清華大學(xué)成都分院、西南交大商業(yè)地產(chǎn)總裁研修班客座講師。世界500強(qiáng)集團(tuán)-地產(chǎn)50強(qiáng)房企城市綜合體業(yè)務(wù)營銷負(fù)責(zé)人。

專職城市綜合體領(lǐng)域，擅長多類型產(chǎn)品前期研策及后期營銷操作，能有效把控項目操作節(jié)點及技術(shù)要點，善于項目定位及產(chǎn)品線搭建、各類物業(yè)銷售組織。

以后期實際操作指導(dǎo)前期拿地決策、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計等，以“互聯(lián)網(wǎng)”思維整合營銷，以生態(tài)圈思維整合渠道資源。

授課特點——

邏輯清晰、案例豐富，能夠帶動學(xué)員主動思考。

以地產(chǎn)操作線條為授課主題大綱，通過對于項目各個節(jié)點：拿地決策、定位研判、運營模式、產(chǎn)品操作、營銷思維創(chuàng)新等內(nèi)容進(jìn)行課程分享。

主講課程——

《城市綜合體（偏商辦）操作模式全方位解析》

《商務(wù)地產(chǎn)（辦公樓）開發(fā)決策及盈利模式解析》

《房地產(chǎn)全生命周期視角下的拿地決策、產(chǎn)品決策與營銷破局》

《全生命周期視角下二三線城市房地產(chǎn)拿地決策、強(qiáng)銷模式及生態(tài)圈思維模式的渠道價值再造》

授課代表房企——

招商地產(chǎn)、合景泰富、電建地產(chǎn)、中天集團(tuán)、特房集團(tuán)、興業(yè)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、美的集團(tuán)、首地集團(tuán)、鼎峰集團(tuán)、興良地產(chǎn)、佰地地產(chǎn)、皇室集團(tuán)、南國置業(yè)等國內(nèi)數(shù)十家一線開發(fā)房企。

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